公募REITs开闸，BEEPLUS盘活存量资产下物业价值

日前，国家发展和改革委员会提请十三届全国人大三次会议审查《关于2019年国民经济和社会发展计划执行情况与2020年国民经济和社会发展计划草案的报告》，该报告指出，要稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点,充分调动包括民间投资在内的各类社会资本积极性，盘活存量资产。

今年4月30日，证监会和国家发改委已经联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），这标志着筹备探索10多年的公募REITs即将迎来发展新时代。

或延伸到商业地产REITs

REITs被称为"不动产金融王冠上的宝石"，有巨大的潜在市场。参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募RETIs市场未来可达6万亿元。有基金业内人士预计，公募REITs试点阶段可能达到千亿级别。

在行业上，此次REITs优先支持基础设施补短板行业以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

虽然处于起步阶段的公募基础设施REITs对于房地产行业的影响有限，但公募REITs的推出还是引发了业界对于中国商业地产领域开放公募REITs的多方联想。

一方面，从全球REITs的发展经验来看，基础设施与持有型房地产是REITs的两大类基础资产。另一方面，作为相对安全、稳定的中等收益金融产品，不少机构更看好空间巨大的商业不动产REITs。

国泰君安认为，由证监会和发改委共同推行的REITs，在不涉及土地交易的领域推行已经基本没有障碍。如果推广涉及到房地产行业，过去大量不好变现的资产的出售，例如商业和自持，将极大改善开发商现金流。

中金也指出，对于一般房地产企业而言，中国REITs尚不可作为其资产处置和融资的平台，但不排除未来中国REITs的资产类别向商业地产领域进行一定延伸，长期仍可能形成更丰富的资产生态。

尤其是中国REITs的市值将达到万亿元级别，若未来将商业地产也积极纳入，则规模有望突破5万亿元。

据链家的研究数据显示，中国商业不动产存量已经高达约50万亿元，相当于住宅存量的20%左右，使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。

"REITs已经涉及到了商业地产，只是在规范化和专业化，还缺少配套政策以及帮助房企进行转型。如果能真正具备REITs金融创新经验，房企轻资产模式就能实现。"易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。

对比国外，一些西方发达国家的房地产开发集团已经具备了覆盖城市综合体开发，以及开发后的价值运营、多元化业态打造等精细化管理的能力，房地产行业既有重资产的部分，亦有轻资产的能力。但在中国的房地产市场，"后开发时代"所呼吁的"精细化空间运营和资产管理"对于多数从业者而言仍是一个颇为陌生的概念。不过这一情况正在改变，近年来，以BEEPLUS蜜蜂科技等一批从轻资产模式切入商办地产服务领域的企业，正在扛起地产精细化运营的"重担"。

商办REITs抗跌性佳却布局狭窄

过去，办公和商办项目通过收取租金来实现投资回报，不仅回报周期长，资金沉淀量大，对于开发商资金链而言也将形成较大压力。但是在REITs模式下，办公和商办项目将出售给契约式基金，实现了物业销售收入和开发利润，周期将大大缩短。

值得注意的是，2月初，为应对疫情，全国各地均开始执行严格的交通管制、倡导普通市民居家隔离，人口流动受到控制，酒店REITs毫无意外的成为跌幅最大的资产类型。而办公和商办REITs只下跌了2.79%，傲立在所有类型中。

REITs持有的办公类资产多为核心城市优质写字楼，租户的抗风险能力较强，不难看出，这类资产更为优质。

虽然办公和商办物业属于优质资产，但据REITs公开资料显示，当前海外REITs持有的内地办公和商办项目主要集中在北京、上海两地，两地资产价值合计占比超8成。除一线城市外，仅杭州和重庆成为海外REITs办公资产配置的选择。

换而言之，目前办公类的REITs还是集中在一线城市，对于其他强二线城市而言，将REITs运用到办公和商办项目还是较难，因为在投资者眼中，是存在着风险的。

对于商业地产而言，REITs投资逻辑成立的核心前提是具有长期持有价值的优质底层资产，以及良好的投资回报预期，并不是所有的商业地产项目都符合REITs的发行标准。

REITs的收益主要来源于租金收入和物业升值，因此会关注所持有物业的长期价值，选择能够实现持续稳定现金流、且具备较强的发展潜力和抗风险能力的优质物业作为底层资产是REITs发行的核心前提。

不过，行业内已经有人关注到这一痛点。以BEEPLUS为例，凭借对于"新办公生态"赛道的理解和诠释，推出大中企业定制及楼宇托管服务，为商办物业打造出了大量"教科书式"的办公空间定制案例，引发了市场的广泛瞩目。

