定调“由增量转提质”后，新城控股营收翻倍、净利增长超两成

作者：时代财经 唐洛

历经风雨之后的新城控股正在以更加稳健的姿态继续前行。此前董事长王晓松为新城控股重新定调“由增量转提质，由冲规模转为聚焦利润”，半年过去，“换道”的成效已在财报中得到初步体现。

新城控股半年报显示，今年1-6月，在保证销售规模的前提下，其实现了营收和利润的双增长。截至6月底，新城控股实现销售金额975.21亿元；录得营业收入377.36亿元，同比大幅增长121.15%；归属于上市公司股东的净利润32.04亿元，同比增长23.59%。与此同时，新城控股还在不断优化财务，期内不仅保持充足的现金流，净负债率亦大幅下降。

基于上半年稳健的表现，多家券商表示维持新城控股“推荐”或“买入”评级。其中，平安证券在研报中表示，新城控股各项经营重回正轨，财务状况显著改善，依旧看好其中长期的发展，维持“推荐”评级；西南证券亦指出，新城控股业绩符合预期，维持“买入”投资评级，目标价48元。

商业“出圈”

新城控股上半年之所以能够交出营收翻倍的成绩单，与其一直以来坚持“住宅+商业”双轮驱动的战略不无关系。当房地产开发已经进入存量市场，房企需要找到新的增长极，依靠运营创造收益的商业市场是不容被忽视的领域。

今年上半年，因疫情影响，外界并不看好商业市场的表现。不过，新城控股高管层透露，2月下旬开始，吾悦广场就陆续恢复营运，到3月底，全国所有营运期的吾悦广场已全部营业，商户营业恢复比例约90%，商业日均客流15000人次，营业水平恢复至50%。

快速的复工让吾悦广场得以恢复元气，就新城控股半年报数据来看，其商业板块十分抢眼，不仅出租率保持高位，运营收入还实现了逆势增长。

数据显示，上半年，在疫情期实施了租金减免政策的吾悦广场，租金仍然录得租金收入21.32亿元，同比上一年同期，增长幅度达到22.46%。且毛利率相比同年同期提升了2.7个百分点的，出租率也保持在96.1%的行业高位。

克而瑞分析师认为，疫情的冲击是短期的，不会改变商业板块的长期趋势，长期来看，吾悦广场仍然保持发展势头，尤其是随着经济生活的持续恢复，出租率仍有继续回升的空间。

除了运营收入稳步提升之外，新城控股还在持续扩大商业布局。就像3月份王晓松说的，今年整个商业的方向是不会改变的，抓住机会做布局，至2025年全年8万平方米以上的购物中心会有3500座左右，未来住宅和商业会维持2：1的关系。

据悉，疫情过后，新城控股便加快了商业板块扩张的步伐。例如，6月29日，新城控股以17.34亿元摘得西宁城北区门源路三期地块，地块属性为住宅、商服，这是新城控股在西宁打造的第二座吾悦广场。而仅6月最后两天，新城控股就接连落子5座吾悦广场。

不仅如此，今年以来，新城控股还持续拓宽在西北地区的商业版图，目前已布局西北地区全部省份，并覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。

截至目前，新城控股已在全国布局139座吾悦广场，累计开业63座。新城控股方面表示，三季度以后，吾悦广场将进入密集开业期，全年计划新开业吾悦广场30座，到2020年底开业总数达到93座，全年租金及管理费收入目标为55亿元。

融资、拿地两手抓

今年上半年疫情过后，土地市场掀起一阵拿地热潮，不少房企认为上半年是拿地的“窗口期”。其实，新城控股在3月发布的年报中就提到未来要“多拿地，不拿错地”的投资策略，因此，“补仓”自然成为新城控股上半年的关键词。

根据半年报信息，上半年新城控股新增土地储备共56幅，新增总建筑面积1907.78万平方米，平均楼面地价仅2867.82元/平方米。截至6月底，新城控股总土地储备为1.37亿平方米，权益比例再度提升，由2019年的80.5%再度上升至86.6%，处于行业内较高水平。

