12亿天价预付款背后,居然之家露出了什么破绽

12亿天价预付款背后,居然之家露出了什么破绽

2019年,是居然之家经营模式翻天覆地变化的一年。

说起居然之家,几乎所有人都会想当然的脱口而出,这是一家家居商超。

公司年报显示,2019年实现营业收入90.85亿元,实现归属于上市公司股东的净利润31.26亿元,分别同比增长7.94%和60.08%。

在实体零售行业整体萎靡的情况下,居然之家的增速非常可观。由于公司通过武汉中商借壳上市,原有的商超业务也没有完全放弃。

年报显示:公司继续探索“校超”模式,全年新增16家生活超市,其中新开校园超市8家。同时,公司建立武湖1万平米配送中心,助推校超实现了鲜食经营、 24小时订单和拆零配送等功能,全年线上外卖平台销售同比增长300%。公司通过对开业22年的武汉徐东平价广场升级改造,扩大生鲜区域经营面积,并进行了超市+餐饮经营布局的调整改造,销售和毛利得到明显提升。

多元化发展是很多上市公司发展到瓶颈后的必经之路,但跨界多元化也意味着不可控风险的增加。在居然之家开始大踏步的跨界发展后,公司的财报也出现了一些不寻常的异常。

比如,激增的预付账款。

一、

一次离奇的收购

2018年,公司收购了郑州欧凯龙,这起并购并没有太多波澜,但后续的操作,就不同寻常了。

郑州欧凯龙又和原大股东河南欧凯龙签署了合作经营协议,需要以预付的形式支付租金。

预付多久呢?

24年,并且一次性预付到2041年,合计12.93亿元。

正常情况下,房租都是按年付,就算预付的久一点,也很少超过3、5年。一次性预付24年就非常不合常理了。

和往年相比不曾有过的如此巨大的预付款,很容易让人联想到上市公司常见的现象:利益输送。

二、

巨额预付款项的背后

详细了解一下郑州欧凯龙的经营业绩,就对这笔预付租金有了大致的了解了:为了修饰其他财务指标。

因为被并购企业的报价往往高于账面价值,所以并购通常会产生商誉,为了合理“解释”商誉,相关方面需要作出业绩承诺。

如果被并购企业是一家亏损企业呢?溢价并购就很难操作,并购后再发生亏损,上市公司就不得不计提商誉减值准备,从而影响利润。

居然之家采用了一种巧妙的方式:并购过程中不体现商誉,并购后给原大股东支付巨额的预付租金。

年报显示,郑州欧凯龙连续两年亏损。因为压根没有商誉,也无需计提商誉减值准备。

一举两得的操作。

三、

来自长期应付款的佐证

这样对公司的质疑有没有道理呢?是不是“小人之心度君子之腹”?

笔者是有充分证据的,因为财报中公司还列出了其他合作伙伴的待遇,一对比就真相大白了。

作为公司的交易对方单位,河南欧凯龙可以凭借卖出的亏损子公司及时拿到预付款,但其他的商业伙伴就没有这么好的运气。

年报显示,正常情况下,和居然之家签署了租赁合同的出租方,会根据合同约定的时间逐步收到公司支付的款项。

这部分欠款,公司计入了长期应付款。

2019年,长期应付款余额达到52.36亿元,其中应支付的租金为43.31亿元,应支付的押金保证金10亿元(还有一部分冲回的一年内到期的长期应付款负数列示,所以二者之和大于余额)。

由此可见,超长期限的巨额预付款并不符合公司正常的业务逻辑,的确存在着利益输送和修饰财务报表的嫌疑。

四、

投资性房地产的窍门

不难发现,为了让财报更加“好看”,居然之家通过预付款项解决了商誉减值准备的大难题,采用了取巧的处理方式。笔者认为,当你修饰一个指标的时候,必然会去修饰无数个指标。

除此之外,公司一定还有其他“财技”,比如投资性房地产项目。

对于家居类企业,有一项资产的核算非常有意思,那就是投资性房地产。

投资性房地产和普通的房地产有什么不同呢?

根据会计准的规定,投资性房地产就是用来投资的房地产,或者出售或者出租,与普通房地产最大的区别就是,投资性房地产有两种折旧核算方式,其中公允价值计量的方式,可以不需要计提折旧,居然之家就采用了这种核算方式。

2019年年报显示,居然之家的投资性房地产余额达到了145.62亿,几乎接近资产总额的一半。

虽然从会计准则角度看,公司这么做账并没有不妥,但是这样的账务处理方式,实实在在的美化了业绩。

假如按照普通的房屋建筑物方式进行折旧计提的话,假设5%的折旧率估算,公司每年需计提折旧超过7亿,而公司2019年全年净利润31.51亿。

按照会计准则,投资性房地产的核算依据有两种,一种是历史成本法,一种是公允价值法。所谓历史成本就是取得房产时的发票价格,比如A股的小商品城就采用了这种计价方式;而公允价值法则是出具报表日按照市场价评估价格。

这两种核算方式有什么区别呢?

公允价值法可以合法的“虚增”资产和利润,由于中国目前的房价依旧处于上行区间,房价不断增加,居然之家的房产增值都被计入了当期利润,粗粗算来,房产增值带来的利润差不多占净利润的25%左右。

如果给居然之家的利润表洗洗澡,按照传统的核算方式进行会计处理的话,净利润要打很大折扣。

事实上,如果采用传统的核算方式,居然之家的净资产收益率会大幅提升,为什么公司宁愿降低净资产收益率也要采用这种核算方式呢?

主要原因就在于,中国的投资市场,对市盈率更看重一些,市盈率是由股价和净利润计算而来,因此让市盈率更好看的最简单方式,就是提高利润。

五、

现金流量表里的破绽

衡量一家公司“真实”盈利能力的终极指标,是净现比。经营性现金流入减去经营性现金流出就是经营性现金流量净额,也就是公司经营成果“落袋为安”的那部分,所以是最“真实”的盈利能力。资金回笼越高效的企业,经营性现金流量净额越接近净利润,也就是净现比(净利润与经营性现金流量净额的比值)越接近1。

收现比和净现比越接近1的企业,盈利质量是越健康的。

现金流量表的数据和公司的银行日记账对应,银行日记账又和银行的单据对应。事务所审计现金流量表的时候,必须和银行单据进行比对,因此现金流量表通常也是最难造假的报表,真实度较高。

2019年,居然之家的经营性现金流量净额25亿,净利润31.5亿,净现比非常高,看起来盈利能力十足。

但是公司的经营性现金流量是有猫腻的,因为购买商品发生的现金流出只有39.77亿,远低于公司48.36亿的采购成本。查阅资产负债表发现,原来公司拖欠了很多欠款,包括代收的货款、押金、服务费等。

也就是说,公司的经营性现金流量净额较高是通过减少支出项实现的,水分比较多。

六、

预付款项是利益输送的最佳项目

对于从事出租业务的合作伙伴来说,居然之家是相对强势的企业,所以理论上预付款项不应该过多。尤其是一次性支付几十年预付款的情况,让投资者不得不怀疑存在利益输送。

拆解受益方和居然之家的交易行为,也就可以判断,这其实是公司修饰财务数据的一种“财技”。虽然公司借壳上市后并不差钱,但并购公司的业绩堪忧,这是有损投资者利益的行为。

预付款项是很多上市公司用来明着暗着输送利益的项目,由于财务指标的关联性,预付款项出现异常的同时,意味着其他财务指标也发生了变化。因此,一旦发生金额较大的单笔预付情况,投资者需要对这种操作保持警惕,避免投资损失。

内容来源:诗与星空