起底富力地产的寄生买卖:巨债压顶、股价腰斩、评级下调

起底富力地产的寄生买卖:巨债压顶、股价腰斩、评级下调

2020年06月21日 09:42:31
来源:雪贝财经

富力的寄生游戏

作者:周闪闪

2017年冬天春节前夕,一家商会组织了一次香港双飞两日游。浩浩荡荡的宾客们 被分为两类:坐在头等舱的是来自于内地多家房企的董事长,挤在经济舱里的则是公开招揽来的“贵宾”。

前者免费,后者每人4000元,交通食宿另付。

按照商会承诺,这趟行程的“贵宾”们不但可以和头等舱里的大佬们一起参加游艇聚会、私人派对,甚至还可以和鼎鼎大名的香港房企巨头们:

亲密合影。

然而,两天过去时,他们发现多数的时间只是在酒店大堂溜达,外加享用了一顿拥挤的晚宴。

头等舱的董事长们就不一样了。他们不但和嘉里集团主席郭孔丞先生谈笑风生,在奢侈酒店The Murray里和九龙仓主席吴天海闭门座谈,还和新鸿基地产主席郭炳联谈了一些大买卖。

最后一天晚上是重头戏,董事长们被接到信和集团主席黄志祥先生的豪宅参加了一场港式party,还转场中环码头登上了一艘私人游艇,在甲板上品评美酒,远望维多利亚港的绝美夜景。

一位缴纳了4000元的“贵宾”在后来告诉我们,他回想起来至今仍觉受辱,因为有太多的“不得入内”。我告诉他,他和董事长们的距离是一笔“会员费”:

80万。

组织这次两日游的商会会长是李思廉,他也是那艘私人游艇的主人。

但是,不到一个月后,他就把这艘已经用了好些年的私人游艇卖出去了,而买家是自己担任董事长的富力集团。

作价2900万。

几个月后,当富力集团希望通过发行公司债募资130亿元时,投资者们才发现了有过这样一笔关联交易,而富力对买下老板私人游艇给出的理由是:

“提供便捷的交通以接待公司宾客”。

我们没有发现富力如何使用了这艘游艇来接待公司宾客,倒是注意到在2019年夏天,李思廉夫妇邀请了20几位香港老同学登上了这艘游艇,完成了一次快乐温馨的环岛游。

在买下李思廉私人游艇的这年,富力集团完成了一笔更大的交易:189亿收购万达集团的74家酒店。从头到尾和王健林讨价还价、最后关头还闹出狗血剧的是富力的另一位老板张力,但最后到北京和王健林握手举杯的是李思廉。

也是那一次,人民群众发现,地产商们签几百亿的生意原来是

以摔杯为号。

商人拥有精明还不够,还应有足够的聪明以避免过分精明,至少不该在别人落难时踩一脚。似乎是在那一年之后,富力的命运就从往前的顺风顺水到一路的起落落落:

巨债压顶、股价腰斩、评级下调。

除酒店资产带来的资金重压之外,给富力沉重一击的是其重金押注的海南以及海外市场营收也都出现了断崖式下滑。于此带来的资金链压力,使得富力在2020年上半年甚至已不得不退出郑州等多个北方城市。

拥有澳洲荣誉博士学位的李思廉和没念过大学的张力合伙经营富力已26年,前者负责销售和财务,后者主力拿地和开发,有人说他们是:

地产双雄。

然而,在富力之外,两人背后的家族又都有各自的生意,这些生意或亏或盈,相当大一部分甚至和富力的主营业务直接竞争,最后的宿命大多又都终结于和富力集团的交易。

比如,两个月前,富力集团将旗下的天力物业公司以出乎意料的4.7亿元对价出售,而接盘方却是一家由张力和李思廉各占一半股份的个人公司。

李思廉

我们看了一下这家物业公司的财务数据,其仅晚于富力3年创立,2019年除税后净利润为5418万元。

3亿元的收购价是不是一个公允的价格?其企业价值(EV)是4.7亿元,债务净额是1.7亿元,那么这笔交易的市盈率就是企业市值和净利润比值,可以得出市盈率只有5.5倍。

而一个可以参考的数据是,2019年在港股上市的26家物业公司中,其静态市盈率均值为41.39倍。若以此均值反推,天力物业若赴港上市,其市值应在22亿港元(20亿元人民币)之上。

整整差了6倍。

富力地产的股价仅在今年半年就跌去了40%。而我们了解的情况是,筹划物业板块赴港上市也正是这对“地产双雄”正在实质推进的事情。

作为上市公司,中小股东在富力地产的股权占比接近40%,对于他们而言,将极具价值的物业板块以如此低价出让给大股东。

这和抢劫有什么区别?

围绕富力地产做交易是张力与李思廉双方家族都心照不宣的传统。

前几年有人问张力,儿子张量会不会子承父业,他是这么回答的:

“父子互不干涉,各赚各的钱。”

一个月前,张力的儿子张量创办的实地地产发布招股书,大家看了这个年轻人的家底,其最多的土储来自富力的大本营:广州。

在实地地产近百家关联公司中,大多数与张量自己相关,涉及富力地产的关联公司只有8家,但是,这8家公司却在实地地产前5大客户中占了两席,贡献了实地收入中的4.2%。

这就叫撒钱不避亲。

张力及其子张量

在更早的几年,富力地产还多次以1美元的价格收购了由张量全资持有的个人公司。当会计人员向富力索要收购这些空壳公司的财务资料时,富力地产的回复是:

没有。

广东惠州,若以建筑面积算是富力的第二大布局城市,然而,就是在这个城市,富力和李思廉合伙投资了一个高尔夫旅游地产项目,其酒店和住宅业务与富力均有直接竞争关系。

直到2014年冬天,当中央政府全力打击高尔夫违规圈地时,两人才将这一项目以5.3亿元的价格卖给了富力地产。按照人民网当时的探访,这个项目中的79套别墅往前4年去化还不到3成,高尔夫用地中有9成用地还属于违法侵占。

两个老伙计尽管在外面闯,富力永远是你们的接盘侠。

在富力地产的股权结构中,李思廉的占股比张力多1.9个点。在利润分成上,他们说彼此从来没签过合同。

是的,这真是一场久经考验的伟大友谊。