经营活动现金净流出252亿！保利地产“重回前三”有望吗？

今年上半年，保利地产除净利润同比增速骤减至不足2%以外，其经营活动产生的现金流量净额也转正为负，低至-252.44亿元，较去年同期相比大减255.56%

《投资时报》研究员 吕贡

8月25日，房地产行业龙头保利地产（600048.SH），发布了2020年中报。

数据显示，今年上半年，保利地产实现营业总收入736.77亿元，较去年同期上升3.59%，归母净利润实现101.24亿元，同比增长1.69%。总体来看呈上涨趋势。

不过，年初突现的疫情仍给该公司带来不小冲击。从营收、利润增速来看，其2019年上半年营收增速接近20%，归母净利润增速高达53%，但今年上半年其营收仅实现不足4%的增长，利润增速甚至不足2%。

与此同时，保利地产今年一季度经营活动产生的现金流量净额就出现大幅下滑，甚至转正为负。进入二季度，其业绩回温情况亦未达到预期。

《投资时报》研究员注意到，2017年保利地产曾提出三年销售目标，即2017年至2019年分别实现销售额3000亿元、4000亿元和5000亿元，并喊话“未来两到三年，重回行业前三”。

然而进入2020年，其重回行业前三的希望恐怕短时间内难以实现。

净利增速创新低

基于对中国城镇化进程及行业发展的趋势判断，自1992年成立之初，保利地产就确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位，并毫不动摇地坚持专注于房地产开发与经营。

经过28年的发展和积累，保利地产形成了全国化产业布局，完成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。目前，该公司拥有在建面积约1.30亿平方米、待开发面积约0.67亿平方米，其中38个核心城市占比达58%。

2020年8月25日，保利地产发布了2020年上半年财务报告。数据显示，2020年上半年保利地产实现营业收入和归属于上市公司股东的净利润分别为736.77亿元和101.24亿元。虽然二者较上一年同期均有小幅增长，但同比增长速度却出现急速下滑，分别低至3.59%和1.69%，创下近三年来中期业绩最低增速。

《投资时报》研究员梳理保利地产2017年上半年—2020年上半年财报注意到，截至2019年上半年，其净利润均呈两位数增长趋势，且总体逐年加快，由2017年上半年的13.92%增至2019年上半年的53.28%。

不过进入2020年，其业绩急转直下。除上半年净利润同比增速骤减至不足2%以外，该公司同期经营活动产生的现金流量净额也转正为负，低至-252.44亿元，较去年同期相比大减255.56%。

对于经营活动产生的现金流量净额下降的原因，保利地产表示，主要系销售回笼随销售规模减少和合作项目往来款投入增加所致。

保利地产2017年上半年—2020年上半年净利润及增速情况

数据来源：同花顺

有息负债大增

《投资时报》研究员注意到，保利地产2020年上半年未交出令人满意的业绩，并非完全归因于年初突然暴发的疫情。虽然上半年受疫情影响，大多数百强房企销售业绩同比增幅均转跌，但其及时采取的“以价换量”策略奏效明显，并将业绩下滑幅度控制在了个位数。

然而，保利地产却与其他房企不同。

据半年报数据显示，2020年上半年保利地产共实现签约面积1492.24万平方米，同比下降8.81%；实现签约金额2245.36亿元，较去年同期出现两位数下降，降幅为11.12%。进一步来看，保利地产上半年销售均价为15046.9元，相较上一年15437.1元的平均售价仅降低300多元，这样的变化几乎可以忽略不计。

另外值得关注的是，自从2017年首度被同行业房企融创中国（1918.HK）超越，排名跌至行业第五位后，保利地产的销售增速就陷入放缓态势，2017年—2019年分别为47.19%、30.91%和14.09%。而同期融创中国的销售金额同比增幅分别高至140%、27%、21%。自此，保利地产与同行业头部房企的差距越拉越大，而其此前承诺“重回前三”的目标在短期内或许也很难实现。

在业绩增速锐减的情况下，保利地产拿地的积极性大幅提升。2020年一季度该公司拿地面积同比增长64%，拿地金额同比增长118%。而今年上半年，其拿地面积增加19%，拿地金额增加54%。

这也使得保利地产的债务压力随之增加。今年上半年，其有息负债骤增至3021亿元，同比增长11.48%，环比增长12%。

还需要注意的是，追求“重回前三”目标的保利地产，过快的发展速度也使得其近年来楼盘质量大不如前，甚至曝出违规以及遭遇投诉等问题。

而保利地产旗下子公司亦有违规情况。

2019年9月，甘肃省住建厅发布公告称，对兰州天健房地产开发有限公司等20家违法违规的房地产开发企业进行全省通报，并计入不良信用档案。据天眼查信息显示，保利地产子公司保利(甘肃)实业投资有限公司持有兰州天健房地产开发有限公司65%的股份。

2020年1月，广东茂名市市场监督管理局亦对茂名和信房地产开发有限公司(保利地产子公司)罚款29.64万元。