深圳楼市调控15天:实际成交量下降一半,房价仍有下调空间
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深圳楼市调控15天:实际成交量下降一半,房价仍有下调空间

2020年07月31日 17:42:49
来源:21世纪经济报道

深圳一家互联网公司的白领刘琛(化名),去年刚刚从北京换工作过来,顺利办好了落户。今年在国内疫情逐渐平稳之后,她开始看房,并打算年内出手。然而,7月15日,一觉醒来,刘琛发现她突然失去了购房资格。

7月15日早间,深圳发布被称作“新深八条”的调控政策,首要一条即是:深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房。

2018年和2019年,深圳新增户籍人口分别为20万和40万。深圳合美居地产创始人赖沸新向21世纪经济报道记者总结,新入深户的年轻人,随子女将户籍迁入深圳的老人,满18岁的深二代,以及假离婚买房的夫妻,都被新政限制住了,这部分人可能占了潜在购房者的40%左右。

不止如此,“新深八条”还包括一系列购房首付比例调整、税费调整等措施。受新政影响的不只是像刘琛这样暂时失去购房资格的群体,在成交减少、房价下调的预期下,一些购房者和业主陷入了观望。

在这一形势下,房价会下降吗?

短期成交或下滑50%到60%

7月29日晚间,深圳住建局发布关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的通知,其中提出:2020年7月15日(不含7月15日)之前购买住房的,可继续完成交易,包括已经网签或者支付了购房定金等情况。

此外,购房之日前3年内出现社保断缴但不超过3个月(含3个月)的,如在购房之日前5年半内累计在我市缴纳社保满60个月且符合其他购房条件的,可以购买商品住房;疫情期间无法按时缴纳社保,在本地疫情解除后3个月内完成补缴的,视同连续缴纳社保,其断缴、补缴情形不计入购房社保要求审核。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,细则明确了政策生效的时间,并且对一些特定购房群体给予了特殊对待,体现了政策的人性化,防范出现误伤。

但即便是仍然有购房资格的,也有一部分人在新政之后转向了观望。工作地点靠近深圳罗湖口岸的一位房产中介杨文(化名)向21世纪经济报道记者介绍,“7月15日之前,我原本有4个意向签约客户,突然全都没了。有的是失去了资格,有的是因为税费突然提高了,有的觉得可以再观望看看,房价有下跌的可能。”

“新深八条”指出,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年;总价750万以上即被视为“豪宅”,按“豪宅税”标准缴纳。

购房资格收紧、税费提高、买家观望等几重因素影响之下,深圳的住房成交已经出现明显降温。深圳市住建局房地产信息平台公示的商品成交(完成产权过户)数据显示,7月20日到7月26日的一个完整的星期内,新房和二手房成交量(完成产权过户)分别为747套与2010套,环比分别下降39%和35%。

而这些成交里,还包含了一部分政策出台之前的积压成交完成过户。赖沸新预测,估计短期内成交量减少50%到60%都是正常的。

美联物业全国研究中心总监何倩茹也向21世纪经济报道记者表示,从实际成交来看,7月下半个月比上半个月下跌了50%以上。

房价或难大幅下跌

在调控政策之前,深圳今年一度出现房价的明显上涨。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示,今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右,而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

成交量也处在高位。深圳房地产信息网的数据显示,尽管受疫情影响,上半年深圳二手住宅合计成交4.4万套,同比增长41.20%。

赖沸新向记者表示,深圳这一轮楼市的火爆真是让人始料不及,这也是为什么政府会出台调控政策。

随着新政后成交量的下滑,价格迅速趋稳。杨文向记者介绍,新政出台前,罗湖的房价出现了上涨的苗头,但现在很多人买不了了,未满五年的房子增值税又比较高,不容易出手,房价又开始出现下跌趋势。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,最近几个月深圳房价的平均跌幅将在10%以上,到第四季度,可能还会维持这一跌幅。

何倩茹则认为,新政之下,部分业主不能换房,导致市场上二手房供应也相应有所减少,供求仍然失衡,房价难以大跌。从目前的情况看,二手房的价格仍然比较平稳。

赖沸新关注到了不同区域以及不同房源的分化,他向记者介绍,在福田、南山、宝安等热门片区,前一段时间房价上涨较快,并且很多房子都是750万以上的“豪宅”,成交萎缩更明显,价格有下调的空间;但前期涨幅不明显的片区,特别是总价在750万以下的房子,整体价格变化并不大。“好的学区房仍然很抢手,在新政后,有学区房的成交价比前几个月继续高出了几十万。”

赖沸新继而表示,深圳的调控还是希望以“稳房价”为主,目前一部分需求被压制,从长期来看,在人口持续流入的情况下,最关键的还是增加供应,除了商品房之外,还包括人才房、保障房,尽可能地满足需求,楼市才会真正健康平稳地发展。