2020年二季度房地产职业经理人信心指数为58.61:谨慎乐观
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2020年二季度房地产职业经理人信心指数为58.61:谨慎乐观

2020年07月22日 11:18:23
来源:风财讯

随着国内疫情得到有效控制,房地产市场逐步修复。疫情期间,房企采用线上看房与直播卖房等形势进行前期蓄客,5月初诸多房企加大促销力度,市场逐渐升温,6月份电商“618”叠加年中冲刺,楼市更加火热。2020年上半年,房企销售目标完成率仅四成,下半年销售压力较大,后疫情时代,房地产市场和政策将走向如何?

基于此背景,风财讯智库启动2020年二季度房地产职业经理人信心指数(REPMI)调查,问卷调研覆盖1000多位房企区域、城市和项目一线负责人,涉及企业营销、人力、市场、产品、品牌板块,从政策、需求、投融资等方面解读房地产职业经理人信心指数走向,为地产业界、置业投资者及专业人士提供行业专业参考。

问卷说明:职业经理人信心指数调查问卷主要包含了业务总量、新订单、存货、未完成订单、投入价格、销售价格、企业员工、供应商配送时间、业务活动预期等房地产企业日常运营指标。

计算方法说明:采用扩散指数法+加权综合指数法

指数说明:0~20(悲观消极);20~40(谨慎保守),40~60(谨慎乐观),60~80(积极乐观),80~100(极度乐观)。

2020年二季度,房地产职业经理人信心指数(REPMI)为58.61,信心指数较一季度明显回升,整体表现仍为谨慎乐观。2020年二季度,房地产市场逐渐回暖,房企利用线上营销渠道,加快销售节奏,上半年整体销售业绩基本恢复至去年同期水平,市场表现好于预期;房地产企业投资节奏先抑后扬,优质地块入市带动了房企拿地积极性,房地产信心指数上升。由于疫情的反复性和需求连续释放,下半年房地产存在较大不确定性因素,房企需尽可能销售前置,提前做好应对疫情新常态准备。

观点速览:

1、近7成经理人认为下半年货币金融政策保持宽松

2、48.88%的房地产企业表示会加快投资节奏

3、六成职业经理人表示二季度销售业绩出现明显好转

01 政策预期

中央坚持“房住不炒”,边际调整现象明显

中央坚持“房住不炒”,因城施策更加灵活。上半年,“房住不炒”仍然是楼市调控的主基调,2020年全国两会明确提出坚持“房住不炒、因城施策”,促进房地产市场平稳健康发展。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,分别从供需两端出台房地产相关扶持政策,房地产调控政策呈现边际改善态势,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。从需求端来看,主要是以人才落户调整为主,一类是全面放开落户限制,例如广东省、陕西省、南宁、秦皇岛和济南等省市在新城城镇化建设等导向下,全面放开落户限制。另一类以人才为导向,定向放宽人才落户条件,如上海临港、福州、宁波、珠海和营口。

三次降准、两次降息,实施积极灵活的货币政策和财政政策。2020年上半年,中央多次强调积极的财政政策更加积极有为,稳健的货币政策更加灵活适度,央行实施宽松性货币政策,释放流动性,对于房企而言,将有助于边际改善资金压力,进而促进房企恢复至正常经营水平。而积极的财政政策有助于拉动经济增长以及稳定居民收入预期,间接地为房地产市场的恢复提供良好的外部环境。上半年,中央运用降准、降息等积极的货币政策加大金融支持力度,保持流动性合理充裕。央行3次降准,共释放长期资金约17.5亿元。1月1日,央行宣布实施全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000亿元,3月份,央行为支持实体经济发展,降低社会融资实际成本,定向降准共释放长期资金5500亿元,4月份,央行宣布对中小银行实行定向降准,预计释放资金4000亿元。两度降息,房贷利率呈下行趋势。2月和4月,1年期和5年期以上的LPR均下调。

