中国平安集团马明哲的地产帝国
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中国平安集团马明哲的地产帝国

2020年07月01日 18:05:21
来源:市界

文 ✎ 黄莹

和马云、马化腾并称“三马”的马明哲,突然决定退居幕后。

7月1日下午,中国平安(601318.SH)公告称,董事会同意马明哲辞去公司首席执行官的请求,但他将继续担任公司董事长。

中国平安还表示,由谢永林任公司总经理兼联席首席执行官,陈心颖任公司联席首席执行官,姚波出任公司联席首席执行官兼首席财务官。

1988年3月,尚未满33岁的马明哲,创立了平安保险公司。

32年弹指间,马明哲已经将中国平安打造成一个商业帝国。2019年《财富》世界500强,平安集团位居第29位。

除了庞大的金融、保险版图,最近10年,马明哲又悄然打造出一个地产帝国。

65岁的马明哲,究竟想要留给后来者一个什么样的平安?

01

初次解禁

1991年,“宝明”号货轮搁浅中国台湾。当时,承担这个保险工作的马明哲,得到机会去台湾访问。

到了台湾之后,他发现,台湾最大的地主不是地产公司,而是保险公司——台湾国泰人寿保险。

国泰人寿向保户收取资金之后,通过大举投资房地产获取收益。从那时起,马明哲就把国泰人寿当成了保险公司做地产的一个标杆。

虽然这在大陆当时是被禁止的,但马明哲心里很明白: 寿险是块蛋糕,房地产更是块大蛋糕。

不过,这块蛋糕,马明哲和他的中国平安,却一直没有机会尝试。

那一年,他36岁。

等中国平安迎来和房地产企业的第一次强强合作,已经是2010年。

2010年9月,中国保监会正式发布《保险资金投资不动产暂行办法》,允许险资投资不动产。

这给当时正处于困境中的保险行业,松了一个大绑。

熟悉保险行业的人都知道,之前保险资金被禁止投资包括居民住房、商业地产等一切不动产。保险公司最多以“自用”为由,收购一些商业写字楼。

在被允许的范围内,中国平安能做的,就是买点写字楼。

2007年,中国平安以16.57亿元获得深圳福田中心区的一块商业用地,建了一座超过450米的大楼。除平安总部将迁至此外,部分还将用于商业出租。当年,又在北京购入总价逾15亿元的美邦国际中心。

在这些交易中,中国平安通过平安信托、平安置业来实现交易。

但平安连续买地,当时在行业里引起了很大风波。大家都指责,平安是不是在“打擦边球”,不守规矩投资房地产。

后来,平安的高层出来澄清,购楼为平安自用,才让争议稍微平息。

在2008年次贷危机之后,国内楼市、股市都进入深调,股市不再火爆,楼市跌到谷底慢慢往上爬,保险资金净投资回报率好一点的也就5%左右。

保监会的数据显示,2010年上半年,保险公司实现资金运用收益755.2亿元,投资收益率为1.93%(年化收益率3.86%)。

在此背景之下,多家保险公司偿付能力不达标。如果再继续这样下去,保险公司破产,投保人利益受损在所难免,保险行业将面临巨大挑战。

但当时,在房地产行业,市值最大的十家公司净资产收益率能达到15%。

投资房地产,的确是保险公司的一个好出路。

因此,彼时放开险资投资房地产,对保险公司而言,无疑是一场及时雨。

虽然政策限制险资投入房地产的资金不能超过10%,但从此开始,平安拉开了和房企合作的十年。

对于这一天的到来,马明哲等待了太久。

这一年,他55岁。

02

马明哲的路线

说到险资和房企合作,最著名的案例就是宝能举牌万科。

2015年,宝能集团旗下前海人寿通过二级市场,耗资80亿元买入万科A(000002.SZ)约5.52亿股,首次举牌万科,随后不断增持。到年末,宝能系成为万科第一大股东。

