子公司连续违规、负债激增，大悦城为冲千亿有多拼？

作为中粮集团旗下唯一的地产业务平台，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城”）最近有点烦。

6月22日，据苏州市住房和城乡建设局发布的行政处罚决定书文号“苏住建监罚字[2020]第58号”显示，苏州市相之悦房地产开发有限公司未依法公开招标，而是采用邀请招标的方式于2018年04月19日确定中标单位中国建筑第二工程局有限公司，违反《中华人民共和国招标法实施条例》第八条第一款，被苏州市住房和城乡建设局罚款10万元。

而5月和6月，大悦城旗下控股子公司北京稻香四季房地产公司，连续两次因为未取得建筑工程施工许可证违法开工而遭到监管部门的处罚。作为一家一向稳健的央企，稻香四季竟然接连两次来不及取得建筑工程施工许可证就开工，这让人颇感意外。

大悦城子公司的接连违规，暴露了其在管理上的短板。自从2019年4月，大悦城宣布“三年冲千亿”的小目标以来，大悦城开始了一轮急行军。脚步太快，但灵魂已然跟不上，大悦城频发的违规或许与此有关。

而在冲千亿的路上，大悦城的高负债的压力也如影随形。

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千亿目标下整合提速

2019 年初，大悦城完成重大资产重组，形成“A控红筹”架构，3月，公司名称由“中粮地产（集团）股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

大悦城主营业务注入新的商业地产，公司资产规模、业务结构发生较大变化。同年4月，大悦城宣布以“城市运营商与美好生活服务商”为战略发展方向，提出了“三年冲千亿”的小目标：“预计3-5年集团新增土储将超过6000万平方米，持有型项目及销售型项目都将超过50个，冲击千亿阵营。”

按当时的表述，三年冲千亿，这也意味着明年就将考验是否能达成这一目标。时不我待，大悦城为此开始了资产优化，设立、收购、注销子公司等动作频繁。截至2019年末，大悦城纳入合并范围的子公司共241户，结构化主体1户。其中，因同一控制下企业合并增加大悦城地产及其子公司132户，因其他原因合并范围增加32户，减少12户。

稻香四季房地产便是于2019年6月，以10.77亿元股权收购对价，被大悦城收购了其49.91%股权，从而持有了稻香四季房地产99.82%股权。从收购日至2019年年末，稻香四季房地产实现收入42.41亿元、净利润5.70亿元，分别在大悦城总收入与净利润中占比12.55%、13.68%。

但在大规模整合子公司的过程中，大悦城无疑将面临着更大的管理难题。此次稻香四季房地产接连出现违规被处罚的情形，便是规模急速扩张的路上管理没有跟上的一个缩影。

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规模扩张推高债务压力

根据2019年大悦城年报显示，大悦城实现全口径签约金额（包含权益类项目）710.82亿元（操盘口径为618.54亿元），营业收入337.87亿元，利润总额60.05亿元，净利润37.05亿元，签约金额与营收均实现增长。

业绩增长情况看起来还不错，但细看大悦城其他财务指标不难发现，大悦城在规模扩张的路上也面临着越来越重的债务压力。

2016年至2018年，大悦城的总负债分别为499.89亿元、640.07亿元、774.12亿元，而到了2019年，这一数字骤增至1406.42亿元，较2018年负债翻了近一倍，同时，这一数字也是其同年销售额的两倍。

到了今年一季报，大悦城的债务杠杆还在放大。截至2020年一季度末，大悦城总负债再次攀升，为1494.28亿元；资产负债率从2019年末76.78%上升至77.73%。

4月9日，大悦城发布了《关于2020年累计新增借款超过上年末净资产百分之二十的公告》。公告显示，截至2020年3月31日，大悦城累计新增借款金额约100.21亿元，占2019年末净资产比例为23.56%；于期末借款余额为约791.37亿元。

虽然大悦城方面表示，“上述新增借款是基于公司正常经营需要产生的，主要用于公司日常经营及补充流动资金”，大悦城公告表示，“公司将合理调度分配资金，确保借款按期偿付本息，上述新增借款对公司偿债能力影响可控。”但从财报来看，截至一季度末，大悦城短期负债为853.83亿元，同期货币资金为337.82亿元，难以覆盖其短期负债。

此外，今年8月，大悦城还将迎来大额债券到期。根据Wind统计数据显示，大悦城共有3只总发行规模35亿元的债券到期，到期应付利息约为6亿元。这也意味着，大悦城届时将面临极大的资金压力。

雪上加霜的是今年全球遭遇新冠肺炎的“黑天鹅”冲击，大部分房企在今年一季度遭遇了销售遇冷，如果大悦城难以通过销售回款来缓解债务压力，则很可能需要向外融资，这也将再度推高债务压力和融资成本，侵蚀本年度利润。

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增长质量有待提高

另一方面，大悦城2019年虽然实现了营收和利润双双增长，但增长的质量并不让人乐观。

据2019年公司财报显示，大悦城全年实现营业收入337.87 亿元，同比增长52%；实现扣除非经常性损益后的净利润12.31亿元，仅增0.51%。

被扣除的非经常性损益项目合计11.48亿元，其中非流动资产处置损益一项就达14.32亿元，这也意味着，这一年，大悦城主要是靠出售资产达成了利润上涨的。

此外，大悦城在2019年所确认的资产减值损失里，存货跌价损失达1.49亿元，当期还计提了6875万元商誉减值损失。事实上，从2018年开始，公司计提的存货跌价减值准备就大幅增加。2016年和2017年，存货跌价损失为476万元、4581万元，2018年急剧增加至1.72亿元。到2019年,累计计提的存货跌价减值准备接近3.66亿元。

这也引起了不少投资者的疑惑，过去几年全国一二线城市通常房价较为坚挺，从大悦城的布局来看，大多处于经济较为发达地区，其房地产存货为何会出现如此大的跌价损失？这或许可以从另一个指标的说明中找到答案。

根据克而瑞发布的《2019年房企库存压力报告》，截至2019年底，大悦城已竣工存货占比达到18.5%，高于典型房企平均的10.3%，积压的项目多为商办等去化难度更高的类型。与住宅类项目相比，商办类项目近年来的总体价格涨幅是远远落后的，这也可以从侧面解释其存货为何会出现较大的跌价损失。

在大悦城于港股上市的子公司大悦城地产的财报中，也可以找到业绩增长不力的原因。2019年，大悦城地产实现营业收入103.38亿元，同比增加27.2%；净利润16.36亿元，同比下降22.2%。大悦城地产表示，年度溢利下降，一方面是由于投资物业公允值较2018年大幅减少，另一方面则是为实现扩张导致的销售成本和融资成本上升。

从业绩增长质量来看，大悦城要想在明年实现千亿目标，确实还面临着不小的挑战。

文：大侦探

来源：丽尔摩斯