都市圈中产，折腾方能进阶？
北京，这座跨越3000多年的古城，这座吸引了来自五湖四海的2000万人口的国际大都会，这座承载着无数梦想的希望之城，因为一套房，也成了令千万北漂人梦碎和迷惘的第二故乡。
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（以下内容，好友亲历，如有雷同，纯属巧合）
时间回溯到2011年7月的北京，阳光明媚。
小李子，博士，本文主角，北漂幸运儿，来自祖国西南大山里普通家庭的孩子，毕业于北京某985高校。当初千军万马过独木桥，孑然一身闯荡帝都，终于学有所成，如意找到某世界500强大央企，既解决了号称百万身价的北京户口，又能高起点继续寻梦，踌躇满志之余，唯独没有一套栖身的蜗居而显得美中不足。
都市圈效应：分享外溢红利
小李子是幸运的，成功赚到了能留在帝都过基本体面生活的入场券。
2011年小李子博士毕业，因为爱人工作缘故租住朝阳CBD边儿——通惠河对面某小区，自己工作在丰台，每日穿行十里长安街，实际单程通勤距离超过20公里。虽然辛苦，但为了“老婆孩子热炕头”的伟大目标也甘之若饴，一套蜗居就是他当时奋斗的目标。
图：2011年北京国贸CBD房价走势（元）
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为了早日拥有一套自己的房子，小李子也是拼了，但就像绝大多数普通人一样，倾尽两个家庭六个钱包的全部积蓄，也很难凑得起帝都四环以里的房子首付。
小李子大致做了下推算：一套位于CBD附近90平方米总价约300万（均价3.32万/平方米）的普通二手房，考虑历年（1978-2008年）的居民储蓄率、城镇居民人均可支配收入，两个家庭四个劳动力从1978年改革开放到2008年共30年的所有积蓄，也就大约270万，这还没算上更低收入的农村居民等因素。
图：2011年城乡居民人均收入平均数与中位数比较情况（元）
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综合分析各种约束，小李子确定了三条选房标准：一是首付总额要在两家合力能承受的范围，考虑到baby孕育计划，房子得是小三居；二是备选区域未来升值空间大；三是至少距离夫妻一方工作单位近一些，1小时左右地铁可达。
我们打开大数据之眼，看看下面这张图（浅蓝区域表示缺少2011年数据），小李子可选的区域并不多。价格能承受且户型是小三居，只能距离夫妻双方工作地点远一些。区域发展潜力大，具体可体现为区域整体开发迅速、配套较完善、交通便捷，最好有地铁线路通过，能严格控制好上下班时间，职住距离不超过1小时。看图做排除，可选的就仅剩丰台和大兴部分区域及房山了。
图：2011年与2020年北京各区域住宅均价对比图（元/平方米）
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一直以来，京城坊间流传有“东富西贵、南贫北贱”的说法。具体是指清朝晚期，京城东西两厢已经被达官显贵、富贾豪商所占，普通百姓自然就搬到南边更宽敞、交通也相对更便捷的地方，于是城南逐渐演变成北京味儿最浓、汇聚北京民俗精华的所在，拥有各种老字号和闻名遐迩的天桥。改革开放以来，南城因为各种原因发展滞后，成了帝都的“欠发达地区”。
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2011年丰台和大兴新开楼盘不多，稍好一点地段，楼盘都在均价1.8万以上，多是老破小区林立，弥漫的“衰颓”味道与北漂这类城市“新鲜血液”的脾气不合，一般不会重点考虑。
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家庭合议下来，最终敲定离小李子工作单位更近、地铁1小时可达、发展很火的京郊房山长阳半岛大盘的现房：一套90平、单价1.4万、首付40万、南向好楼层（9/18）、临河的小三居，紧邻郊区商业奥特莱斯和长阳生态湿地公园。
至此，小李子的蜗居梦圆了，幸为房奴。很快，小小李也诞生在这里。2017年，这笔投资以单价4.2万、总价378万成交变现，净赚252万，投资收益率200%，第一桶金落袋为安。
有人说小李子赶上了北京房地产市场迅猛发展的时期，运气好。
笔者认为，小李子的这个“运气”好在赶上了北京都市圈的核心城市由向心虹吸发展转换为外溢发展的阶段。2011年之前北京都市圈虹吸效应强于外溢效应，人口和资源不断向城市核心区集中，2011-2017年北京市核心区人口密度和资源丰度达到一定水平，开始外溢到核心区的辐射区和近郊区，再波浪式传递到远郊区和与帝都贴边的河北区县。
都市圈交通：帝都之大，大在通勤
小李子是“幸运”的，不仅眼见了第一拨大都市极限通勤族诞生，还躬身入局成为其中一员。
