【券商聚焦】兴业证券：维持物管行业推荐评级 首选中海物业、永升生活服务及绿城服务

兴业证券发研报指，目前越来越多的物管公司上市，该行认为从企业管治角度，物管公司有以下特色：1)物管公司大部分从房地产公司分拆，这些房地产公司都有近20年的发展历史，且都是上市公司，因此物管公司已经有了丰富的企业管治经验，特别是资本市场的经验；2)物管公司都实现了所有权和管理权的分离，物管公司的大股东是房地产公司或者房地产公司实际控制人，由职业经理人管理；3)物管公司的大股东更注重管理团队和人才的建设，更愿意分享成长的收益，因此在上市前以及上市后都有股权激励来绑定管理团队，提升积极性。

兴业证券表示，在2020年上半年，物业管理板块有新城悦服务、奥园健康和绿城服务3家公司公告股权激励，实施力度较大，以购股权或奖励股份方式授出，涉及股本占总股本的比重分别为0.97%，1.24%和1.05%。从授予对象来看，除公司董事，高管外，还包括公司的核心业务人员，股权激励覆盖范围广。以新城悦服务为例，此次股权激励授出购股权覆盖10名雇员，奖励股份覆盖3名董事和11名雇员，自上而下稳定公司治理结构.从时间跨度来看，30%~40%的购股权解禁期限为3年及以上，激励限制期较长，推动管理层和核心业务人员注重业务的长期可持续增长。

该行续指，2019年，佳兆业美好、永升生活服务、奥园健康和新城悦服务4家公司实施或确定了股权激励计划，购股权行权条件和公司经营业绩及个人KPI挂钩，有效激发管理层及业务核心人员积极性，提升公司管理效能，催化公司业绩和规模高速增长。2019年，佳兆业美好、永升生活服务、奥园健康和新城悦服务净利润增速分别为209%，148%，109%和88%，营收增速分别为41%，75%，46%和76%，在管面积增速分别为72%，62%，45%和40%，盈利能力和在管规模增速均位于行业前列。

值得注意的是，2019年上市的物管公司大多在IPO前就设立股权激励计划，帮助管理层和公司核心高管以极低的价格获得公司股权。这一举措将管理层及核心业务人员的利益和公司股东利益深度绑定，增强核心管理和运营团队的稳定性，为公司未来长期稳定发展打下坚实人才基础。

兴业证券认为，物业管理行业的行业属性，即存量+增量的发展模式，无重大资本开支，净现金的财务状况，稳定的派息分红，决定了行业的估值下限。而物管公司的管理服务水平，物业的质量以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。截止目前港股物管板块平均估值对应2020/2021年35/24.8XPE。物业管理行业将继续受益于规模红利，而收并购加快了公司从1到N的过程。物管公司充分的股权激励政策也大大提升了管理层的积极性和效率。物管公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响。

兴业证券将中海物业，永升生活服务，绿城服务列为行业首选，推荐关注时代邻里、碧桂园服务、宝龙商业、雅生活服务及新城悦服务。