深圳再出重拳!这类房子的坑,别跳了
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深圳再出重拳!这类房子的坑,别跳了

2020年08月04日 08:21:13
来源:闺蜜财经

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

刚刚过去的周末,深圳楼市又有大消息,让购买者、中介和开发商们都懵圈了。

深圳市市规划和自然资源局、市住房建设局联合发布了关于停止商务公寓审批的通知。

中介们是最先反应过来的,很快打出了“绝版”“买一套少一套”的旗号,眼看就要凉凉的公寓,一下子好像成为了“抢手”的香饽饽。

明明是打击炒房的楼市调控政策,似乎反倒成为了利好消息?而深圳的做法是否又会有风向标和示范作用呢?

01

先来看这次的通知,要求是深圳全市范围停止商务公寓审批,而对已经通过审批的商务公寓项目则“不溯及以往”。

但已批规划尚未签订合同(不含招拍挂出让情形)的商务公寓项目,“在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上,鼓励转为可售型人才住房”。

当然,不只是简单“一刀切”,重点还在最后提到的优化用地规划布局,“减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例”。

深圳楼市被长期热议的一大原因就是供不应求,供地相比其他几个一线城市,显得是颇为紧张。

好基友杠杆游戏曾根据官方数据计算过4个一线城市的常住人口密度:北京1313人/平方公里,上海3830人/平方公里,广州2059人/平方公里,而深圳则高达6730人/平方公里。

所以,我们看到2019年底,深圳某小区业主抱团二手房涨价,因违背“房住不炒”的调控政策被打压后,因今年初的黑天鹅事件,深圳楼市似乎冷静了一段时间。

但今年3月开始,深圳楼市就没少上热搜。

直到学习长沙后,“7.15新政”推出,非深户要5年社保;离婚夫妻,购房资格倒追3年计算套数等重拳出击,才彻底冷静了。

而这次停止商务公寓审批的通知,看文件发布时间是7月20日,而文件是自通知发布之日起施行。也就是说实际上是紧跟“7.15新政”,已经施行了一段时间,只是上周五(7月30日)才公开这个通知。

02

说到房屋中介,蜜姐有时候不得不佩服他们工作的敬业程度。

据媒体报道和一些财经同行的朋友圈,消息公布几小时之内,中介们不仅迅速实现了一切消息都是“利好”消息的解读,而且开始了实实在在的推销工作。

其实,在715深圳楼市“新八条”调控政策出台之际,一些被调侃的在来深圳的路上就失去购房资格的客户,中介们并没有放弃他们,而是转而强烈推荐购买公寓。

加之近期各地楼市调控政策的频频出台,杭州、宁波、南京、东莞等地都推出了各自的调控政策。

哪怕来了深圳去做个东莞人也难了。因此在这次通知发布之前,深圳的公寓市场,已经颇为热闹。

有意思的是,这次的通知发布,官方还给出了一个《关于通知相关内容的解读》。

官方的解读强调公寓用地属于商业用地,“不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑”,原来搞公寓的初衷是为商务人士提供中短期商务与住宿服务。

最值得注意的旗帜鲜明的结论是:商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向,已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。那还要你何用?

不过,确实因为停止商务公寓审批,反倒使得现有的公寓显得颇为“稀缺”了,就这一点就够中介和想要投资这类房产的人充满想象了。

目前,媒体统计的深圳市在售的公寓项目有52个,几乎不用担心,说不定还能为大家贡献上热搜。

只是,要提醒蜜友们,深圳的公寓价格不低,百万起步是最基本的,倒不是说以后你一定卖不出去了,只是中介画饼的“钱景”以后恐怕未必符合你想象。

03

深圳此前就已经提及要扩容,此次也明确“增加居住及配套用地比例”,只是解决问题还需要时间。

最后我们来说说公寓,它在深圳受热捧,依然难掩鸡肋本质。

无论是市区的公寓还是打造的养老、海景房、江景房公寓,都同样是深坑,真正适合的购买者很少。

一来,产权时间40年,且无法享受买房落户、教育等附加价值。

二来,贷款通常仅为10年,持有成本大大提高。

三是,要着急用钱,抵押上不及住宅受认可,转手税费还高。

最要命的是上涨空间,即便是行情大好的时候,公寓的涨幅也十分有限,谁买谁知道……

而另外一个一线城市上海,早在2017年,就砍掉了这个鸡肋产品,停止审批公寓式办公项目。

更值得重视的是,住建部新的《办公建筑设计标准》(今年3月1日起实施),里面完全取消了公寓式办公楼。

这个鸡肋产品被抛弃得如此彻彻底底。以至于一些城市要销售公寓,不得不出新招。

蜜姐此前陪朋友看学区房,就发现有的公寓带有某知名私立学校的学位名额,但依然十分别扭,毕竟一套公寓要上百万,转手名额就作废,而私立学校的一个学位名额可不到10万。

当然,也有适合的人群。

蜜姐的一位朋友早年就买了一套公寓,出租了几年没赚什么钱(我们楼市的租售比大家都清楚,还不如你买个银行理财产品的收益率),但后来直接开公司,用作办公场所,倒是节约了一笔开支,不担心房东变卦,装修费白花了。

所以,这种适合少部分特殊人群的产品,还是别碰了。

尤其是带有及年租约的公寓,身边上当的人,不止一位,结果是买了前几年是真有租约,只是能守约长租的极少。

你看重的是租金,对方只看中你的买房本金而已……