泰禾集团债券违约或现“连环炸”,老总让位仍等不来外援接盘

泰禾集团债券违约或现“连环炸”,老总让位仍等不来外援接盘

2020年07月11日 09:55:30
来源:中访网财经

7月7日晚间,曾经的千亿地产龙头泰禾集团股份有限公司(以下简称泰禾集团 000732)回复了深交所年报问询函,就逾期债务、战略投资者等备受市场关注的情况进行了说明。熟料越描越黑,显示爆雷。

7月8日,公司连发四条公告,核心有两点:主体及相关债项信用等级再被下调,回复深交所问询函中被爆公司出现首只债券违约。而从公司资金面分析,随着贷款、债券的逐步到期,公司违约或现“连环炸”。

泰禾集团债务缠身,麻烦接踵而来(图片来源于网络)

天风固收指出,泰禾集团债务违约根本上是公司战略与行业现金流规律之间背离造成的,直接原因离不开疫情对销售和回款的冲击,而从管理上看,民企天然的扩张冲动,实控人个人激进的风格,均可能加重公司现金流困境。高杠杆、激进扩张是高危房企的共同特征,如果控制不当,可能会造成资金链断裂,而高端路线、商业地产和无序多元化扩张,可能面临回款慢、资金占用量大的问题,可能影响房企的信用资质。

泰禾集团自2018年陷入资金链危机以来,被迫卖身自救,同时暂停拿地、发债融资、大力促销、裁员以及抓紧回款等,但是效果均不理想。公司希望引入战略投资者纾困,实控人黄其森甚至愿让位贤者,用董事长的位置吸引能者接盘,但到目前仍无结果。

业内人士指出,泰禾集团目前的困境靠正常的现金回流已经不可能解决,面对债务重负,公司信用评级和征信又陷入恶化,直接影响金融机构的授信支持,如无外援相助,后续发展堪忧。

自爆逾期270亿元

深交所在5月16日发布问询函指出,泰禾集团披露公司到期未付借款金额为235.58亿元,尚未支付的罚息为6.40亿元,这一数据要远高于此前关注函回复公告中的数据。

泰禾集团7月7日对此回复称,由于公告披露的截止时间点不同、计算口径因此出现“已到期尚未还款和实质性逾期”两种不同计算结果,从而导致各时点数据差异。简而言之,就是48.62亿元是2019年12月31日的数字;235.58亿元则是2020年6月12日(报告日)的数字。

泰禾集团的回复公告一经公开,细心的股民发现其中暗藏乾坤:公司在短短6个多月的时间里,到期未付借款金额就增加了大约187亿元。同时,该公司还披露了最新的数据,截至2020年7月7日,公司已到期尚未还款金额270.65亿元,占公司最近一年经审计归母净资产的137.38%。

在地产市场持续走弱的大背景之下,泰禾集团不经意间自爆公司负债不断加码,无疑为重大利空消息。第二天即7月8日,A股三大指数继续上涨,其中,3217家个股上涨,在一片牛市行情来到的利好欢呼声中,泰禾集团却逆势大跌6.66%。今日报收6.45元/股,继续下挫1.23%。相比2018年至今,公司股价已较历史高位跌去近80%(不复权),总市值为160.5亿元。

业内人士分析,泰禾集团与大行情背道而驰,或许与回复中透露的违约债务持续增加、战略投资者仍然不明等因素有关。

7月6日,泰禾集团发布公告称,公司2017年度第一期中期票据(简称“17泰禾MTN001”)未按期兑付本息,构成实质违约,涉及本息金额达16.125亿元。

17泰禾MTN001发行于2017年6月,发行票据价格100元,总额15亿元,发行利率7.5%,期限为3年。

值得注意的是,这是泰禾集团旗下债券首次出现违约。

公开资料显示,泰禾集团国内存续债券7只,存续规模89.16亿元,其中5只债券将于一年内到期,余额合计为59.16亿元。此外,公司还存续6只境外债券,总规模达15.04亿美元,其中4只债券也将在一年内到期,余额合计达8.79亿美元,折合人民币约61.67亿元。

