火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水,而这恐怕只是开始
财经

火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水,而这恐怕只是开始

2020年07月05日 15:07:15
来源:中国新闻网

来源:国是直通车

房住不炒,没有例外

火热的长三角楼市被迎头浇了瓢凉水,而这恐怕只是开始

6月1日,穆迪投资者服务公司发布分析报告称,中国房地产业显示出逐渐回暖的初步迹象。资料图为福建福州,一处开发建设中的房地产楼盘。中新社记者 张斌 摄

Part1

楼市“紧箍咒”卷土重来。近期房市、地市“大热”的杭州第一个采取行动。

杭州市住房保障和房产管理局日前发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,对新房摇号规则等进行调整。

简单来看,政策可以总结为四个要点:

1、限售:人才优先购房,将有5年限售期。

2、限购:提高“无房家庭”认定门槛:该市非限购范围的购房家庭,需无房,且在限购区缴纳满一年社保。

3、限摇:一个家庭一次只能参加一个项目的摇号。

4、“无房家庭”房源(单价每平方米3.5万元以下)保障比例不低于50%。

不难看出,这些收紧措施剑指“万人摇”,意在抑制投机炒房。

据机构统计,2020年上半年,从中央到地方出台了300多次房地产相关政策。这些政策绝大多数是纾困或者支持性政策。作为全国楼市的重要风向标,杭州此番收紧调控“缰绳”,可能意味着,“风向”开始改变了。

Part2

今年的杭州楼市绝对令人瞩目。尽管有新冠肺炎疫情这只“黑天鹅”,杭州楼市依然走出一波“独立行情”。

首先是一个接一个的“万人摇”。

据统计,今年上半年,杭州已出现了5个“万人摇”项目,包括近6万人报名的西溪公馆、有过“四次万人摇”的幸福里以及中签率仅约0.5%的融创城等。4个月内,杭州有21个项目摇号中签率低于5%。楼市的供求紧张在这里表现得淋漓尽致。

当然,需要看到,“万人摇”的根本成因是限价制度下,一二手房价格倒挂产生的套利空间,并不完全反映楼市的供求状况。

从更为客观的成交数据来看,据克而瑞研究中心统计,3月以来,杭州楼市迅速复苏,单月住宅成交面积皆在100万平方米以上,且呈现逐月攀升趋势,6月更是达到了195万平方米,创近3年来新高。

其次,连续好几年,杭州都是国内卖地收入最高的城市之一,土地市场热度一直很高。

据中原地产研究中心统计,2020年上半年,有四个城市“卖地”收入超千亿元,其中,杭州居首,土地出让收入超过1800亿元。中指研究院报告也指出,杭州土地出让收入已连续三年居年中收金总额榜首。

更重要的是,火热的杭州楼市是长三角区域楼市快速升温的缩影。随着疫情影响逐渐消退,长三角区域房地产市场率先复苏,且热点集中,无论是成交量、房价还是土地市场热度均在各区域中居首。

据中指院统计,2020上半年代表房企80.1%的销售业绩来自一二线城市。其中,南京、杭州分别贡献代表房企8.7%、7.8%的销售业绩。此外,从上半年房企的热门拿地区域来看,长三角热度最高,占比为29.0%。

过去4年的调控经验告诉我们,楼市每每走上阶段性高点,就会有调控凉水浇下。今年也不例外。

Part3

“打补丁”仍然是当前调控政策的主要形式。克而瑞研究中心副总经理杨科伟表示,总的来说,本次杭州摇号新政的落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞。

2月24日,杭州市出台文件明确支持高层次人才优先购房,其中A类人才购房免摇号,B、C、D、E类人才按不高于20%的比例优先供应。

杨科伟指出,从实际情况来看,出于种种目的,开发商普遍按顶格比例执行,使得人才渠道中签率大幅提升,而正常渠道摇号中签率被进一步压缩。例如:远洋西溪公馆的整体摇号中签率在1%左右,而人才购房的中签率则高达52%;不少项目的人才购房中签率更是高达100%。

