战略失误 错失良机 远洋集团的翻盘局还有筹码吗?

战略失误 错失良机 远洋集团的翻盘局还有筹码吗?

2020年07月15日 18:08:15
来源:中访网财经

远洋集团(03377.HK)最新股价是1.98元,距离历史高价9.08元已经跌了359%,也难怪远洋集团的股票评论区戾气很重~

图片来源:万得

远洋集团此前也算国资背景,后来改组成为为数不多由保险公司持股的房地产企业,主要股东分别为中国人寿和大家保险(前安邦保险)。

图片来源:天眼查

远洋集团上半年销售数据不及预期

实属意料之中

最近,远洋集团公布了今年上半年以来未经审计的营运数据,不出市场所料,上半年远洋的业绩表现比较糟糕:

整个上半年,远洋集团累计协议销售额约人民币418.4亿元,比去年同期下降30%;

累计协议销售面积约为218.57万平方米,比去年同期下降23%;

累计协议销售均价为每平方米约人民币19100元,比去年同期下降9%。

单论6月份销售情况,虽然好于前5个月,但同样大幅低于去年同期。

当月协议销售额约为人民币100.8亿元,较去年同期下降40%;

协议销售楼面面积约为52.32万平方米,较去年同期下降37%;

协议销售均价为每平方米约人民币19300元,较去年同期下降4%。

整个上半年的销售节奏,也仅完成了2020年1300亿销售目标的1/3,下半年销售业绩压力大,恐难完成2020年的销售计划。

不过,远洋2019年全年销售额为1300亿元,距离1400亿的销售目标,也差了100亿元。

而且从远洋的经营状况和发展战略来看,今年销售业绩不及预期,也应该算大概率事件。

战略布局失误

远洋集团错失成国内头部房企良机

“战略失误”似乎一直是远洋的身份标签,而且资产出清总是卖在牛市的起点。

2016年,“远洋地产”去掉名字中的“地产”两字,正式更名为“远洋集团”,多元化发展道路从此起步。

目的在于打通除房地产业务外,其他业务对集团的营收通路,并希望这些多元业务能成为集团的主要利润来源。

想法没错,但时机不对,而且有点孤注一掷。

从业务构成来看,远洋集团主要包含4大业务板块:

负责房地产开发投资的“远洋商业”;

负责养老、物业的“远洋服务”;

主攻房地产金融的“远洋资本”;

以及涉及设计研究、建筑类经营的“远洋营造”。

业务方向没什么问题,而且金融板块“远洋资本”据说做的还不错,资产管理规模达到100亿美元。

但远洋为此直接放弃了此后在三四线城市突飞猛进的“货币化棚改”,也因此错过了一轮发端于三四线城市的房地产红利。

从2014年开始,远洋就在逐步退出三四线城市,此前大量布局三四线城市所积累下来的土地储备,到2015年上半年几乎全部出清。

根据远洋2015年年报,一、二线城市的土储就已经超过90%,意味着三四城市的土储几乎悉数卖出。

然而,正当远洋从三四线城市抽身之际,“三、四线城市货币化棚改”大潮突然袭来,远洋完美错过的同时,也成就了恒大、碧桂园今天与万科在中国楼市三足鼎立的局面。

很难说远洋的多元化发展方向是一个明显错误的决定,因为放到现在,多元化发展确实是目前房企拓宽营收边际的主要方式之一。

但远洋在房地产领域的战略布局,确实配得上有失前瞻:把主要资产集中在以京津冀、长三角等城市圈为主的一二线城市,忽略了三四线城市对房地产投资风险的摊薄作用。

而且在一二线城市的布局中,远洋也过分集中于京津冀地区,对北京的依赖尤为明显。

根据远洋集团2019年年报,及大德财经整理部分数据,远洋2019年在京津冀地区实现销售额457亿元,同比增长1.8%;北京合计销售额约286.81亿元,占全国总销售额的22%。

图片来源:大德财经整理

此外,远洋2019年在京津冀拥有土地储备同样占比最高,为1522万平米,占全部土储的40.9%。

而长三角、长江中游、珠三角、成渝地区的土储占比分别为11%、8.8%、15.2%和7.9%。

图片来源:亿翰智库整理

而这5大区域,基本上是一二线城市的主要聚集地,也是受2016年之后房地产调控政策影响最大的城市。

如此一来,远洋与棚改化安置的房地产红利失之交臂,也深受房地产调控影响,进而导致销售增速放缓以及利润率下降。

根据远洋近4年财报数据,远洋净利润率从2016年的12.87%,除2017年小幅上涨后,已经逐年下滑至2019年的8.18%,毛利率也连续两年维持在20%左右,盈利水平受限明显。

图片来源:远洋集团历年财报数据

多元化布局吃力不讨好

远洋集团并未在营收上获得边际改善

除了战略布局上的失误,远洋集团的多元化进程似乎也并没有达到预期结果。

按照既定目标,远洋集团除房地产板块外的其他业务,将贡献60%以上的营收,成为主要盈利来源,从而帮助远洋脱掉单一性房企的标签。

可实际上,远洋集团一直以来都是以房地产开发及投资作为主要利润来源,其他板块对整体业绩的贡献可谓九牛一毛。

2019年,远洋全年实现营收509.26亿元,其中房地产开发及投资贡献了437.78亿元,占比达86%,而其他业务仅实现71.48亿营收,占比仅14%。

图片来源:东方财富

也就是说,远洋当初以牺牲棚改化浪潮为代价,重点布局的多元化产业,并没有起到预期效果,而且还在拖累远洋的经营节奏,导致远洋业绩稳定性欠佳,一直处于大幅波动的状态。

根据年报数据,远洋集团近3年的经营状况起伏巨大,而且经营性现金流一直处于亏损状态。

2016年得益于一二线楼市暴涨,为远洋集团带来189.72亿元的经营性现金流,创历史新高。

但同样受一二线城市楼市调控,房地产市场迅速降温影响,2017年远洋的经营性现金流由盈转亏,为-12.22亿元。

到2018年,情况有所好转,经营性现金流净额仅亏损4453万元。

但2019年,远洋的全年经营性现金流再次大幅亏损,亏损金额超33亿元,波动巨大。

图片来源:万得

好在倚靠大股东中国人寿在控制融资成本上的优势,尽管经营状况不佳,远洋2019年的平均融资成本仍只有5.5%,低于6%的行业平均水平。

不过可惜的是,远洋并没有在2014年到2016年房地产行业的白银时代末期发挥自己的融资优势,在全国范围内扩大土储规模,而是选择在这一时期匆匆退场,转而押注一二线城市。

这波操作不论是当时还是现在,都很难让人理解。

如今,远洋又在进行新的战略调整,重新退回到2015年之前的以房地产开发投资为核心的战略方向,并确立了“西进南移”的房地产业务发展战略。

也就是从已有的京津冀、长三角等区域,向环渤海、华西、华南、华中等此前未涉足区域展开布局。

不过,随着房地产行业的竞争格局逐渐固化,此时转舵难免有些为时已晚。

或许远洋可以选择死等下一个房地产行业的黄金周期,但是从目前国内房地产行业发展现状来看,下一个楼市黄金期似乎还在遥远的远方。

虽说“亡羊补牢,未为晚也”,但羊都没了,补牢还能有效吗?

只希望远洋在下一个房地产黄金周期到来之前,别把自己给耗光了!

出品 l 观点财经

作者 l 橙子