金科股份旗下物业公司金科智慧服务拟赴港上市，负债率居高不下

6月30日，资本邦获悉，港交所近日披露，A股上市公司金科股份(000656)旗下物业公司金科智慧服务集团股份有限公司（以下简称：金科智慧服务）向港交所递交主板上市申请，中信证券和华泰国际为联席保荐人。

招股书显示，公司是中国西南第一的综合智慧物业服务商。按综合实力计，自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，自2015年至2020年，连续六年西南地区排名第一。

此外，根据中指研究院于2020年就针对2019年西南地区市场份额计(基于在管面积)进行的排名，公司获得2019中国物业服务百强企 业第一位;被中指研究院评为2020年中国物业服务企业服务质量领先企业。

目前，金科智慧服务已进入北京、重庆、天津、武汉、南京、成都、沈阳、郑州、长沙等210座城市，服务808个项目，管理面积超过2.48亿平方米。截至2019年12月31日，金科智慧服务共有754个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为248.6百万平方米，共有417个在管物业管理项目，在管总建筑面积约为120.5百万平方米。

招股书显示，金科智慧服务收益由2017年的10.47亿元大幅增至2019年的23.27亿元，复合年增长率约为49.1%，净利润由2017年的1.13亿元大幅增至2019年的3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

金科智慧服务包括物业管理服务、非业主增值服务、小区增值服务和智慧科技服务四条业务线。其中，大部分收益产生自物业管理服务。2017年-2019年分别为7.61亿元、10.20亿元、14.66亿元，分别约占同年总收益的72.7%、67.0%、62.9%。

从规模上来看，金科智慧服务合同总建筑面积及在管总建筑面积均有不同程度的增长。招股书显示，截至2019年12月31日，金科智慧服务合同总建筑面积约为248.6百万平方米，复合增长率为33.7%;在管总建筑面积约为120.5百万平方米，复合年增长率为39%。

值得关注的是，金科智慧服务所持有的第三方项目占比超过50%，因此，尽管金科智慧服务依赖于母公司的输血，但金科智慧服务正呈现“反哺”效应。招股书显示，金科智慧服务外拓项目的在管建筑面积持续增长，截至2019年12月31日，外拓项目分别约占在管建筑面积52.9%。

从区域分布上看，截至2019年12年31日，金科智慧服务已打造涵盖中国三个主要地区和其他地区的21个省，直辖市及自治区的物业管理项目组合，该三个主要地区包括西南地区、华东及华南地区及华中地区。

其中，相当部分业务集中在西南地区。截至2017年、2018年及2019年12月31日，在西南地区管理总建筑面积分别约为3890万平方米、4900万平方米及6170万平方米，占在管物业总建筑面积约62.4%、54.6%及51.2%。来自西南地区的物业管理服务收益分别占2017年、2018年及2019年总收益约62.5%、61.5%及60.8%。

但是金科智慧服务的销售成本高企。招股书显示，于2017年、2018年及2019年，公司雇员福利开支分别约占销售成本总额的61.1%、60.9%及54.8%。于2017年、2018年及2019年，分包成本分别占销售成本总额21.4%、20.3%及23.8%，人工及分包成本合共占销售成本的一大部分。

同时，资本负债率也长期居高不下。2017年—2018年，金科智慧服务的资本负债率分别为423.5%、714.9%及362.4%。

除金科智慧服务外，世茂物业也同一天递交了赴港上市申请书，此前重庆房企龙湖也曾透露物业板块上市的计划。

2019年滨江服务、奥园健康等也相继上市。据了解，今年有超20家物业服务企业已在上市进程中，筹划中的也不低于 20 家，物业服务企业纷纷排队涌向资本市场。

值得注意的是，物业公司出现了集中赴港上市的现象，数据显示，截至2020年5月31日，共有27家物业服务企业上市，其中24家在香港上市，3家企业登陆A股市场。

根据中国指数研究院披露数据，物业管理行业到2025年整体市场规模近1万亿。到2025年中国社区增值服务市场容量预计达1.8万亿，未来行业规模将持续稳步增长，同时行业集中度将继续提升。

内容来源：资本邦

作者：王浠源