龙湖集团保持低负债,养好现金奶牛

龙湖集团保持低负债,养好现金奶牛

2020年09月01日 15:04:14
来源:中访网财经

8月,上市公司们陆续发布半年报,真假白马股与价值公司均在财报中可窥见一二。

今年因疫情这只黑天鹅,各行各行都受到了不同程度的冲击,房地产行业尤为明显,房企更是加剧分化。

其中,也不乏表现亮眼、逆势增长且脚步稳健的“优等生”,龙湖应该说是其中的典型代表之一。

弱市增长:半年合同销售额破千亿

回顾今年上半年,房地产行业的压力不小。

据国家统计局的数据显示,今年1-6月,全国商品房销售金额6.69万亿元,同比减少5.4%;商品房销售面积6.94亿平方米,同比减少8.4%;而销售金额及面积增速分别较2019年同期降低11个和6.7个百分点。

一方面是因为2019年的基数较高,另一方面显而易见,疫情冲击太大。因此,房企们今年上半年普遍压力较大,不仅搞起了直播、打折促销,甚至有的房企直接调低了年度目标。

相比较而言,头部房企抗压力较强,部分稳扎稳打,实现了逆势增长。

以龙湖集团的半年报为例:

报告期内,实现合同销售额1111.0亿元,同比增长5.2%;营业额511.4亿元,同比增长32.6%,其中物业投资业务收入33.6亿元,同比增长30.4%;毛利157.5亿元,同比增长25.2%。

即便是归属于股东的净利润,也有63.4亿元。减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元,同比增长依旧达到两位数——12.1%;

龙头房企的全国布局,尤其是重仓热点都市圈、一二线城市,很好地分散了风险,同时较快从黑天鹅事件中得以恢复。

中指院数据显示,今年上半年,长三角地区成交规模恢复得较快,房价涨幅也相对突出,长三角城市群共有8个城市进入百城新建住宅价格累计涨幅前十名。

热门的粤港澳大湾区价格韧性也较为突出,尤其是深圳、广州、东莞、佛山等城市恢复也较快。而西安等中西部中心城市价格涨幅也位居前列。

而分区域来看龙湖上半年的销售额,也符合中指院的统计结论。

截止今年6月30日;龙湖在长三角、西部、环渤海、华南及华中区域签约金额占比分别为37.0%、24.9%、22.4%、12.0%及3.7%。

上半年龙湖业绩表现出色跟其布局密切相关,其主要聚焦在一线二线城市,以及主要的一些卫星城市,量级都比较高。

投资逻辑:拿地的时机和节奏

房企要穿越周期,抵抗不确定性,规模和债务是必须处理好的两个大问题。

我国房地产行业已进入大鱼吃小鱼阶段,几乎是行业共识。别说百强房企,即便前20强,稍有不慎,也会陷入困境。

龙头房企比较优势强,规模已经与中小房企拉开了很大差距,但保持优势,同时控制好杠杆和增长的平衡,才能获得长期稳健发展。

今年一季度,因疫情影响,房企销售收入下降,现金周转压力增大,叠加土地供应减少,导致土地成交规模有所下降。

二季度以来,各地供地力度加大,房地产行业回暖,企业拿地积极性提高,供需两端发力,土地市场逐渐恢复。其中住宅用地土地成交价款、成交楼面均价创近年来单季度新高。

有意思的是,龙湖集团却在一季度保持拿地节奏,反倒是当土地市场火热起来之后,保持相对克制的态度。

在中期业绩发布会上,龙湖透露,今年1-2月拿地项目较多,包括在武汉武昌区获得了一个三条地铁线上盖的物业,进行天街及复合业态的开发;到3月土地市场热起来之后,反而比较克制。

海口龙湖光年项目

拿地方面,龙湖的定力来自于严格恪守投资逻辑与纪律,加之比较好地把握了节奏。

截至今年6月底,龙湖已有7354万平方米的土地储备,权益面积5128万平方米,可以满足其未来3-4年的开发,所以能够克制冲动,避免在短期内高点拿地。

上半年,龙湖集团新增53幅新地,新增收购土地储备总建筑面积1101万平方米,权益面积743万平方米,平均权益收购成本每平方米6425元。

到今年7月,龙湖集团的业务已遍布京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等7个城市群的61个城市,约90%的货量集中在高能级城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

天风证券8月研报认为:“龙湖集团是少数的十年长跑稳健选手,考虑到公司丰富的土地储备资源(有质有量)、购物中心迎来发力期、及公司本身所具备的低融资、强管理、稳投资、稳团队等特点,我们认为公司仍具备兼顾稳健与成长力的基础。”

财务纪律:保持低负债,养好现金奶牛

房地产行业从来不缺少传奇和黑马,难的是稳健与增长并驾齐驱。

在行业的高速发展期,往前冲、做规模都不是问题,源源不断的现金流可以提供支撑。但当行业进入相对稳定阶段,保持定力和稳增长就十分考验企业的管理能力和财务纪律了。

在这方面,龙湖一直保持着“优等生”的成绩。

比如,龙湖已连续四年把一年到期的负债基本上控制在10%左右的水平,因此第二年基本上没有还款压力。

半年报显示,龙湖的净负债率维持在51.4%的低位。

据悉,龙湖的管理层多年来早已达成共识:严格遵守财务纪律,始终保持一定的余量,以负债率倒推,不把公司逼到为了还钱去融资的水平,拥有主动权和自主选择权。

一方面龙湖的拿地遵循量入为出的原则,一方面融资上坚持底线策略和方法选择、渠道选择。

以外币债务为例,设有借债上限,同时对外币的一半做调期,规避汇率的影响。

除此外,龙湖经过多年经营,已养好了另外一头现金奶牛:服务引擎。

对于龙湖来说,由传统的地产开发构成的开发引擎代表当下,而由商业运营、租赁住房、智慧服务三个主航道业务构成的服务引擎则代表公司未来。

南京龙湾天街外景

今年上半年,虽受疫情影响,龙湖集团依然一如既往坚持稳步投资持有物业的战略,天街、冠寓等物业投资业务扎实推进。2020年上半年实现物业投资业务不含税租金收入33.6亿元,同比增长30.4%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、21.8%和0.8%。

此外,龙湖智慧服务上半年也取得了24.9亿元(合并抵消后)的收入,目前已基本完成一二线核心城市及三四线潜力城市的布局。值得一提的是,在今年特殊时期期间,龙湖智慧服务通过远程化、无人化、非接触的管理手段,确保了服务园区的稳定运行。

更重要的是发展战略上,龙湖坚持“空间即服务”,强调地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务的多维驱动,协同发展。

龙湖稳健的步伐和未来的成长力,持续获得了资本市场的认可。龙湖成为了目前为止,国内唯一一家获得全部三家国际信用评级机构(标普/穆迪/惠誉)投资级评级的民营房地产企业。

同时,国内大公国际(AAA)、中诚信证评(AAA)、新世纪(AAA)展望均为稳定,令其继续保持民营房企的最佳信用评级。

随着其四大主航道业务的持续稳健拓展,未来龙湖给出让投资者们更加满意的成绩单,是可以预见的。

内容来源:闺蜜财经