但万科王石高调宣布:不欢迎宝能系。“宝万之争”正式上演。

而后,王石与宝能董事长姚振华因股权争夺势不两立,最终以王石“退休”,深圳地铁接盘而收场。

但是 马明哲走了和宝能系完全不同的路线——他更多着眼于获取投资收益的财务性投资和资产管理型投资,而不过多地介入具体的开发事务。

中国平安集团时任总经理任汇川在2018年业绩会上也曾强调,平安是纯粹的财务投资者,“我们不做野蛮人,不去干预企业正常运营管理”。

2010年,在新规颁布的同月,中国平安以7.18亿元从瑞安建业(00983.HK)手中收购成都中汇广场,也就是后来的成都平安财富中心。

2012年,险资投资不动产的比例被允许提高至20%。当年,平安不动产以23亿元竞得杭州钱江新城中央核心区一宗土地,命名杭州平安金融中心大厦。2013年6月,又从美国铁狮门手中购入成都晶融汇甲级写字楼。

2014年,资金比例再度提高至30%。2014年4月,平安不动产推出其第一个养老地产项目品牌——合悦。同月,平安不动产从领盛投资管理购得成都一家物流仓储物业,总建筑面积约9万平方米,这是平安不动产的首个物流项目。

平安在房地产的投资动作不断,不断进阶。但是,这与马明哲想要缔造的地产帝国,还相距甚远。

进入2014年,平安的保费规模发展非常迅速,到2015年,平安保费收入已经接近4000亿元。

同年,保监会进一步放宽险资投资房地产的要求。 如果主要投资蓝筹股,资金比例可以上升至40%。平安股权投资的机会来了。

随后,平安顺利入主碧桂园(02007.HK)。平安人寿2015年以每股2.816港元的价格,认购碧桂园22.362亿股新股,成为继杨惠妍之后的第二大股东。

平安选择这个时候成为股权投资人的逻辑在于,2014年左右,房地产股的估值处于低位,房地产股的估值也普遍低下。

从市净率来看,当时房地产头部企业的市净率普遍在1左右,有的企业甚至低于1。市净率指的是每股股价与每股净资产的比率。一般来说市净率较低的股票,投资价值较高。

于是 ,平安锁定了连续几年高速扩张、对于资金极度渴望的碧桂园。当年,碧桂园的市净率只有1倍多,这为平安提供了一个难得的抄底机会。

此外,保险公司对于股权投资的“权益法”会计处理,也解除保险公司的后顾之忧。

按照内地会计准则,当保险机构举牌上市公司持股比例达到5%且派驻董事时,其股票投资的记账方式可由公允价值转为权益法。

简单来说,就是采用公允价值法,股票盈亏直接计入利润表,一旦投资房企股价大幅下跌,会对保险公司当期利润造成很大的负面影响。而转为权益记账法之后,就不会对当期利润造成很大的负面影响。

这样的结果就是, 平安不仅是碧桂园、融创、绿地、华夏幸福、旭辉、朗诗的二股东,还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家地产公司的股票。

03

颠覆行业逻辑

从开始投资房企,到成为众多房企的金主,平安花了不过10年。不知不觉中,它已经暗中改变了房地产行业的格局和运行逻辑。

对于解决保险公司日益增长的保费规模的投资需求以及市场“资金荒”之间的矛盾,房地产也是一剂不可多得的良药。

在过去十年间,中国平安依靠着在地产方面的投入,收入颇丰。

以碧桂园为例,从2015年至今,股价从2.8港元上升到7月1日的收盘价9.52港元,浮盈收入144亿港币。碧桂园的分红在头部房企中也算慷慨,每年30%左右,5年也已经超过36亿元。

这样计算下来,平安从碧桂园已经获利约180亿元。

从平安地产的主要房地产资产管理和投资平台平安不动产来看,其归母净利润连年增长。

2019年,平安不动产实现营业收入21.98亿元,同比增长17.73%;扣除非经常性损益后净利润67.73亿元,同比增长96.13%;归属母公司股东的净利润68.25亿元,同比增长100.68%。

虽然只是一个财务投资企业,但是其为股东带来的利润比一个百强开发商差不了太多。2019年,销售额在克而瑞上排名96名的房企合生创展,其归母净利润为83.86亿元。

对于房企来说,靠上了中国平安这个金主,也能一保平安。

这种趋势其实可以在2019年房企大促销中窥见一二,很多房企都通过降价大促销来回款。广告做得最厉害的,背后大多没有可以当靠山的险资。

对于碧桂园来说,险资进入的第一大好处就是降低融资成本。2014年,碧桂园的平均融资成本在8.5%,甚至有几笔超过10%。从平安进入之后,2019年,碧桂园将融资成本降到了6.34%。

