宁波楼市样本:房抵经营贷暗流涌动
财经

宁波楼市样本:房抵经营贷暗流涌动

2020年07月04日 07:35:35
来源:中国经营报

今年4月深圳楼市火爆背后部分买房者借道房地产抵押经营贷款(以下简称“房抵经营贷”)“曲线”炒房乱象被曝光后,监管部门高度重视并采取相应监管措施,但“明经营实炒房”的现象仍在蔓延。

“有房产抵押的小微企业获得贷款相对容易,而且当前利率很优惠,不乏有企业主将经营贷资金投向房地产。”近日,某银行宁波分行人士告诉《中国经营报》记者,光是6月份,其所在银行住房抵押项下的个人经营性贷款净增近4亿元,“又喜又怕,高兴的是‘两增两控’的目标完成了;担心的是,一旦房价不上涨或者监管严查这些贷款资金流向,这些以经营贷资金当作首付款就会被查到,风险隐患很大。”

宁波楼市样本

自5月份以来,宁波楼市行情火爆。根据国家统计局发布的5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,宁波的新房价格涨幅高达1.4%,排名全国第二;二手房中宁波的价格涨幅达到1.1%,位列全国第五名。

“房价涨得快,成交得也快,房产中介都在朋友圈晒现金抢房。”宁波某市民告诉记者,“受疫情影响,很多商铺都关门了,而房产中介却新开了很多家。”

前述受访某银行宁波分行人士补充道,宁波制造业发达,外向依存度高,今年受疫情影响,海外订单锐减,企业生产收缩,这些制造企业的老板会把容易得到的利率较为优惠的经营贷款投向房地产。

宁波楼市“火热”的背后潜藏着个人经营贷炒房的暗流。上述银行宁波分行人士表示:“6月份,我们行住房抵押项下的个人经营性贷款净增近4亿元,做的都有点心里发虚了。”

“我行今年上半年‘两增两控’户数共增加80多户,总金额下跌。”某城商行宁波分行普惠金融部负责人士坦言,有的银行‘两增两控’完不成;而有的银行业务特别多,有房产抵押的小微企业很容易获得贷款,而那些没有抵押物、真正需要贷款从事经营活动的企业,却很难获得银行的授信。

“两增”即单户授信总额1000万元以下(含)的小微企业贷款同比增速不低于各项贷款同比增速,贷款户数不低于上年同期水平;“两控”即合理控制小微企业贷款资产质量水平和贷款综合成本。

浙江某农商行金融市场部总经理表示:“在北方的一些城市,商业不太发达,小微企业不多,房产价值本身不高,通过贷款炒房的模式行不通;而在宁波,制造业小微企业数目众多,很多企业都有房产,贷款可得性较高,经济比较发达,那么通过房产抵押获得贷款再投向房地产,滚起来就非常迅速,这也就是为什么房价高的地方更容易涨。”

“现在很多房产中介晒购房者现金买房,这已经成行业‘共识’了。一般来讲,正常购房直接刷卡就好,不必取现金,取现金还要预约、手续比较繁琐。为什么要用现金买房,这部分资金从哪里来,也很值得揣测。”前述受访浙江某农商行金融市场部总经理指出。

他告诉记者:“当前贷款条件比较宽松,借款人可以选择只还利息不还本,以续贷的方式延续下去。目前我行的产品最长是三年,马上就要开发五年以上的产品。如果以房产作为抵押,小微企业获得贷款可得性很高;如果没有抵押物,按照正常审批流程,银行要分析小微企业的现金流等情况,会导致贷款可得性不强,而且额度也不高。以我行为例,只要有房产抵押,小微企业的贷款额度最高是500万元,未来可能还会往上调整。”

前述受访某城商行宁波分行普惠金融部负责人指出,有的银行推出了十年期无还本续贷产品,而这款产品设计很容易被利用去炒房,企业主将名下的房产做抵押,申请个人经营贷款,就可以做十年期的授信,十年期无还本续贷,只要支付10年的利息,中间不需要转贷。

上述受访普惠金融部负责人士进一步指出:“无还本续贷目的是为了减轻还款人的还款压力,但这一产品设计在最开始推出时业内有质疑,相当于变成永续贷了。无还本续贷的好处肯定是有的,但借款人只要按照要求付利息,不要求还本金,很容易被一些人钻漏洞。举个例子,比如客户做了100万元的十年期无还本续贷,利率是年化4%,10年只需支付40万元的贷款利息,而如果这100万元流向房地产,房产涨幅扣掉相关税费后超过40%,对于借款人而言都是获利的。借款人用贷出来的资金做首付,做按揭用利息就可以撬动整个房产,杠杆率相当高。”

“无还本续贷产品设计本身没有问题,但只要市场有寻租空间,很难避免企业主将经营贷获得的资金投入房地产市场。”某国有行某普惠金融部高级经理表示。

“实际情况中,银行的客户经理与借款人会形成某种‘默契’。即使客户经理知道客户拿着贷款资金去炒房,也不太可能去戳穿,一是戳穿对他没好处;第二是客户经理要靠业绩吃饭,只要房地产不崩盘,客户就不会发生风险。”上述受访银行宁波分行人士坦言。

银行如何监控贷款资金流向?

随着经营贷资金流入房地产市场,如何监控贷款资金流向是银行面临的考验之一。

“一般来讲,银行可通过受托支付和约定资金用途的方式来约束企业的经营贷款资金流向。”某股份行广东分行人士表示。

“不过,以银行现有的技术手段,只能监测到贷款资金的第一手流向,至于第二手及以后的资金流向,银行很难查到。从贷后资金监管的这个角度来说,银行已经做到了贷后监管。在贷后管理中,银行还会考察企业的主营业务是否正常,但通常是,这类客户主营业务是正常的,常规的贷后管理手段识别不了。”前述受访某城商行宁波分行普惠金融部负责人分析。

上述受访浙江某农商行金融市场部总经理告诉记者,企业主通过房产抵押获得经营贷后,这部分资金可有两种渠道流入房地产,一种是这笔贷款资金确实用于企业经营的,企业将贷款资金投入经营,腾挪出自有资金去买房,本质上都是利用了低息的经营贷资金投资房地产;另一种是取现,企业主提取现金后,银行很难追查到资金流向。“这部分资金除了流入房地产市场外,还可用于炒股。”

上述某国有行某普惠金融部高级经理表示,贷款资金转几手后,银行很难监控到,目前只能通过“机盯+人盯”,降低此类事件发生的概率。

但从监管的角度来看是能够穿透到资金的最后实际用途的。上述受访城商行宁波分行普惠金融部负责人直言:“如果监管部门去查,银保监局可以查到客户资金流向,这其中一定存在经营贷资金流入楼市的情况。”

从银保监会今年公布的罚单来看,信贷资金违规流入房地产市场是“高发地带”。6月24日,银保监会发布《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》与《2020年银行机构市场乱象整治“回头看”工作要点》,在“房住不炒”政策方面,个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房成为监管部门关注的重要问题之一。

与此同时,各地央行也召开会议,要求银行严查消费贷、经营贷资金流入房地产的情况。4月20日,人民银行深圳分行紧急发文要求深圳自查房抵贷;4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,强调严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。