【聂Sir股评】银城外延拓展加速 股价回调后现吸引力

物管股今年无惧大市表现反复，保持平稳升势，市场看法是长升长有，特别是具特色的物管公司。银城生活服务 (01922) 的股价自去年底的1.50元水平，至今年8月上旬处于9.00元之上，累升超过五倍，明显跑赢同业及大市，与具备基本因素支持不无关系。2020上半年，集团得益于承接的住宅及非住宅项目数量增加带来的物业管理服务收入增加；提供的小区增值服务范围有所扩大；以及南京汇仁恒安于完成收购其51%股权后的所得收入贡献，实现总收入达4.20亿元 (人民币，下同)，同比增加逾三成九。

净利增逾一倍八有惊喜

其中，物业管理服务的收入为3.36亿元，同比增加近四，占总收入80.7%。而来自生活小区增值服务的收入是8,050万元，同比增加也逾三成六，占总收入的19.3%。银城生活服务的期内净利达约3,000万元，同比大幅增加高逾1.82倍，较7月底发盈喜时表示增长不少于六成，为市场带来惊喜。毛利则同比增加逾五成六至8,150万元，毛利率为19.5%，较2019年同期的17.4%，提升2.1个百分点。有别于同业公司，银城生活服务的主要业务增长动力，来自于超前的系内及系外项目结构布局。

在管面积占比首破八成

目前，港股上市的物管股中，七成以上收入来自于向同系房地产公司的旗下项目提供物管服务。若没有同系公司支持，对外拓展能力有待考证。不过，截至2020年6月30日，银城来自第三方地产开发商的在管面积占比首次突破八成，达到约81.8%，此为港股同业中占比最高，按在管面积计同比增长约68.9%。同时，集团于今年4月通过完成并购南京汇仁恒安，进入医院物管领域，除了丰富了非住宅业务组合、提升了集团的专业服务能力，亦彰显了并购整合能力和未来盈利能力。

管理物业增五成逾三百

集团是总部位于南京、深耕长三角经济带的区域型物管头部企业，目前已将业务布局扩大到江苏省及长三角多个核心城市，期内还成功进军江苏省宿迁。截至2020年6月30日，集团业务涵盖中国16个城市，包括江苏省的11个城市及长江三角洲地区大都市中其他省份的5个城市，在管建筑面积约达3,370万平方米。集团管理307项物业，同比增长50.5%，包括142项住宅物业及165项非住宅物业，服务超过190,000户家庭，合计超过100万名客户。在积极获取项目以扩大规模的同时，集团亦通过提供生活小区增值服务以提高整体盈利能力。

目前，全中国超过一半的房地产项目没有物管公司或者具规模的物管公司接管，二手物管市场的发展潜力巨大，保守估计超过7,500亿元。银城生活服务的外拓力量强劲，絶对可以成为专门的第三方物管服务供货商，在二手物管市场不断扩张，且充分利用日益扩大的规模效应改善整体利润率，加强盈利能力。股价现处8.00元以上，高位回落约一成半，对于考虑作中长线投资，现价已可买入；至于谨慎者，见股价处于6.50至7.00元之间才进场为佳，一年目标价介乎10.00至11.00元；买入价下跌20%可考虑离场。

【作者简介】聂振邦 (聂Sir)

毕业于香港理工大学金融服务系，

超过17年从事金融业和投资教学经验，

四本投资和理财书籍的作者。

香港证监会持牌人

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