负债超万亿、现金流腰斩,绿地控股全面失守“三道红线”

负债超万亿、现金流腰斩,绿地控股全面失守“三道红线”

2020年09月01日 11:41:58
来源:中访网财经

正处于二轮混改之中的绿地控股,抛出了一份成绩单。

8月24日,绿地控股披露2020年中期业绩报告,上半年营业收入2098亿元,同比增长4.2%,增速较上年同期明显放缓,归属上市公司股东的净利润为80.2亿元,同比下降10.8%,经营现金净额41亿,同比大降49.2%。

今年上半年,绿地控股实现合同销售金额1330亿元,同比下降约20.7%,距离4000亿目标还差一大截。无论是销售规模还是利润、现金流,绿地控股全面亮红灯。

截至8月31日,绿地股价为7.65元,当天收跌2.9%,总市值为930亿。自中报发布以来,绿地控股累计跌幅超7%,蒸发近90亿。

对绿地来说,最难的时候还没到来,由于监管最新设置了房地产企业融资的三道红线,绿地全部踩中红线,未来绿地的融资大门会越关越小,剩下的只有拼命卖房了来回笼资金了。

今年7月,身为上海“国企一哥”的绿地控股启动了“二次混改”战略计划,控股股东的上海国资系要出售绿地控股17.5%股权,谁会入局,目前靴子尚未落地。

但从绿地的股价上看,市场反映并不热烈,二次混改的消息公布后,绿地的股价最高触涨到9.1元,但随后又步入“跌途”。

2015年,绿地第一次混改,当时引入了平安、鼎晖等战投机构,借壳上市时,绿地的市值超3000亿元,成为房地产板块的第一股。但几年下来,绿地股价跌跌不休,由上市之初的3000亿跌到如今的900来亿,蒸发了2000多亿。

二次混改前,绿地管理层一度释放出“提振股价、重新估值”的信心。但是,多元化经营的绿地,业绩却有些萎靡不振。

目前,绿地控股形成了以地产和基建为主业,金融、消费、健康协同发展的产业格局。今年上半年的2098亿营业收入中,房地产业和基建产业的贡献占了9成多。不过,房地产与基建的毛利相差较大。

作为“重头戏”的房地产业务,绿地上半年实现营业收入约966亿元,取得合同销售金额约1330亿元,同比下降约20.7%。

绿地已多次将4000亿作为冲刺的目标。绿地控股董事长、总裁张玉良年初曾表示,2020年绿地内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升。对下半年计划,张玉良近期又明确表示,有信心保持年初目标不变、指标不减。

但按上半年的进度,今年冲4000亿还是有些难。

早在2014年,绿地的房地产销售额排到第一,但碧桂园、恒大等后来居上,绿地的名次逐渐下滑。2018年,绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额5000亿元以上。然后,2019年,绿地房地产实现合同销售金额仅3880亿,排行第六,连续两年在4000亿这个关口徘徊。

绿地控股的另一大支柱是基建产业,上半年实现营业收入906亿元,同比减少16%,降幅较1季度收窄了10%。

不过,相比房地产25.7%的毛利率,大基建的毛利率仅有为4.8%,较上年同期虽然增加了0.98个百分点,但这对绿地的利润额贡献有限。

过去三年,绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46%,大幅低于同类房企,主要在于大基建板块的毛利率多年以来在4%左右徘徊,基建业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点,也直接拉低了绿地的利润率。

不过,对绿地而言,大基建业务成为自身经营政商关系的重要切入口。

绿地有一句口号是“做政府所想,为市场所需”,发挥“地产+基建”的核心主业优势。绿地与政府的合作项目,往往会连带承担项目周边的部分基建工作,这也是地方政府乐于与绿地合作的原因之一。

这条通过“基建”贴近政府的路线,让绿地在拿地方面占尽优势。今年上半年,绿地控股累计新增土储项目59个,计容建筑面积1465万平方米,总地价448亿元,新增货值约1600亿元,平均楼面成本约2673元/㎡。

同比于同一梯队房企的龙湖和保利,拿地的楼面价分别为5737元和5802元,绿地仍处于较低行业成本区间。绿地在赢得土地成本优势时,也给自身带来另一个麻烦:商办。

与政府的土地合作项目,往往包含住宅、商业、办公等多个业态。绿地能够依靠住宅开发快速销售回笼资金,但是商业、办公的销售却遇到较大的阻力。

上半年,公司房地产主业合同销售金额中,住宅占比70%,商办占比30%;合同销售面积中,住宅占比81%,商办占比19%。中报显示,绿地的商办销售额同比下降了33.56%,跌幅超过三分之一。

过去,由于举债扩张,绿地积累了大量的负债。截至上半年,绿地控股的总负债为1.036万亿,其中流动负债8025亿,资产负债率为88.5%。几年前,绿地的负债率还在60%左右。

2020年上半年,绿地将工作重点放在回款上,绿地控股实现回款1257亿元,回款率达到95%,同比上升近15%。

中报显示,绿地集团账面现金872亿,然而短期债务317亿,一年内到期的非流动负债879亿,其他流动负债100亿,现金短债比仅为0.66,这意味着绿地面临极大的短期偿债压力。

目前,有息负债却升至3298.4亿元,增加了365亿元。随着有息债务的增长,绿地的利息支出也在大幅攀升。今年上半年,绿地的财务费用达到31.5亿,同比大增34%,财务费用变动主要是利息支出增加所致。

绿地控股表示,为了确保资金链安全,公司将一方面狠抓销售、回款,确保资金快速回笼;另一方面将加强现金流管控,拓宽融资渠道,防范市场出现较大波动带来的风险。

在“房住不炒”的大基调下,今年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”的政策,8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会,设置“三道红线”, 从房企融资端进行管理调控。

据媒体报道,绿地、中梁、保利等12家房企参加了座谈。座谈会上,住建部与央行等部门拟对这12家房企进行融资债务总规模的控制,并设置了“三道红线”:一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%;二是净负债率不超过100%;三是现金短债比小于1倍。

根据房企的财务状况,按照踩线的条数不同,从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理,每降一档,企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%。如果政策实施,会直接影响房企的融资。

根据华创证券数据,绿地控股的净负债率达到156%、剔除预收款后资产负债率达到82.8%,现金短债比为0.79,绿地等于是全面踩中了“三道红线”,而且远超出阈值,对于高负债的绿地而言,“新规”如果落地对其影响较大,会直接限制其融资。

目前,绿地仍在大肆扩张,8月22日,绿地控制在在武汉豪掷164亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。这7宗地块拟建设武汉绿地天河国际会展项目,预计总投资约:500亿元。8月31日,绿地控股又发布公告称,绿地集团以约35.76亿元受让“广西建工”66%股权。

绿地在半年业绩电话会上表示,“降负债是公司的主要重点和目标之一。”但从其种种举动看,投资扩张仍在继续,拿地收购的热情不大受影响。“上不去的股价,下不来的负债”,这是媒体对绿地控股的评价。

房企黄金时代,唯快不破,但在白银时代,稳字压倒一切。绿地控股走向何方?我们将持续关注。

文 | 金卫

内容来源:德林社