龚成：阳光房托，收息之选

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

阳光房地产投资信托基金

SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST

股票代号：00435

股息率：7.4%

每股股息：$0.27

市值：$61亿

业务类别：地产业

集团主席：欧肇基

主要股东：李兆基（22.8%）

集团网址：http://www.sunlightreit.com

5年业绩

年度：2015／2016／2017／2018／2019

收益（亿）：7.5／7.7／7.9／8.2／8.5

可分派收入（亿）：3.8／4.2／4.3／4.5／4.7

资产净值（亿）：132／135／139／149／160

每单位派息：0.22／0.24／0.33／0.27／0.27

派发比率：96／96／124／97／97

（截至30/6为一个财政年度）

--企业简介--

阳光房地产基金（阳光房产）是2006年成立的房地产信托基金（REIT），并在同年于联交所上市，发行机构为恒基地产。阳光房产每年都将最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一个不错的收息工具。

持有房托就如同持有物业收租一样，而内里包含着一个多元化的物业组合。

阳光房产投资于香港的写字楼及零售物业，写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地，而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。写字楼与零售物业所占的比例，以估值计大约各半。

【图1】--阳光房产各类型物业组成

--物业长期增值--

香港地少人多，所以土地必然是有价值的资产，长期持有物业已经有不错的回报，而包装成房托的物业组合，往往都有一定的投资价值。

但要注意的是，不少房托在上市时都会定较高的价位，令投资价值减低。不过，只要不在上市时的首两年投资，房托的股价渐渐就会返回真实价值，价格会较为合理。

阳光房产的物业组合包括写字楼及零售，写字楼有甲级及乙级，甲级有湾仔的阳光中心，而乙级则包括北角、上环、尖沙咀、旺角等地的写字楼。

零售物业方面，包括市区如北角、红磡、尖沙咀，以及新市镇如上水、将军澳、元朗等地的商场。综合来说，物业的质素虽然不是最优质，但都算是中等的优质程度。

虽然阳光房产的物业组合并非最优质，但回报都不差。自2006年上市，阳光房产有物业收入净额的复合增长，每年为8%，而资产净值的复合增长，每年则为9%，两个数字均处于高水平。这反映香港的商业区不断扩展，而由于市场供不应求，乙级写字楼租金亦有相当增长，而拥有甲级及乙级写字楼的阳光房产，回报自然不俗。

--阳光中心--

【图2】--阳光中心财务数据

整个房托由多个物业组成，阳光中心占比最大，贡献了收入约四分一，物业为一个甲级写字楼，位处湾仔，地点绝对不错，多年来的租用率都处极高水平。

从上图可见，租金每年都有理想的上升，除了反映大环境带动外，亦反映物业质素不差。同时，就算不断加租也没有影响出租率，反映市场能承受租金水平。加上约有30%的收入贡献，来自政府及相关机构，能提供稳定的租金收入，都是这物业加分的地方。

--阳光房产质素提升--

【图3】--阳光房产估值及物业收入

阳光房产多项数据都能持续增长，无论是租金收入及可分派的股息，都有不错的增长，而资产净额同样有理想的升幅。

成本对收入比率则能保持下降，2011年的比率为23.5%，近年已降至21.0%。资产负债比率方面，多年来持续下跌，由2011 年的30.6% 跌至近年的21.8%，财务情况健康，可见阳光房产质素不差，并且在提升中。

阳光房产的租用率甚高，多年都保持在98%，处于甚高的水平。可见在市场需求，以及物业地点不差、管理不错的因素下，租金回报理想。

不过投资者要明白，房托的增长主要源于内部，而向外扩展的能力则有限，这令升值的潜力不会太大，因为难以创造出再投资的效果。

由于阳光房产将逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的资金很少，所以发展有限，这亦是房托的特点。虽然阳光房产都会买卖物业，但最主要的回报都是现有物业组合，而当中核心物业的变动不大，故往后若要提升收入，很大程度依赖组合内的租金提升。

【图4】--物业组合数据

--投资策略--

从长远及超长远的角度看，香港的写字楼及零售市场会处于求过于供的格局，故长远租金仍会平稳上升。

不过，中短期会有上落，而中期已出现调整，由于疫情影响经济，令当中的租金收入有机会受压，出租率亦有影响，这有可能影响中短期的派息及股价。

不过从长远角度，仍是稳定的收租模式，因此长远股息慢慢又会回到正常，因此，这股作为长线收息之选。

综合上述的各项财务数据，以及阳光房产所持有的资产，都反映其资产质素保持上升，虽然其中的资产质素不是最高级，但都是有质素的。而随着香港的商业区不断扩展，拥有乙级写字楼的阳光房产反而更有增长的动力，令此房托有稳中求胜的效果。

投资策略方面，会以收息为先，股价增值为辅，投资者最好以收息的角度来评估此房托，始终这房托都不会有很大的升幅，因此较适合中低风险程度、追求股息的投资者。

现时的息股率计算，此股目前大约于合理区中下部水平，可以分注投资，长线持有。

（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票）

【作者简介】龚成

畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人：香港Now TV

致富教练：《经济一周》理财真人Show

专栏作家：《经济一周》

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股票课程导师：香港、澳门2000+学员

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