深圳“最严”调控新政落地半月 “魔幻”楼市降温了吗？

蒋翰林 本报记者 童海华 广州报道

“7·15新政后，我们584个付费会员有290人没了购房资格，差不多一半。”深圳一家房产中介吴萧向记者透露。

“大部分卡在‘落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保’这条。”深圳市宝安区的勤诚达·正大城的一位楼盘销售人员告诉《中国经营报》记者，新政后楼盘有三分之二的诚意登记客户失去了名额。

7月29日深夜，深圳住建局发布关于贯彻落实《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，由此，备受关注的深圳房地产调控“新八条”细则正式出台。

新政出台、细则打补丁，此次“最严”调控，深圳市拿出了“宁可错杀也不可放过”的态度，“误伤”刚需也要抑制炒房。此轮新政落地已有半月，在这期间，市场供求关系发生了重大改变，记者发现，深圳新房、二手房市场出现了明显的降温。疫情以来的房价狂热上涨是否会迎来终结呢？

二手房网签量降八成 临深片区火热

“买方、卖方现在都普遍在观望，不敢轻易出手。”深圳某知名房产中介魏盛向记者调侃道，“买的不买，卖的不卖，我们都不用吆喝了。”

7月15日，深圳市住建局等八部门联合下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，号称深圳楼市史上最严调控政策出台。新政提出八项措施，涵盖限购、信贷、税收等方面内容，一夜之间，不少人的购房资格没了，首付比例和税费提高了。最严“深八条”调控政策出台半个月后，7月29日相关细则落地，对市民提出的社保、离婚和新政执行节点等问题进行解读。

新政出台后，火热的深圳房地产市场迅速降温，从数据来看，深圳楼市整体进入了较冷静的状态。

根据深圳市住建局房地产信息平台公示的商品房成交数据显示，7·15新政落地首周（7月13日～19日），深圳的新房、二手房成交量分别为1216、3110套，依然有3%的增长。按照商品房实际交易流程，从买卖双方录入网签合同，到双方当事人办理过户登记之间，存在一定时间差，故该数据反映的是此前已预录入的网签合同，陆续办理完成过户登记的情况。

而到了新政落地后的第二周（7月20日～26日），其对市场的抑制作用可谓“显而易见”：新房和二手房成交量分别为747套、2010套，与上周相比下降近四成。

值得注意的是，二手房网签量（含自助网签）已由新政前的10023套快速下滑至1700套，下降超8成。深圳市房产中介协会分析，7·15新政对市场成交量的影响显而易见，并且随着新政影响的持续显现，预计深圳市二手房网签量仍将在一定时间内保持低位运行态势。

通过深房中协部分会员机构所反映的成交数据对比看，新政后，贝壳、乐有家、Q房网、中原地产等中介机构成交量下滑幅度达61%。几大龙头机构日均合计成交量由政策前的463套，下降到政策后日均180套。

值得留意的是，与深圳楼市遇冷的境遇相反，临深片区成交量在过去两周出现了一轮增长。从新政出台以来，广州一手住宅网签数据已连续两周增长。

乐有家研究中心数据显示，2020年7月第四周（7月20～26日），广州全市新房（含办公、车位、商业、住宅）网签3194套，环比上升7.22%；网签面积为27.39万㎡，环比上升2.14%。其中，南沙区的新盘备受青睐，网签量将近400套，成交量连升3周。

本周末，一位在广州南沙看房的购房者告诉记者：“这周六来看房的人山人海，深圳车牌很多，好多年没见过这种场面了。”

记者走访：未出现价格普遍下降 仍有低挂高卖

新政出台半个月里，尽管成交量遇冷，但深圳二手房价格暂时并未出现明显回落。

在记者走访深圳南山区几个楼盘中，甚至出现房源挂牌价格明显高于所在楼盘成交均价的情况，且中介依然对外发布。

记者在某中介APP上看到一套位于南山华侨城一小区150平方米的房源，挂牌价格为1500万元，然而接受记者询问的中介却对记者表示：“这套房子的真实价格是1700万元，是为了规避监管挂的低价。”也就是说，这套房子的真实单价为每平方米12.6万元，高出该楼盘10万元的成交均价。

新政落地后不到两周，相关细则出台，对业主肆意抬高二手房价格进行了规制。

深圳住建局在细则中提出，要严控中介机构挂牌价格，对于挂牌价格明显高于所在楼盘合理成交价格的，中介机构不得受理并对外发布。对于此前已发布的，应督促中介机构及时下架。此外，住建局还要求房地产中介机构每月将成交的二手商品住房成交价格等相关信息报送给市住建局。对于不报、漏报、瞒报的中介机构，住建局将采取暂停其网签权限等措施，并纳入房地产行业诚信系统。

深圳南山片区中介小龚对记者表示，除了部分急用钱的业主降价之外，目前房子没有降价迹象。“我昨天刚出的120平方米的房子，刚开始挂1580万元，现在调价到1650万元了。”小龚称，现在业主并不急售，如果房子没有硬伤、户型也不错，愿意放一两个月，他们要么上调售价，要么撤盘。

深圳市房地产中介协会指出，短期内成交量大幅下降是新政发布后市场的剧烈反应期，但在价格上没有明显的变化。协会预计，7·15新政影响力将在今年国庆后才会完整显现。

据深圳市房地产中介协会预计，“7·15新政”调控影响将分两阶段梯次显现：第一阶段为政策剧烈反应期，即成交量在短时间内将会大幅度下降，同时中介带看量也会明显下滑；第二阶段为政策消化期，即一般自新政发布起2～6个月，其效应才会逐步在房地产价格上体现。“7·15新政”的影响力将在今年国庆后才会完整显现。

本报记者于7月31日联系深圳市住建局，但工作人员表示，目前关于楼市新政和细则内容，暂不方便接受采访。

下半年走势如何？

回顾7月，不只是深圳，全国楼市调控政策风云变幻。

据记者不完全统计，算上深圳、东莞、南京，这个月已经有8个城市对楼市出台了收紧措施。

6月份70个大中城市中，新房房价环比上涨城市有61个，二手房房价环比上涨城市增加至50个，创一年多来新高。无疑，新政的出台是为了抑制需求、打压炒房、增加交易成本，进而给市场降温，控制房价升幅。

不过，记者查阅近年来的房价政策发现，出台围绕“房住不炒”来收紧房价的政策措施几乎年年都有，但10余年调控下来，房价却是屡调屡涨。

国家统计局数据显示，今年1～6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%，商品房销售额66895亿元，下降5.4%，即今年上半年我国房价同比去年上半年依然上涨3.3%。此轮多个城市的楼市调控政策陆续重磅落地，下半年的楼市走向会如何？收紧政策会不会全国性铺开？

近期各个城市的调控政策大致有两个特点：一是像深圳、南京的打击“假离婚”炒房；二是像杭州、南京、宁波等，强化限购保障无房人群的购房需求。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，下半年，疫情常态化、外部环境越来越严峻，加上今年政府工作报告指出，要引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。

李宇嘉在7月27日发表的《这次会议后，楼市“调控路径”清晰了》中提出，未来，已退出的限购将相继拾起，构筑限贷弱化后的“防火墙”；局部区域或明显紧缩，购房环节将从税收（豪宅税、增值税免征期回到5年等）、打击假离婚、控制多套房持有等入手，但政策整体平稳，意在让楼市保持一定活跃度。