近7成经理人认为下半年货币金融政策保持宽松

图:职业经理人对2020年下半年货币金融政策的判断

对于未来的房地产货币金融政策走向,有70.34%的职业经理人预测2020年下半年房地产货币金融政策仍保持宽松状态,有20.18%的职业经理人表示2020年房地产货币金融政策与上半年维持相同力度,仅有9.48%的职业经理人表示下半年房地产货币金融政策会进一步收紧。

02 销售预期

二季度销售金额环比大幅增长128.5%

二季度,国内疫情基本得到控制,房企加快推盘节奏、调整营销策略,二季度销售业绩出现明显好转。2020年上半年,商品房销售面积为69404万平方米,同比下降8.42%,降幅较一季度收窄17.9个百分点;商品房销售额66895亿元,同比下降5.38%,二季度商品房销售额较一季度环比增长128.5%。

图:2020年上半年全国商品房销售面积及销售额增速变动情况

数据来源:国家统计局,风财讯智库整理

六成职业经理人表示二季度销售业绩出现明显好转。二季度,疫情得到基本控制以及线上营销渠道的打通,房企销售业绩出现明显好转,有60%的职业经理人表示所在公司二季度销售较上季度出现明显回升。

图:2020年二季度商品房销售面积较上季度变动情况

一二季度业绩分化明显,代表房企二季度环比增速均值达86.5%。一季度企业销售目标完成率仅为13.4%,二季度以来,随着国内疫情防控形势向好,需求逐渐释放,带动市场回暖,企业也相应加大推盘力度,直播卖房等营销方式甚是火热,实现二季度销售业绩快速增长,二季度房企业绩完成度达到了30%。从代表企业看,二季度代表企业销售金额环比增速均值达到86.5%,其中保利发展、融创中国、新城控股、招商蛇口环比增速均超100%。

图:代表房企2020年一、二季度销售金额环比变化情况

数据来源:企业发布,风财讯智库整理

“马太效应”加剧,大型房企抗风险能力更强

各阵营分化加剧,阵营间企业也在逐渐分化。2020年,宏观经济下行叠加疫情危机,房企现金流压力增加,房地产企业积极调整营销战略和全年供货节奏,调整全年销售预期。2020年上半年,风财讯智库监测的40家房企销售目标完成率仅为40.4%,销售业绩完成度较去年低6-7个百分点左右,下半年企业销售压力仍较大。从各阵营企业完成率来看,大中型房企由于提前在热点城市布局以及自身品牌效应,企业的抗风险能力较强,企业销售目标完成率较高,其中5000亿规模以上房企销售目标完成率为48.8%,要远高于其他规模房企。500亿元以下房企销售目标完成率仅为35.7%。

图:2020年各阵营房企销售目标完成情况

数据来源:企业发布,风财讯智库整理

03 投资预期

48.88%的房地产企业表示会加快投资节奏

2020年上半年房企投资呈现先抑后扬的走势,一季度受疫情影响,房地产投资几乎停摆,但随着市场复苏以及优质地块入市,房企投资加速。二季度,在城市加速供地、融资相对宽松以及销售回暖的情况下,房企投资开始加码,其中48.88%的房地产企业表示会加快投资节奏,37.77%的房地产企业拿地节奏保持不变,仅12.33%的房企放缓投资节奏。

图:2020年二季度房地产企业投资节奏变化情况

土地供应规模与成交规模同环比增加。二季度,在线上营销渠道发力、融资环境结构性调整以及优质地块加快入市等环境下,房企拿地保持一定的积极性,土地市场开始升温。从供应情况来看,2020年上半年,全国主要100个大中城市供应土地规划建筑面积达75982万平方米,同比上升19.85%,其中住宅用地供应面积为37749万平方米,同比上升17.44%,其中一季度住宅用地供应面积为13664万平方米,二季度住宅用地供应面积为24085万平方米,环比上涨76.3%。从成交情况来看,2020年上半年,全国主要100个大中城市土地成交金额为21008亿元,同比增长16.41%,土地成交规划面积为64738万平方米。