BEEPLUS大中企业定制及楼宇托管为企业提供的是从选址、设计、建设到后期运营管理的一站式空间定制服务，区别于传统物业设计及建设服务，BEEPLUS除了"以人为本"的设计能力打造人性化高颜值的空间来提升使用者的满意度，更重要的是物业的精细化运营管理，通过社群活动提升空间人气、通过办公配套零售服务提升空间收益、通过租赁服务贩卖闲余时段的场地收益，BEEPLUS通过全链条的空间打造及运营管理，为物业去化及提升收益率打造了众多范本。

数据显示，近十年来亚太地区REITs的平均综合收益率均高于10%。年均可分配收益率会成为投资者关注的重要指标。

以BBEEPLUS与大型综合地产集团瑞思集团合作的深圳项目-瑞思&BEEPLUS深圳玖悦雅轩空间为例，设计师们是从平平无奇的商业裙楼结构中发掘出空间的特色，BEEPLUS设计研究院在该项目创造性地采用了美式小镇的主题设计风格，将街景融入到空间内部，置身其中，仿佛漫步于一个美国西部风情小镇，原本相对封闭的办公空间也延伸出更大的"想象"空间，让人置身其中，丝毫不觉得压抑。加上跨越三层楼的旋转滑梯和多元化的生活配套，这个办公空间一时间成为宝安中心区的标志性办公空间项目。

该项目于2019年10月开始对外预招商，首期位于三楼的办公空间很快就被预定一空，随后的四、五层空间也备受追捧，从投资回报率来看，并未受到疫情太大影响，租金水平高于周边物业水平且面市半年入驻率达80%。

同样，BEEPLUS在深圳G&G空间打造的自持商用办公空间及为挑战者资本在北京打造的商用空间，更是达到了近于满租的状态。

对于办公和商办物业，空间的改善和经营，设计在很大程度上决定了空间品质的"上限"，以及空间精细化运营管理满足了使用者的体验感，继而影响着办公空间既有价值和潜在价值的实现。

帮助开发商进行轻资产转型

查看一些国外企业的REITS模式，如凯德商用中国信托，2019年总收入达12亿元，同比增长10.1%，平均出租率为96.7%，分派收益率达6.1%。

能达到这样的收入的开发商，并不是简单的资产持有人，而是要成为资产管理人，从传统的房东变成商业运营管理供应商，从单纯获取物业租金收入变成收入运营管理费用。

能做到这一点的开发商并不多，他们需要有清晰的整体运营规划思路招商、经营、打造高品质运营模式，能借助专业运营商的资产管理服务能力，与其共享收益分配，提高物业运营方的积极性。

BEEPLUS的大中企业定制及楼宇托管的业务的重要性不言而喻。过去，如果企业需要定制一个办公空间，需要行政部门对比上百家设计、施工、硬装、软装供应商，周期长，流程复杂，信息不透明，效果还未必尽如人意。

BEEPLUS并非简单扮演设计公司、装修公司等角色，而是通过独立设计输出品牌理念、全流程把控建设装修环节、配套堪比国际五星级酒店的运营服务，为企业客户提供一站式办公空间定制服务，BEEPLUS承担起"资源整合平台"与"品牌输出"的功能。

对于开发商而言，怎么通过资金管理费收入、物业运营管理费收入、物业增值收入、金融产品投资回报收入来获得盈利收入，将收入变得更加多元化，实现向轻资产模式的转型却是个难题。

BEEPLUS却能将空间设计、建筑装饰、智能设施设备、办公行政服务、零售服务的资源得以汇聚，极大提升了空间定制的效率，同时保证落地的项目能够准确还原BEEPLUS对办公生态的构想，未来BEEPLUS将在深化新办公赛道上深化以下五大标签的落地：1.设计、施工、采购一体化解决方案。包含交钥匙工程（0延误，0追加），菜单式报价体系以及设计产品化&模块化；2.智慧办公场景。包含SaaS+AIoT智慧办公平台以及能源集控系统；3.精细化运营管理。包含品牌化、酒店化、连锁化，360全周期设施设备维护以及管家式服务；4.新生活配套。包含生活与办公场景的融合，颠覆式的零售体验空间以及个性化、国际化社群服务；5.全周期供应链支持。包含动态化、智能化、数字化，菜单式成本核算体系以及软硬件全方位供应链库。

"商业地产服务转型"尚待论证，BEEPLUS便率先以"新办公生态"启动探索，并在短时间内不断推出创新模式，颠覆业界传统。

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