城建发展年中报：股权投资致业绩波动加大，地产主业有待提振

北京城建投资发展股份有限公司(SH.600266，简称“城建发展”)交出了近三年来最差的一份成绩单。

8月14日，城建发展发布了2020年上半年报告。截至2020年6月30日，城建发展销售额为64.58亿元，同比减少6.17%；营业收入34.38亿元，同比下降45.12%；实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元，同比下降78.81%。

长期以来，金融产品投资收益左右着城建发展的盈利情况，由此也折射出企业地产主业不振的窘境。在业内人士看来，如何提升项目周转速度，进而实现地产业务的规模增长，才是企业的当务之急。

销售额小幅下滑

回款，是这份业绩报中为数不多的亮点。今年上半年，城建发展销售回款70.89 亿元，同比上涨 22.82%。但即便如此，依旧掩盖不了公司在地产开发业务上的失落。

由于项目结转收入减少，城建发展在上半年营业收入仅实现34.38亿元，同比下降了45.12%。同期，依赖于未来金茂府、宽院国誉府、顺义国誉府、府前龙樾等北京楼盘的推售，城建发展实现销售额64.58亿元，同比下降6.17%。

自2015年以来，背靠母公司北京城建集团国企优势，北京城建开始大力推动棚改业务的转型，棚改业务的占比不断攀升。目前，城建发展在手棚改项目有8个，总投资额超过1000亿元。然而，棚改项目周期长、占用资金大、节奏难以把控等问题，对企业的规模增长形成了明显制约。

为推动规模的增长，近几年房企普遍加快了项目周转速度。据丁祖昱统计的数据显示，39家典型房企已竣工物业在存货中占比，已由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%。城建发展的变化轨迹则恰恰相反。今年上半年，公司已竣工物业达到157.24亿元，在存货中占比达到18.38%。而在2015年，这一数值不到5%。

上海中原地产首席分析师卢文曦向蓝鲸房产指出，由于房企普遍采取预售制度，已竣工物业在存货中占比过高，意味着房企有相当一部分物业是以现房的状态进行销售，无疑给企业带来很大资金压力，企业规模效益也无从体现。

而随着外地房企加速向北京布局，城建发展的主场优势也正在消失。克而瑞数据显示，2018年、2019年、2020年上半年，城建发展在北京的权益销售额分别为：125.96亿元、111.9亿元、40.28亿元，排名则由第4位下滑至第7位。

或许是意识到这些问题，上半年城建发展在棚改项目的选择上也变得谨慎起来，转而将更多的目光投向公开土地市场，通过开发快周转项目，来提升市场占有率。

5月12日，城建发展正式退出了北京市丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目。与此同时，城建发展以4.1亿元的价格，竞得黄山谭家桥镇南部组团5宗地块，并参与了丰台区分钟寺3宗地和大兴区采育地块竞买。

不过，与民企相比，国企在高周转等方面缺乏狼性竞争。城建发展的“转向”，能否收到预期的效果，似乎有待观察。

金融资产投资亏损，城建发展归母净利润大幅下滑

虽然城建发展有着北京“棚改第一股”之称，但房地产开发并不是公司的唯一主业。事实上，在企业的利润来源中，股权投资收益往往扮演着重要的角色。

不过，受疫情对经济冲击的影响，今年上半年，城建发展终于为自己的“不务正业”付出了代价。期内，公司实现归属于上市公司股东的净利润2.52亿元，同比下降78.81%。

对此，城建发展解释称，这是由于上年持有的交易性金融资产股价上涨事项不可持续。蓝鲸房产注意到，国信证券股份有限公司（SZ.002736，以下简称“国信证券”）的股价情况，对公司的利润有着不小的影响。

自2014年以来，城建发展一直持有着34300万股国信证券的股票。2014年12月29日，国信证券在深交所挂牌上市；2015年12月29日，公司所持34300万股国信证券股票解禁流通。

去年上半年，城建发展通过投资国信证券，获得收益高达16.84亿元。然而受股价波动影响，仅一年的光景，国信证券给城建发展带来的损益便达到-4.28亿元。同时，城建发展还持有1.3亿股锦州银行（HK.00416）的股票，由于股价下跌，城建发展录得损益值-0.57亿元。

此外，在2020年1-6月，城建发展共计参与沪、深两市新股申购19家，取得投资收益14.27万元。而在去年同期，这一数值为56.43万元。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，长期股权投资不能给公司带来稳定和可持续的现金流，即便有收益，也往往仅仅体现在账面收益，在未变现退出前都是“纸上富贵”的浮盈，而当市场发生反转或者被投资企业情况发生变化时带来的投资损失往往也很大。因此，过度依赖股权投资，会对一个经营性企业的带来较大的业绩与财务风险。

事实上也确是如此。据近五年来中报数据显示，城建发展归属于母公司所有者的净利润分别为：4.35亿元、2.64亿元、3.63亿元、11.89亿元、2.52亿元，业绩情况极不稳定。

接下来，如何做大企业规模？如何稳步提升企业盈利能力？已成为城建发展所面临的两大难题。