值得一提的是，上半年新城控股在拿地结构上有意识的提高城市层级。今年以来，新城控股战略性增加北京、上海、天津、苏州、杭州等核心一二线城市的项目，并积极拓展西安、郑州、昆明、南昌、济南、南宁等全国重点省会城市，向一二线城市及强三四线城市聚焦。

天风证券的研报指出，今年新城控股战略性增加了高城市能级的土地项目，而其获地成本保持在销售均价的45%水平线之下，或表明公司较强的投资能力。

截至目前，在新城控股的土地储备结构中，一、二线城市占其总土地储备的35.75%，长三角区域三、四线城市占公司总土地储备的34.90%。新城控股表示，全面、均衡的全国化布局既有利于分散市场风险，也为其下半年以及未来的长远发展打下坚实基础。

当然，积极补仓拿地并非单纯的为了冲规模。实际上，去年下半年新城控股为了降低杠杆，主动放慢了拿地的脚步。今年恢复拿地节奏，正是因为经过去年的降负债、降杠杆后，财务面有了极大的改善，手头现金也更加充裕，这让新城控股在拿地方面有了更多空间。

半年报显示，截至6月底，新城控股的资产负债率为87.66%，主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元，剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47%；同时，净负债率由2019年同期的76.62%大幅下降41.56个百分点，至35.06%。

另时代财经了解到，上半年，新城控股还进行了多笔融资，保障了经营过程中的资金需求。上半年，其在交易所市场先后完成公司债券及吾悦商业物业第一期资产支持证券的发行，共募集资金35.47亿元；在中国银行间市场发行超短期融资债券，募集资金30亿元；在境外通过发行高级美元债券，募集资金3.5亿美元。

灵活的融资也进一步降低了新城控股的债务压力。截至报告期末，新城控股的流动性充裕，在手现金余649.95亿元，短期债务375.81亿元，在手现金完全能够覆盖短期债务，现金短债比超过1.73倍，短期内无偿债压力。

产品进阶

随着房地产下半场的到来，以及消费者需求不断趋于精细化，房企高管及分析师们普遍认为，未来房企间的竞争将围绕在“产品”上。

对于行业形势的变化，新城控股早已洞悉。自2018年开始，新城控股就针对已交付社区开展“焕新计划”，在房屋交付后，依然陪伴业主幸福成长。2019年，新城控股再启动了“未来社区”专项研究，尝试通过研究物联网、云共享、人工智能、新能源等科技变革对客户生活的潜在影响，对现有社区产品体系进行全面升级，在社区层面进行产品创新并发掘新的价值增长点，并实现社区发展、物业提升的良性循环。

而今年疫情的爆发，大众对房子的依赖加剧，对“房子”的需求标准和认知也进一步改变。为此，新城控股杭州区域客户产品部和营销管理部在2月初对杭州、金华、湖州、嘉兴四个城市近万名业主和意向客户，进行了一次基于疫情影响的住房需求调研。

调研结果显示，如果再次购房，约有62%的客户会优先考虑居住舒适性；约43%的客户表示更看重智能化的小区园区配套，如“无接触”归家等；约41%的客户则更看重小区舒适的绿化景观及运动配套。

根据这一结果，新城控股再一次进行产品升级，推出了“芯健康”体系。该体系通过健康社区、健康住宅、健康服务三大板块的打造而，从环境净化到安全智能系统设置，从人性化细节关怀到健康服务等，契合购房者健康安居新需求。

以杭州区域7个在售的项目为例，园区人行入口将由原来的“手动刷卡”调整为“人脸识别”，部分项目的地下大堂由“手动推门”调整为“蓝牙感应自动开门”等，无论是人行动线还是车行动线，均可全程实现无接触，有效保障卫生安全。

亿翰智库分析师认为，基于客户导向的产品研发，是确保新城控股产品竞争领先，实现差异化优势及树立品牌特色的关键。2020年，新城控股产品及产品力的打造必将走进一个厚积薄发的新阶段。