大白财经观察注意到,泰禾集团在境外债券的融资成本普遍较高,2019年新发行的3只债券票面利率均高于11%,最高利率竟然达到15%,堪比“高利贷”。

最新财报显示,泰禾集团总资产为2334.25亿元,总负债为1900.46亿元,净资产为333.79亿元,资产负债率达85.06%,净负债率达275%,处于行业高位。

联合资信表示,泰禾集团2020年到期债券规模大且财务负担重,面临很大的兑付压力。截至2020年3月底,公司货币资金55.53亿元,较2019年底下降58.60%,资金链紧张。

业界人士分析,泰禾集团已经出现270亿元的大额借款逾期,外界担心该公司负债不断叠加造成的爆雷才刚刚开始,此后很可能出现债券违约“连环炸”。

董事长位置也引不来战略投资人

泰禾集团“手头紧”的窘境其实早已被市场统计机构嗅出了异常,东方金诚在7月3日称,鉴于泰禾集团的17泰禾MTN001偿付存在重大不确定性,已经将该公司的主体信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面;将“16泰禾02”、“16泰禾03”的债项信用等级由AA-下调至BB。

高位负债及营收不佳使得泰禾集团信誉下跌(图片来源于网络)

就在当天,联合资信也将泰禾集团主体和相关债项的信用等级由AA-下调为BB,评级展望为负面。

颇为蹊跷的是,即使泰禾集团信用急转而下,“爆雷”之前的股价却无视基本面的利空消息而一路飘红。

公开数据显示,在大盘呈现大牛市之前,泰禾集团已经抢跑一个月,股价已经累计涨幅达到49.57%。7月6日依然报收在涨停位。

市场分析人士认为,泰禾集团这一波行情或与其一直在筹划的引入战略投资者的利好消息有关。此前在资本市场,有关泰禾集团引入实力外援,与中国金茂、厦门建发、厦门国贸合作的消息甚嚣尘上,最近甚至有该公司和万科密切接触的消息不胫而走。泰禾集团CEO黄其森对外宣布,如有中意的战略投资者加入,自己可以让出实控人之位。

泰禾集团表示,首只债券违约后,公司和黄其森也在想方设法维稳,包括继续将“促销售、抓回款”作为一切重点工作的核心,不断加大项目销售和回款力度;二是引入战略投资方;三是与金融机构或债权人协商,适当放宽还款期限,为化解债务危机争取更多的时间。

5月28日,厦门国贸明确表示,公司没有接盘泰禾集团的计划;6月4日,建发股份也称,“公司没有接盘泰禾集团的计划。”泰禾集团在对外回复中承认,本次引入的战略投资者目前尚处于筹划阶段,各方尚未签署相关股权转让协议或合作框架协议,能否签署尚存在不确定性。

黄其森用退位让贤寻求场外援助,是否他已江郎才尽(图片来源于网络)

公开资料显示,泰禾集团成立于1996年,总部位于福建省福州市,主要从事住宅地产和商业地产的开发,目前已发展成一家集地产、金融、文化等多元化布局于一身的大型企业集团。

集团实控人黄其森在15岁考上了福州大学被誉为少年天才,这位土生土长的福建人有多年银行工作经历,熟练掌握资本运作手法后,福建人“爱拼才会赢”的性格特点引爆他的“小宇宙”。

黄其森辞职下海,人生如同开挂。2010年9月,黄其森带领泰禾集团借壳福建三农登陆A股市场,成为当年唯一上市的房企。2013年,泰禾集团开启了全国扩张之路,一路高价圈地,被外界誉为“地王收割机”。

2017年,泰禾集团成功跻身“千亿俱乐部”。当时地产行业发展趋势已悄然转向,房企巨头们高喊“活下去”,纷纷探索多元化发展之路。

泰禾集团在2018年实施“泰禾+”战略,进军地产之外的商场、社交、医疗、教育等多个领域,并且高调喊出营销额翻倍达到两千亿元目标的口号。但是当年公司交出的成绩单显示,仅实现销售额1300亿元,黄其森惨遭“打脸”。

