深圳出台最严楼市调控,重击炒房客但误伤刚落户购房者
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深圳出台最严楼市调控,重击炒房客但误伤刚落户购房者

2020年07月15日 18:07:22
来源:财经杂志

深圳“新八条”将减法做到极致,但“一刀切”的政策也让很多刚拿到户口的购房者,失去了资格,需要再等三年。

文|《财经》记者 王博

“一觉醒来发现买不了房了”;“带客户从龙华到罗湖,走到一半,客户失去了购房资格。”7月15日上午,部分深圳购房者和中介在网上被逼成了段子手。

为了稳房价,7月15日上午,深圳市住房和建设局等八部门联合发布了八条楼市调控新政,为楼市五限谱(限购、限贷、限售、限价、限户型)再次加码,被业界称为深圳史上最严调控。

从过往政策来看,新八条利好刚需购房者,精准抑制了炒房客,但也误伤了部分改善性需求的购房者,以及刚刚拿到户口,已经在深圳居住多年,并每年按期交纳社保的潜在购房者。

“经常和我的沟通的客户中有两个已经没有购房资格了。”深圳乐有家一位经纪人告诉《财经》记者,现在政策刚出,他们都在等细则。

新八条从税收、首付、购房资质等方面对深圳的购房者设限,但能否稳住不断上涨的房价,还未可知。

01

护盘刚需

深圳新八条最受关注的就是限购政策的调整。在新政下,购房资质从落户即可买房改成了三年户口三年社保;夫妻如果家庭名下已有两套住房,离婚三年内,任何一方在深圳也没有资格再买房。

具体规定为,深圳户籍人口,无论以家庭为单位,还是离异、单身,必须落户满3年,同时拥有在连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,才能在深圳购买商品住房。

非深圳居民则需要连续缴纳5年及以上个人所得税或保险证明。此前,只要拥有深圳户口,或者在深圳上税、交纳社保满五年就能在深圳购买商品房。

为了抑制购房假离婚现象,新规还规定夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

也就是说,夫妻双方在离异前,家庭名下如有2套商品住房,那么,在离异三年内,任一家庭成员都不能购买商品住房。

但如果离婚前双方家庭名下在深圳无房,则离婚后,三年内,任一家庭成员都有资格在深圳购买1套商品住房;如果离异前,家庭名下有1套商品住房,则离异后,3年内,只有无房一方可以购买1套商品住房。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,深圳此次政策的出台精准打击了上半年深圳落户炒房的现象,是对“房住不炒”、“一城一策”的严格执行,市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温,保持市场平稳。

今年4月,新冠疫情在国内可控后,深圳房价就开始领涨全国。

贝壳研究院监测显示,从周度高频监测数据来看,深圳链家上周(7月6日至7月12日)二手房成交量突破今年以来周度成交最高水平。

从业主预期角度来看,二季度深圳二手房挂牌业主涨价次数占比超过50%,市场预期偏乐观。

上述中介透露,华润等地产公司的热门楼盘,出现被围抢是常态。但相对位置地段较偏的楼盘,也依然难卖,一点点去化。

市场过热,深圳部分热点片区、热点楼盘,不断出现新房抢购,二手房持牌价虚高的现象。更有业主群内抱团涨价,互相承诺房子上调价位不降价,也有购房者利用经营贷炒房。

针对捂盘惜售、哄抬房价、虚假宣传等市场乱像,深圳市住房和建设局不断推出新策,但深圳市房价在上半年并未停止上涨步伐。

深圳当地中介平台乐有家研究中心的数据显示,上半年,深圳二手住宅成交均价为每平方米65435元,环比上涨5%,同比上涨8%。二手住宅过户44000套,同比上涨41%。

02

首付比例提高

为了防止开发商炒房,深圳楼市新政还增加了首付比例的档位。

对于无房无贷的购房者首付30%不变,但对于无房有贷款纪录的购房者,则要求购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%。

这就提高了在深圳无房但在其它城市有房有贷的人群的首付门槛。

而对于在深圳已经拥有1套住房的购房者,新政规定购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房(豪宅)的贷款首付款比例不低于80%。

为了增强二手房交易信息的公开力度,防止购房者、中介利用交易价和评估价不对等,高估值贷款买房,新政还规定:

进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。

中介机构要及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据,对不报、漏报、瞒报的中介机构,依法暂停其网签权限,纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

房地产开发企业楼盘销售前的备案,要充分考虑,优先满足无房居民家庭购房需求的原则,根据购房者缴纳个人所得税或社保时间长短等因素,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。

深圳招商局和万科区域项目负责人表示,报备制度是否真的能有效控房价,让商品房向刚需倾斜,还要看具体的细则,监管部门怎样审核相关的报备资料。

一位深圳地产开发商高管说,“这种报备制度开发商有很多办法解决。”

03

豪宅标准提高

新八条虽然在购房者资格认证上做了减法,却提高了深圳豪宅税收档位,这是一把双刃剑。

如新政给房价750万元的刚需房产交易的税收松了绑,但这部分税收优惠能否还利于购房者还待定。

新政中,可享受税收优惠的普通住房应当同时满足以下三个条件:1,住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;2,单套住房套内建筑面积120(含)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含)平方米以下;3,实际成交总价低于750(含)万元。

2015年,深圳市规土委重新界定了深圳各区享受税收优惠政策的普通住房价格标准。

最高档位南山区490万元总价以下的房子,就可以视作普通住房。据上述深圳乐有家经纪人介绍,一般高出这个价位的房子交易时,就会多产生几十万的税,税费达到交易成本近10%。

2019年双十一时,深圳再次发布新规,取消豪宅税。即从2019年11月11日起,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅,满两年可免征增值税。

面对不断上涨的房价,此次深圳的调控新规又更新了去年双十一的条款,继续征收豪宅税,只是提高了档位,即总交易额高于750万才算豪宅,并且将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

瑞银分析师李智颖认为,此举是根据市场价位进行的税收调整,毕竟深圳490万元就定为豪宅门槛太低了,门槛提到750万元有助于减轻刚需购房者的压力。她认为,未来深圳、广洲等地房价还会继续上涨,并逐渐向香港靠扰。

乐有家研究中心的数据显示,今年上半年,深圳二手住宅成交套均总价由2018年上半年的522万,涨至2020年上半年的556万,如今总价500万左右的房子已经成为市面上主流购房需求。

李智颖建议,若深圳市区房价压力太大,刚需购房者可以考虑粤港澳大湾区核心城市周边的城市,如已经外迁的科技公司布局的城市,一般也会带动当地经济和房价的上涨。

在政策红利之下,深圳房地产主要还是卖方市场,750万元豪宅的标准线之下,刚需购房者是否能获利还未可知。以北京为例,同小区同户型的房子,满五唯一就是比满二唯一贵,优惠的税收被房主放到了房价里。