图:2020年上半年全国100个大中城市住宅用地成交楼面价及土地溢价率

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

优质地块集中入市激发房企拿地积极性,溢价率小幅上升。2020年上半年,全国100个大中城市住宅用地成交楼面价均价为5717元/平方米,土地溢价率均值为15.57%,较2019年整体上涨1.17个百分点,主要是由于优质地块入市,带动房企拿地积极性,一优质地块带动多家房企争抢,多地块以高溢价成交。

04 融资预期

资金压力有所改善,房企到位资金达到去年同期水平

整体金融政策较宽松,但对房地产行业单边收紧。2020年上半年,各个行业金融政策整体较为宽松,但是对于房地产行业仍属于单边收紧,2月份银保监会强调“银行放贷要用于企业生产经营活动,而非违规流向房地产”进一步规范房地产市场,6月份更是强调银行把经营中心从房地产行业转向中小微企业等实体经济领域,6月底央行开展对于银行业、保险业市场乱象整治“回头看”工作,坚守“房住不炒”底线。

资金压力有所改善,房地到位资金同比下降1.9%,降幅较一季度收窄11.9个百分点。2020年上半年,房地产开发企业到位资金83344亿元,同比下降1.9%,降幅较一季度收窄11.9个百分点,企业资金压力有所改善,其中销售回款起到了较大拉动作用。

图:2015年-2020年上半年房企到位资金各渠道占比情况

数据来源:国家统计局,风财讯智库整理

销售相关到位资金占比过半,但较去年下降2.1个百分点。从各渠道资金占比来看,与房地产相关销售金额为42562亿元,受销售业绩下滑影响,同比下降5.13%,但在各渠道占比也最大,占比达到51.1%,较2019年下降2.1个百分点,其中定金及预付款占比为31.8%,较2019年全年下降2.6个百分点。

国内贷款占比16.5 %,提高2.4个百分点。疫情期间,中央政治局提出要加大宏观政策调控,货币、财政政策同比转向积极,保持流动性合理充裕,房企融资环境出现边际放松。其中国内贷款13792亿元,同比上涨3.47%。

融资结构性调整,房企融资成本走低

融资结构性调整,上半年融资规模与去年基本持平,其中二季度海外融资规模明显收缩。在一系列宽松政策的带动下,上半年,房企总融资规模为5554.46亿元,与去年同期基本持平,其中信用债融资规模为3162.9亿元,同比增长43.2%,海外债融资规模为2391.5亿元,同比下降28.6%。二季度融资规模为2149.1亿元,同比下降13.08%,环比下降36.89%,主要是受境外疫情蔓延以及资本市场大幅波动影响,4月份海外债停发,但境内债券市场活跃,融资出现结构性调整。

图:2020年上半年房地产行业融资及增长状况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

融资成本走低,其中4、5月份融资成本最低。2020年上半年,信用债融资规模占比提高,房企融资结构性调整导致房企融资成本下降,上半年,房企综合融资成本为5.61%,较去年同期下降1.7个百分点,其中4、5月份融资成本最低,4月份综合融资成本为3.81%,5月份融资成本为4.47%。上半年信用债融资成本为4.36%,较去年同期下降1.26个百分点,海外债融资成本为7.39%,同比下降1.3个百分点。

图:2020年1-6月房地产行业融资规模及融资成本变化情况

数据来源:wind数据,风财讯智库整理

2020年上半年,我国房地产市场调控坚持“房住不炒”的主基调,地方因城施策调整灵活,多地加快人才引进等相关政策,金融环境稳中偏松,但为遏制房地产金额泡沫化,针对房地产行业金融环境或将趋严。

上半年楼市整体表现要好于市场预期,整体目标完成率为40.4%,其中二季度得益于营销渠道打通与市场环境向好,二季度目标完成率达到30%,恢复程度好于市场预期。下半年,在行业政策环境相对稳定以及前期需求连续释放的背景下,市场需求入市节奏或将放缓,加之下半年秋冬季节新冠病毒的顽固性导致市场不确定性增强,所以仍需前置销售业绩,加快供货节奏。