2019年,泰禾集团全口径销售金额为808.7亿元,仅完成销售目标的一半,跌出全国房企销售前20名榜单。

香颂资本董事沈萌表示,公司以营利为目的,跨界经营不足为奇,但不能茫然地不顾资金实力去“摊大饼”,疯狂扩张需要大笔资金支持,最终会导致公司债台高筑;涉足陌生领域,如果没有配套的人员和技术支持,经营则会充满风险。

尝试卖身自救

泰禾集团的资金链吃紧早已表现出端倪。根据克而瑞研究中心披露,2020年上半年泰禾集团全口径销售额254.10亿元,同比下降44.36%,权益口径销售额193.60亿元,同比下降48.22%,销售额明显大幅下滑。

除此之外,泰禾控股股东所持有泰禾集团的股份也全部被冻结。根据披露,截至2020年7月2日,泰禾集团控股股东泰禾投资集团有限公司及其一致行动人所持公司股份累计被冻结1560310982 股,占其所持股份比例为100.00%,占泰禾集团总股本比例为62.69%。

企查查数据显示,泰禾集团因子公司未履行还款义务,公司及其实控人黄其森已被列为失信被执行人,还被限制高消费。

随着楼市调控逐渐成为常态,房地产企业压力骤增。天风固收指出,泰禾集团项目多位于福州、北京、上海、杭州等调控热点城市,销售遇挫,已售房屋回款速度慢,此前通过股权并购增加的土地储备,需要支付大量的土地转让价款,现金流面临压力。

曾经“一院难求”的泰禾集团地产项目,成了投诉热点(图片来源于网络)

泰禾集团在地产界以经营“院子”、“大院”系列高端住宅闻名,“泰禾广场”“泰禾新天地”“中央广场”为核心品牌的商业地产,在全国都有不小的知名度。但是在资金吃紧的同时,泰禾集团旗下的网红盘也爆出停工问题。

今年6月8日,泰禾集团登上微博热搜,原因是曾经名动京师的网红盘泰禾·北京院子二期当初“一院难求”,如今500多位业主联合发文,隔空喊话公司董事长黄其森“要按期交房”。

唯恐买房款“打水漂”,业主隔空喊话黄其森(图片来源于网络)

公开信称,该项目施工进度严重滞后,合同约定明年6月交房,现在一半工程还没出地面。施工方表示泰禾集团已拖欠数亿工程款,再不给钱就停工走人。工程烂尾几乎要成定局。

业主们告诉大白财经观察,他们怀疑购房款已被泰禾集团挪用。同时担心,绝大部分购房者都是卖房置换,如果泰禾集团不能如期交付“院子”,他们将面临无家可归的悲惨结局。

对于泰禾集团的债务危机,业内人士分析认为,一方面由于行业集中度不断提升,头部房企将会占据更多的市场份额,进一步挤压小房企的生存空间,随着中小房企市场竞争压力加大,容错率也将变得更低,一些实力不济的小房企最终将会被兼并或走向破产的边缘。另一方面,此轮调控在宏观上持续坚守“房住不炒”的原则,杜绝房地产行业的大水漫灌,在房地产融资上,也持续收紧。在拿地受限、销售承压、融资受阻多重压力叠加下,易导致房企资金链断裂,从而使得企业面临债务违约,更严重的或将导致破产重组。

2019年,泰禾集团开始卖股求生,先后将广州增城两个项目的部分股权出售给世茂房地产和五矿信托。交易完成后,泰禾集团在两个项目的持股比例降至1%。

此后,公司又尝试卖身自救,曾先后出售位于福州、杭州、佛山等多个地方的10余个项目,以回笼资金,减轻债务压力,但一场疫情严重冲击现金流,导致资金链问题进一步凸显。

今年6月22日,泰禾集团又将增城两家地产公司各19%的股权出售给五矿信托,交易总对价10.99亿元。但对于千亿规模的总负债而言,卖股权得到的资金只是杯水车薪。

内容来源:大白观察

撰文/孙涛