窥报(21)|滨江集团:千亿之师的“行军方略”
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窥报(21)|滨江集团:千亿之师的“行军方略”

2020年08月27日 21:03:45
来源:风财讯

《左转.曹刿论战》中,有“一鼓作气”的行军方略,这种趁势而上的劲头,也符合滨江集团(002244.sz)这支“千亿之师”。

尽管,滨江素来求稳,今年的销售目标仅仅是“平飞”,但归功于近年在投拓、融资、销售端的优异表现,公司还是在“黑天鹅降世”的2020年延续了“冲刺”般的惯性。

8月26日晚,滨江集团发布2020年中期业绩。数据显示,报告期内公司实现销售额547亿元,同比增长5.86%;实现营业收入103.07亿元,营业利润22.09亿元,实现归母净利润8.65亿元,分别较上年同期增长95.7%、92.4%及40.4%

虽然销售额的年复合增长率有所回落,但营收与利润依然实现较大涨幅。滨江走出的康庄大道似乎与“走出杭州、效率提升、巧用杠杆”的战略密不可分。

而从后续表现上来看,滨江这半年以来的投拓成果将支撑起未来2-3年的财报数据。正如董事长戚金兴所言:“这是滨江最好的时代。”

挥师苏粤,粮草先行

从驰名富豪圈的“壹号”系列,到钱塘江两岸的“滨江磁场”,深耕杭州是其最显眼的特质之一。

虽说“笑傲一方者,方成局”,但对于房企而言,延伸业务半径是其保持规模的前提。

随着重点地区、城市日渐明显的人口聚集效应,滨江跳脱杭州的思维惯性,正在坚持着“聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市”的投拓方针

滨江湘湖壹号交付实景

“目前滨江的土地布局,省内、省外的比例今年要达到7:3,2021年争取变成6:4。”滨江集团董秘李渊告诉凤凰网房产。

营业收入构成上来看,杭州本地的业绩贡献率从2019上半年的30.79%下降至18.75%。

其中上海、嘉兴、金华地区业绩贡献率增长明显,分别为8.17%、36.23%以及36.37%。

滨江营业收入构成

然而这项数据反应的是滨江2年前的拿地倾向,未来能否达成省内、省外6:4的目标,还要参照近半年的拿地分布。

半年报显示,今年上半年内其新增土地储备建面313.94万方,新增地块20幅,达到全年目标的2/3,总可售货值2700亿元,也意味着在接下来的1-3年里,滨江集团依旧有较充足的销售砝码。

土地分布方面,杭州的“大本营”效应未减,55.53%的新增面积位于杭州。不过,公司今年在苏州落下3子,成功开拓苏州市场,同时也参与到粤港澳大湾区的土地竞买,成功迈出了“冲出浙江”的一步。

扩充“粮草”,更多时候要依靠合理的策略。从财报中不难看出,滨江正在以多元化的拿地手段,对冲长三角地区高昂土地成本所带来的风险。数据显示,公司20宗新增地块中,有6宗是以并购的方式获得。

滨江新增地块情况(截图来源于年中报)

但滨江在杭州大本营的影响力丝毫不弱,据凤凰网房产统计,滨江在杭州拿下的13宗地块中,除去淳安珍珠半岛两宗商住地,其余11宗都位于江河汇、望江、钱江世纪城、市北开发区等重点板块,上半年更是以353亿的土地出让金领跑长三角。

现金为王下的“内外兼修”

在房地产融投口子缩紧、现金流为王的当下,滨江集团以“对内提高效能,对外巧用杠杆”的方式稳固前行。

为打通公司内生自驱发展动力,提升资金利用效率,减少不必要环节的成本浪费,滨江有自己的一套路子。

效率的前提是标准化,凤凰网房产获悉,滨江拥有一套高效、成熟、富有竞争力的管理标准化体系,涵盖项目运营、工程管理、投资、财务、人力、行政、销售等各部门,共涉及46套标准化制度及科目。