新政实施后,杨科伟说,部分投机性需求会受到抑制,高层次人才、非限购区户籍人口这两类人群的参拍热情会有所降低,真正的刚需群体将从中受益,尤其是限购区域内的无房家庭摇号中签率将有显著改善。不过,新政能否真正减少“万人摇”现象的出现、彻底遏制市场投机热度,仍然存疑。

Part4

除杭州外,有着“深圳后花园”之称的东莞市也在同天发布楼市收紧政策。

东莞市住建局发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,在打击开发商捂盘惜售同时,收紧新房限价。

东莞楼市新政,以下三点引人关注:

1、打击捂盘惜售:项目申请预售,每次体量不低于3万平方米;取得预售证后10日内一次性公开全部销售房源。

2、限价升级:同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%;分期销售,房价不高于上一期同类房价的5%。

3、购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名。

东莞的调控新政同样是在楼市出现明显升温之后出台的。记者查阅链家APP等二手房交易平台发现,今年以来,东莞一些热门区域、热门小区的二手房价出现明显上涨。

据中指院统计,6月份东莞二手房价环比上涨1.13%,在100个城市中涨幅居前三位,仅次于深圳和无锡。此前有数据称,5月份东莞二手房价涨幅超过深圳居全国第一,一度引发广泛热议。

新房备案价也明显升高,今年东莞的部分新房户型已超过每平方米4万元。在最受关注的松山湖区域,部分楼盘单价已站上每平方米5万元关口。

东莞楼市上涨主要受到两方面因素推动:其一,东莞在承接深圳部分产业的同时,也接收到深圳强劲购房需求的外溢。其二,东莞楼市政策相对宽松,二手房不限购,且部分开发商和二手房业主有捂盘惜售的现象,一定程度上助推炒作。

有分析认为,目前东莞楼市仍有上涨动力,调控政策或仍有升级的空间。

Part5

其实,楼市调控升级早已出现端倪。

首先,种种信号表明,中央对房住不炒的态度十分坚定。

今年的政府工作报告提出,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。今年的政府工作报告是改革开放40多年来篇幅最短的一份,但其中仍然对“房住不炒”予以强调。

过去几个月,央行、财政部、国家统计局等中央部门也反复重申坚持房住不炒的定位。

这并不只是说说而已。近期各地出台的包括降低首付比例、松绑限购等需求侧的刺激政策基本都被迅速撤回。目前已有包括驻马店、广州、青岛等至少12个地方出现过松绑调控“一日游”或“几日游”。

另外,从LPR的几次非对称降息,也能看出官方对房地产金融端的政策松动十分谨慎。

从更深层次动因来看,随着中国经济向高质量发展转型,寻找经济发展的新动能、新空间、新模式的同时,必将逐步摆脱房地产依赖。

这一点在海南自贸港的建设规划当中已经体现出来。自贸港建设总体方案发布次日,海南省委书记刘赐贵就公开表示,海南不能成为房地产的加工厂。

过去海南省经济对房地产高度依赖。易居房地产研究院去年发布的一份研报显示,2018年,全国各省份中,海南经济对房地产依赖度最高。当年,其房地产开发投资占GDP比重最大,占比为35.5%。

两年前,海南就提出,以壮士断腕的决心坚决破除“房地产依赖症”。相继实施了全域限购、商品房现房销售制度等极为严厉的调控措施。2019年,海南省商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%和38.8%。

其次,疫后楼市迅速恢复,调控风向极有可能随之改变。

中指研究院常务副院长黄瑜表示:“疫情过后房地产市场的恢复让我感觉到有些意外,恢复的比我想象和预期的要快”。

实际上,5月份多数地方楼市成交已经基本恢复到疫情前的水平。6月,50城住宅成交已略高于近三年同期平均水平。标杆房企上半年业绩也基本恢复到去年的水平。

市场恢复意味着,此前的纾困、支持政策已不再有继续出台的必要。而且在相对宽松的货币等推动下,部分城市房地产市场热度节节攀升,若无政策干预可能会推动形成下一轮普涨。

因此,下半年,更大规模的楼市紧缩政策可能会在更多楼市过热的地方出现。