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城市之大，通勤之痛，小李子体会是深刻的。北京市第一条地铁线路于1971年1月15日正式开通运营，截至2010年40年间，总里程增到336公里，而2011年至2020年十年间，北京市轨交里程数翻了近二番，达到900多公里。
在帝都轨交飞速发展的背景下，2013年小李子入住房山首套小三居，开始了长达三年的“睡在南六环、梦在东北三环”的极限通勤，每日从离开家门到进入公司，路上整整2小时，来回二个马拉松。“不是在上班，就是在上下班的路上”，每天在拥挤的公交与地铁之间疲于奔命，从远郊到中心，往往复复，这就是都市极端通勤人群的真实写照。
图：北京极限通勤人群居住地分布情况
资料来源：智慧足迹，大七环整理
研究表明，城市能级越高，人们对极限通勤距离的耐受度就越高。手机信令数据分析结果显示，北上广深极限通勤人群的平均通勤距离均超过20公里，北京更是超过30公里——帝都之大，大在通勤。平均通勤距离、极端人群分界点通勤距离和极端人群平均通勤距离三个指标，北京分别以11公里、21.8公里和31.4公里，全部位居十大城市之首。
在帝都，类似小李子这般早晚两次上演“人在囧途”的群体还有很多。“睡在燕郊，梦在北京”就是其中的典型代表。据称，每日用生命在跨城上班的燕郊人已达30余万之众。从燕郊到国贸，距离超过30公里，这些住在燕郊的帝都寻梦者每天往返超过60公里，两年时间差不多可以绕地球一圈。如上图所示，北京极限通勤者主要聚集在昌平县城、沙河、顺义、燕郊、通州、门头沟、苹果园、房山和大兴黄村。从区域分布比例来看，超过80%的人居住在五环外，并且集中在五环到六环之间的各条地铁沿线，其中约17%的人住在靠近北京的河北8大区县和天津武清区。
图 ：中国十大城市平均通勤时间
资料来源：智慧足迹，大七环整理
每隔一段时间，逃离北上广的话题总会甚嚣尘上，在一番迟疑与不舍中，小李子们又有多少愿意舍弃坚守多年的都市梦想？但凡能在坚守中奋进的，都少有决然回到二三四五六线故乡的打算。
但漫长的通勤，消磨了人们的时间与精力，更消磨掉了一个城市的创造力。
时间穿越回2015年。
小李子一家收入问题略缓和（主要靠另一半的贡献）。
小小李养于房山，茁壮成长，双方老人“半推半就”的帮带着。
像大多数“油盐柴米”家庭一样，小李子周旋于双方老人与爱人之间，夹板气没少受，每天两个马拉松的坚持忍耐也逐步到了极限，终于在经过几轮家庭会议后，决议拨付家庭专款，小李子个人回租朝阳CBD，再回帝都核心圈。每周回家两次，虽不是周末夫妻，但与家人开始了长达两年的同城分居时光。
都市圈核心区：存量时代房产最保值？
小李子是幸运的，误打误撞，却歪打正着，投资再获晋级。
图：北京十年（2011-2020）房价图（元）
资料来源：安居客，大七环整理
2015-2017年，如上图所示，北京房地产市场着实火了，一路上窜。2016年，由于尝到第一套房产投资的甜头，小李子省（xi）吃（fu）俭（neng）用（zheng），手握现票但心里猴急，不投出去就好像钱会砸手里一样。只是如何投资？小李子迷糊了，又重新开始梳理收获第一桶金的逻辑。
2016年前三季度，全国房地产市场销售火爆屡创历史新高，北京等一线城市买房子就像买白菜。在同事推荐下，小李子发现京郊及周边地区楼盘异常活跃，身边同事及师友都跃跃欲试。
资料来源：大七环整理
当时小李子（误打误撞）的感受确实与都市圈投资逻辑是一致的。研究表明，都市圈的价值投资潜力区域会随着时间的变化逐步转向城市圈和辐射圈。2008-2018年的十年，都市圈房地产市场增速远超全国市场，尤其是外溢区域的增速！实际表现就是北京及其周边区域的房价存在轮动效应，房价上涨和投资迁移随着时间变化，从北京的核心区逐步向外波动传递。
事实也是如此。从90年代末的昌平区回龙观、天通苑超级睡城到朝阳区四惠东、房山区长阳半岛等职住分离的超级社区，以及后来的河北廊坊的燕郊、大厂、固安、香河，保定的涿州，张家口的怀来等跨行政区的北京周边区县也相继火爆不绝。
表：国内超级大盘市值排名（2018）
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然而，2016年四季度全国房地产市场峰回路转，“房子是用来住的，不是用来炒的”再次被强调，各地出台的限购、限售政策让市场迅速降温。如何规避政策的影响，让房产投资成功应对冲击、穿越周期？笔者认为无论刚需、高改还是投资，都应该首要关注房子的区位！区位！区位！也即地段价值和潜在价值。
手头仅有30万的小李子经过慎重比对，最终筛选确定的家庭稳妥理财去向，仍然是房产投资。俗话说“有房有车大过天”，毕竟房产是中国家庭的命根子，既能保值增值，也有文化传统的渊源。研究显示，房产是中国城镇居民家庭资产的重要组成部分，其地位已经明显盖过了其他资产，在总资产中占比高达59.1%。
