短债承压的华远地产频发债“输血”今年尚无新增土地

面临百亿债务到期的压力，华远地产不得不通过多种渠道借债，以此来偿还旧债。

1983年成立的老牌房企华远地产（600743.SH），在2018年更换管理层后，调整了公司发展战略，欲从“小而美”转向“规模与效益并举”，并在2018年和2019年大举拿地扩张。

根据中诚信评级报告，2018年华远地产曾在35天内斥资约52亿元连拿5宗土地，全年土地购置支出为77.72亿元，2019年更是耗资87.24亿元扩充土储。

2019年年报中，华远地产透露2020年土储储备支出约80亿元。不过，记者注意到，华远地产今年在土地市场上显得格外低调，2020年以来至今并无新增项目。

与此同时，2020年以来华远地产在资本市场上动作频频，接连发行超短期融资券、供应链资产支持票据、公司债、中期票据等债券借新还旧。

频发债融资

7月21日，上交所公司债券项目信息平台显示，华远地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获受理，债券品种为小公募，拟发行金额65亿。华远地产表示，所募集资金扣除发行费用后全部用于偿还到期和回售的公司债券本息，或用于其他符合法律法规规定的用途。

此外，7月16日，据上清所消息，华远地产拟发行2020年度第一期中期票据，本期债券基础发行规模为5亿元，发行金额上限15亿元。7月22日，华远地产还将该中期票据发行金额调整为10亿元。

在上清所债券信息披露一栏，公司债券、超短期融资券均出现了华远地产的身影。4月7日，华远地产发布2020年公司债券（第一期）发行结果公告，宣布本期债券实际发行规模为14亿元。而在一个月前，公司还成功发行了2020年度第一期超短期融资券5亿元。

除上述融资渠道之外，据华远地产官网消息，公司于3月24日，首次发行供应链资产支持票据（ABN），储架规模为30亿元，首期发行规模3.57亿元。

可以说，今年以来，华远地产在积极通过各种渠道“找钱”。

为何如此密集发债？华远地产回复《中国科技投资》记者表示主要是借新还旧，是充分考虑其经营能力和偿债能力的前提下进行的。“将本着不新增债务规模的原则实施，公司会根据存量债务到期情况及市场窗口考虑安排短融、ABN、公司债等产品发行”，华远地产还对记者透露下半年融资计划。

华远地产不断借新还旧的背后是其面临的短期债务压力和债务总额攀升，其2020年度第一期中期票据募集说明书显示，截至7月14日，公司尚未偿付的直接债务融资余额为112亿元人民币以及5亿元美元。

另据2020年一季报，截至2020年第一季度，华远地产有息债务总计322.84亿，其中一年内到期的非流动负债170.78亿，占比52.9%。而同期华远地产货币资金仅45.02亿，远不能覆盖其短期有息债务，尚存125.76亿缺口。

此外，从现金流来看，华远地产近两年投资活动和经营活动产生的现金流量净额均为负值，处于净流出状态。

今年未新增拿地

华远地产于上世纪八十年代初进入房地产行业，是国内最早创立的房地产品牌之一。2018年2月，华远地产管理层出现了大变动，新的管理层调整了公司发展战略，一改稳健的风格，加快扩张步伐，喊出“规模与效益并举”的口号。

根据中诚信国际统计，华远地产2018年新增10个项目，土地购置支出为77.72亿。2019年公司继续在土地市场发力，新拓展7个项目，截至2019年末，公司土地储备建筑面积合计为594.1万平方米。

积极扩储后，华远地产的负债规模也随之上升，由2016年的210亿增长至2019年的492亿，其中以2018年负债额增长最快，同比增长54.4%至410.93亿元，而2017年这一增速指标为26.7%。

举债扩张背后，华远地产盈利能力却隐忧渐现。2017年至2019年，华远地产销售签约额分别为77.2亿、120.45亿、150.77亿，年复合增长率达40%。然而，销售业绩的增收并没有带来丰厚的利润，反而出现净利润连年下降的状况。

年报显示，2019年华远地产净利润为7.1亿，与前年相比，下跌了38.4%。根据华远地产2020年一季度报，公司净利润同比大降近8倍至-0.21亿，其中归属于上市公司股东的净利润为-0.11亿元。

针对华远地产出现增收不增利的情况，上海中原地产市场分析师卢文曦认为利润下滑与房企快速扩张有关。“盈利情况要参考房企本身的经营管理能力，包括融资能力，另外也要看市场情况。如果它能够控制成本，包括借债成本，在经过一段时间扩张后，它的盈利状况可能会改善。”卢文曦补充道。

此外存货也连年递增。财报显示，2020年第一季度华远地产存货已达445.91亿元，占公司总资产的76.7%。而公司的存货周转率却持续下滑，据同花顺数据，2017-2019年华远地产存货周转率分别为0.36、0.18、0.14。

步入2020年，记者注意到，华远地产没有新增项目，拿地意愿明显减弱。而其2019年年报显示，华远地产计划2020年投资总额约160亿，其中土地储备支出约80亿元。

对于今年为何没有拿地，华远地产方面对记者表示，“公司上半年研究了40多个项目，下半年将寻求合适的机会，继续补充土地资源，做到稳中求进”。

华远地产今年不仅降低了土地储备投资的计划值，也减缓了销售目标的增速。2018-2020年，公司计划实现销售签约额分别为120亿、150亿、165亿元，今年的销售目标增速为10%，不及去年的一半。

尽管华远地产调低了销售目标，但是2020年一季度报显示，公司实现销售签约额10.11亿元，同比减少49.6%，仅完成既定目标的6.1%。

内容来源：中科财经