碧桂园从平安成为其股东后,便进入了高速发展时期。2015到2019年间,碧桂园总营收从2015年1132亿元,到2019年4867亿元;归母净利润从2015年的92亿元,上升到2019年的370亿元;股东权益回报率也从2015年的15.21%,上升到2019年的28.95%。

华夏幸福一度因为资金链问题差点停摆。平安的进入,盘活了华夏幸福的盘子,各项数据回到正常范围之内。

平安还借钱给孙宏斌,认购融创增发的4.53亿股股票。后来孙宏斌说:“我得感谢平安银行,平安银行借我25亿元增持。(平安)那个时候6.18元增持的,赚了150亿”。

平安和各个房企的强强联合带来的效益正在显现。险资进入房企之后,还可能改变房地产开发的逻辑。

比如,房企有机会尝试一些回报时间比较长的领域。

举个例子,今年5月,合生创展180亿元在北京南三环买地,震惊了整个京城地产圈,这个数字相当于他们一年的营收总额。如果从以前房企高周转的思路来讲,合生创展肯定会把这个房子尽可能地快速卖掉,以求尽快回款,再去开发另外一个项目。

但是如果有了险资的便宜钱在背后撑腰,合生创展就大可不必这么做。它可以慢慢开发,慢慢回款,充分找到这块地的价值。

04

版图再度扩张

近期,平安又盯上招商蛇口(001979.SZ)。

招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的企业。昔日的招商蛇口,是“招保万金”的头一块招牌,2007年曾创下102.89元的股价纪录,是当时国内首支地产百元股。

但在此后的地产“黄金时代”,招商地产在高周转的规模竞争中掉了队。从销售额来看,招商蛇口在2019年克而瑞排行榜仅居18位。

落后久了,总得努力一把。2015年,招商蛇口给自己制定了5年计划,重回房地产行业十强。

对应地,招商蛇口就提出"前港、中区、后城"模式布局产业新城,意在以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展。

到了2017年,招商蛇口顺利完成千亿目标,2019年,招商蛇口跻身2000亿俱乐部。但是,与招商蛇口的高速发展一起来的,还有高额的债务。

2019 年,招商蛇口的流动负债共计2950.08亿元。而截至2019年年末,招商蛇口的现金753.24亿元,短期借款221.70亿元,一年内到期的非流动负债326.23亿元。

压力之下,今年年初,招商蛇口陆续发行了5笔超短融资,总共66.5亿元,用于归还有息负债。

招商蛇口通过转让旗下资产来回款。根据北京市产权交易所披露,今年以来,招商蛇口已陆续以增资形式转让佛山招商绿湖10%的股权,嘉兴招鑫置业有限公司49%的股权、沈阳金道汇通房地产开发有限公司100%的股权及4.93亿元债权,苏州市招融致新房地产有限公司24.5%的股权等。

但这些对于招商蛇口来说,可能就是缓一时之急。从实际情况来看,园区开发运营和邮轮业,都是需要长期培养、持续投入,且毛利率并不高的行业。三项业务并驾齐驱会造成业绩上难以体现,周期长、周转慢。至少从目前的成绩来看,招商蛇口的结构调整未见成效。

不过,尽管大哥风采不再,但是家底还是有的。毕竟母公司是招商局,在其资源的加持下,招商蛇口在深圳前海的黄金地段拥有大片优质地块。

根据年报显示,招商局蛇口在前海以及蛇口太子湾拥有超过625万平方米的项目储备。深圳前海片区有多火,想必今年大家都见识过。

今年春天,你肯定听说过深圳2000万豪宅开盘秒光的新闻。这个楼盘就是招商蛇口旗下的豪宅项目招商太子湾湾玺,位于黄金地段的深圳前海太子湾旁,单套总价在2000万以上。

招商蛇口拥有大片优质土地资源,平安刚好有钱,二者一拍即合。

6月8日,招商蛇口(001979.SZ)发布资产重组预案,拟向中国平安旗下的平安人寿非公开发行新股。完成后,中国平安将成为其大股东。这笔交易将通过定增的方式进行,招商蛇口向平安资管、平安人寿非公开发行股票,所得现金将用于收购南油集团的少数股权。

平安的地产版图,再度扩张。

马明哲曾经说,去年的马明哲,领导不了今年的平安。按现在的势头下去 ,再过几年,平安的地产帝国 ,将令人生畏。