其次是资金周转速度,据李渊介绍,滨江项目从拿地到首开,杭州要做到7.5个月之内,外地要在6个月之内,杭州项目要在12个月之内整盘售罄。

滨江代表项目——壹品

滨江在杭州的项目抢的是首次拿预售证的节点,后续的工程速度和交付时间依然在2-3年之后。”面对市场上“高周转是否意味放弃品质”的疑虑,李渊对凤凰网房产表示。

而在发债方面,滨江集团也试图用小“杠杆”撬动大事业。

半年报显示,滨江集团资产负债率84.89%,较上年末增长了2.18个百分点,但扣除预收账款后这一数据降到了39.42%,低于2019年全国百强房企49%的均值。

截止年底,公司融资余额383.52亿元,其中银行贷款占比71%,直接融资占比29%,未涉及利率较高额信托融资和境外债,结构趋于合理。

滨江集团融资结构(截图源于半年报)

半年报显示,在债务期限构成上,滨江一年之内的短期债务为91.97亿元,占比仅为24%,远低于164.2亿元的年末货币资金。据凤凰网房产计算,滨江的现金短债比约为179%,短期偿债压力小。

此外,截止2019年底滨江未提取贷款余额约为人民币416.841亿元,同时还有公司债、短融额度、中期票据、债券融资计划等159亿额度可根据市场情况和公司需求择机发行。

一方面,账户上躺着足够的现金流,另一方面,滨江的融资成本也在降低。

而得益于良好的信用评级,在7成房企融资成本增加的当下,滨江集团反而从去年末的5.6%下降至今年6月末的5.4%,在民营企业中处于绝对低位。

滨江集团短融情况(截图源于半年报)

而且,滨江的平均融资成本还有继续降低的潜质。今年6月,联合信用评级上调滨江主体信用等级为AAA,评级展望为稳定,自此滨江成为浙江首家3A上市房企。

就在3天前的8月24日,滨江成功发行2020年第一期三年期公司债,利率为4%,已接近央企的融资成本。

不与地产脱钩的“5+1”

翻看滨江的半年成绩单,滨江集团103.07亿元的收入中,房地产行业的营收占比达99.65%,较上年同期上涨150个bp。这就意味着,地产销售目前依旧是滨江集团的“大头”。

武林壹号写字楼实景图

不过,滨江集团依然谋划走“多元化业务”的道路。李渊表示,公司目前已规划了“1+5”战略,“1”为房地产主业,“5”指服务、租赁、酒店、养老和产投五大业务模块。

目前,滨江服务已经上市,也发展了“暖屋”长租公寓、新城市广场写字楼等租赁业务。同时,友好饭店、千岛湖滨江希尔顿度假酒店、西雅图度假酒店等酒店业务已投入运营。试点养老和投资业务也逐渐走向正轨。

尽管“5”个模块目前盈利水平有限,滨江集团还是坚持以地产为本,不与主业脱钩。

质量、口碑,行军的“定海神针”

仅从账面数据来看,滨江集团度过了可圈可点的半年,但支持其“行军千里”的动力却很难直接用数据描摹。

诞生于产品力高地杭州,重质量、守底线一直是滨江一路走来的“护身符”。减配之风盛行的市场中,“滨江制造”是购房者常备的“救心丸”,这一点从中签率上就能体现。

上海公园壹号

据凤凰网房产统计,2020年上半年杭州楼市推盘414次, 有45.7%的楼盘不用摇号,摇号项目平均中签率约45%。

而滨江集团的项目不但均需要摇号,而且平均中签率仅7.87%。

在存量市场上,滨江二手房也能获得较高的溢价。

如华家池公寓,二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达20%;余杭区万家名城二手房挂牌均价较周边可比项目溢价达10%左右;位于杭州市中心板块的武林壹号二手房挂牌均价较周边可比项目溢价高达38%。

壹品实景

之于戚金兴和所有高管而言,现在的滨江身处“最好”的年华。乘浪于浙江之外的浩瀚征途固然充满未知,但有着质量的“本”、融资的“魂”,航向坚定的滨江,依然有“行军千里”的绝对实力。