佳源服务赴港上市背后：社区增值服务成“短板”

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李凯旋 李未来 北京报道

又有一家物管企业要赴港上市了。6月26日，佳源服务在港交所递交了申请书，准备上市。数据显示，佳源服务已成立多年，但从管理规模上来看，仍与头部的物管企业存在一定的差距。

同时，佳源服务作为一家物管企业，其社区增值服务部分发展难言成熟，营收占比与毛利率均较低。此外，佳源服务热衷于通过收并购其他公司或业务来扩张商业版图，连续3年出现了大额的金融资产减值亏损。而其主要营收物业管理费也因平均值较低，部分项目存在无法补足成本的风险。

佳源服务赴港上市

中小房企上市难度仍高，但对于物管公司而言，2020年是一个上市“丰收年”。《华夏时报》记者在查阅了港交所披露的相关文件后发现，6月26日，佳源服务第一次呈交了申请书。同日，佳源国际控股（股票代码：HK2768）发布了相关公告。公告显示，佳源国际控股建议透过全球发售新的佳源服务股份，并在联交所主板独立上市。

《华夏时报》记者了解到，佳源服务是佳源国际控股的附属公司，后者持有其100%的股权。若此次佳源服务能够成功上市，佳源国际控股将持有佳源服务不少于50%的权益，其仍为佳源国际控股的附属公司。

疫情爆发之后，房地产业的格局发生了微妙变化。物管行业逆势崛起，许多房企拆分旗下的物管业务重新上市。的确，随着疫情进入常态化的防控阶段，居民对于物业的需求逐渐增加并走向专业化。

《华夏时报》记者经过不完全梳理后发现，截至2020年6月底，今年已经有超过28家物业企业在排队上市中。佳源国际控股表示，佳源服务在上市之后，将会变为独立的上市集团，并且拥有独立的集资平台，其将会在不需要依赖佳源国际控股的情况下，直接接触资本市场以进行股本或者债务融资，为现有的业务等扩充或提供资金，有助于提高运营和财务管理效率。

收入增长率高，社区增值服务营收占比较低

值得一提的是，尽管物管企业目前在市场上较为抢手，但其如何摆脱同质化的服务，寻找新的盈利点则是难题。从行业发展的现状来看，各物管企业正在对社区增值服务加重砝码，其逐渐变为新的增长点。

数据显示，佳源服务的收入由2017年的2.10亿元增长至2019年的4.55亿元，复合年增长率为47.2%。净利润则由2017年的0.18亿元增长至2019年的0.50亿元，复合年增长率为65.4%。

在管面积方面，数据显示，截至2019年12月31日，佳源服务已订约管理的物业总建筑面积为3880万平方米，2017年-2019年复合年增长率为21.8%。此外，数据显示，公司大部分的营收来源于物业管理服务，在2017年-2019占比均在80%左右。

《华夏时报》记者了解到，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务是佳源服务的三大业务板块。但值得注意的是，2019年，社区增值服务的收入仅为2175.70万元，占比为4.8%。

佳源服务表示，社区增值服务主要为提供家居服务、公共区域增值服务，销售百货等。其表示，社区增值服务所得的收入在快速增长。的确，数据显示，相比较2017年，2019年社区增值服务的收入已经翻了一倍。但其在整个收入中的占比仍然徘徊在4.8%左右。

中指研究院发布的数据显示，目前，在港上市企业社区增值服务收入占总营业收入的比重在3%-30%之间。例如，绿城服务社区增值服务的收入占营收的比重达到了22.29%。“社区增值服务的毛利率会更高，营收也比较可观，所以物管行业比较重视此业务的发展。”一位物管企业的相关负责人向《华夏时报》记者表示。

数据显示，2017年-2019年，佳源服务社区增值服务的毛利率分别为30.2%、32.9%、35.1%，物业管理服务的毛利率则保持在22%左右。而中指研究院的统计数据显示，类似新城悦服务、碧桂园服务等的社区增值服务的毛利率则超过了60%。部分其他物管企业的社区增值服务毛利率虽然不及60%，但也在40%-55%之间。

金融资产减值亏损，物业管理费较低

另一大值得关注的指标是佳源服务的金融资产减值亏损。数据显示，2017年-2019年，佳源服务录得金融资产减值亏损分别为550万元、750万元、490万元。对此，佳源服务表示，其是因为在日常业务过程中，有关贸易应收款项及其他应收款项存在潜在坏账以及物业管理服务营收第三方的贸易营收款项减值准备出现变动。两者使得佳源服务的金融资产减值连续三年存在亏损。

其中原因则是，在准备上市之前，佳源服务收购了湖南华冠、嘉兴星洲、杭州民安以及重庆中农等公司或项目。但整体来看，佳源服务的大部分收益来自于包干制物业管理服务，这种经营模式的重点是预先确定每平米每月价格，然后收取物业管理费。

在这种经营模式下，佳源服务已经就8项、7项以及6项物业分别产生亏损合计共190万元、100万元、70万元。同时，佳源服务也表示，若收取的物业管理费不足以补足产生的物业管理服务成本，其在包干制的经营模式下，也无权向业主、居民或物业开发商收取额外付款以补足差额。

佳源服务同样意识到该问题的存在，其可以通过增加物业管理费或缩减物业管理成本来避免该项亏损。数据显示，佳源服务的平均物业管理费已经从2017年的1.05元/月/平米增加至了2019年的1.32元/月/平米。但对比龙头物业企业超过2元/月/平米的物业管理费用，佳源服务还有一段路要走。

“佳源服务目前的确是第一次递交了申请书，相关数据在文件中都进行了披露，但是更加具体的数据后续会进行更加详细的披露。”佳源国际控股方面对《华夏时报》记者如此回应。

此外，佳源国际控股方面对《华夏时报》记者表示，佳源国际控股“回血”基本已经完成，2020年上半年在拿地等方面均有不错的表现，未来仍将会聚焦粤港澳大湾区等重点区域的业务发展。此外，佳源国际控股同样对“一带一路”的发展比较关注，在柬埔寨地区也有所动作。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