握有30万现金的小李子能承受的房产总价约100万，投资变现较好的面积在90平以下，可选房源单价在1-1.4万。有了这些限制，小李子很快筛出了备选区域：主要分布于京郊和周边区县，包括环京的燕郊、香河、大厂、永清、固安、涿州、霸州、怀来，以及京郊平谷、密云、延庆等区域。
随后，排除实际单程通勤距离在60公里以上的区域：霸州、怀来、平谷、密云、延庆。其中霸州有雄安新区加持，长期升值空间看涨。固安、永清、涿州拥有第二机场概念，人口正在迅速集聚，机场和临空经济区建设加速。
中短期内相对值得投资的概念还有首都副中心建设。在我国特色的自上而下指令驱动下，效果立竿见影，人口迅速集聚，各重大市政工程顷刻间拔地而起，带来了直接的刚需和投资需求。其中香河距离副中心相对较远，燕郊城市规划滞后，区域发展失序，社会治理混乱，宜居性远不及大厂，且房价已经被收割一轮。
2016年6月，通过深（xi）思（li）熟（hu）虑（tu）的比较，小李子最终出手大厂。以首付30余万、1.2万的单价购入一套90平可鸟瞰潮白河的小三居，2017年5月单价疯到2.3万后回落，目前在1.6万左右，账面盈利36万。
图：河北大厂近十年（2011-2020）房价图（元/平方米）
资料来源：安居客，大七环整理
2017年，为彻底结束同城分居，完成以房换房大业，小李子卖掉了房山房产，全款虽仅够支付朝阳CBD附近弱学区大两居首付，但小李子是幸运的！毕竟能彻底结束每日的冷锅冷灶和每周的颠沛流离。同时，投资核心区稀缺地块又误打误撞地实现了存量时代已有房产的较好保值！
购买小李子房山房产的是一对老北京夫妇。老两口卖掉主城房产，迁出了主城区，找寻到房山这一环境宜人、配套完善的区域养老。同时，两位老人还能支持儿女一笔钱在主城首付置业和创业。小文至此，笔者想多说一句，尽管这里面机理或有不同，但与日本东京都市圈老人迁离东京都，到千叶、多摩、埼玉等郊区养老的趋势十分一致。
都市圈公共服务：学区房是中产收割机？
小李子是幸运的，有资格去争抢越来越稀缺的学区名额，虽然据说今年又是最难毕业季。
时间来到2020年，回溯小李子的家庭换房和进阶轨迹，感慨他的人生在于折腾，生命不止，折腾不休！
但事情还没结束，原来小李子又将开始他的新征途——换学区房。这会不会是他帝都房产打怪升级之路的终点呢？答案当然是否定的，学区房后还有高改和养老迁移等需求。
一脸愁容的小李子继续唠叨着他的换房流水账。
当下好学区都在西城、海淀，为了给小小李准备一个远（xing）大（fu）的前（wei）程（lai）基础，小李子只能选择走拼娃+拼爹（家庭财力）的路：选择海淀的好学区。
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小李子了解到，目前一套中关村三小的普通二居学区房（76平左右），售价在860万，单价过11万很正常，稍微好些的“年轻”楼盘单价更是直奔15万以上。为了挤到一张名校入场券，这次他是真准备砸锅卖铁了。
图：北京万柳学区十年（2011-2020）房价图（元/平方米）
资料来源：安居客，大七环整理
小李子说，目前他家的房产在家庭总资产中占比已高达70%，二套房产房贷余额近200万，占其家庭总负债约80%。为了购买这套76平的学区房，得出清名下二套房产，再背上300万负债，且居住面积大幅缩水，生活质量也会直线下降，作为名牌大学博士毕业10年的新生代中产阶层的他，还将继续颠沛流离，折腾不休……
图：我国地区家庭资产排名（万元）
资料来源：央行《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，大七环整理
家庭资产排名前三的是北京892.8万元，上海806.7万元，江苏506.9万元，其中北京居民家庭户均资产约为新疆的7倍。
小李子在耳边继续絮叨着，我渐渐分了神。
坦率说，小李子确实是幸运的，至少他踮起脚尖还能摸到，至少他心中还有着对明天的满满热情和希望，即便热情在渐渐消退，希望在不断磨灭。
2020年，最难毕业季即将再现。北漂的前浪、中浪们进了城，后浪们越来越难进城，进了城的浪们也越来越难跃迁，较量还在继续……
资料来源：今日头条，大七环整理
今年，央行三次降准净释放1.75万亿长期流动性，“麻辣粉”（MLF）不仅释放了8000亿一年期资金，更将利率下调了30个基点。资金潮席卷，“水大鱼大”，房价再现涨势，希望小李子们还能如愿以偿。
小李子的中产进阶已折腾整十年，勤勤恳恳，忙忙碌碌，生命不止，换房不休，见证了奇迹，也秃了头顶，白了双鬓。和很多曾经的北漂一样，在外久了，那魂牵梦绕的故乡是回不去了。我爱北京，北京何时能成为新晋中产们有归属感的第二故乡呢？
