龙湖集团：未雨绸缪的长跑稳健选手

中访网财经（孙书沁）2020年是经济发展关键的一年，然而，突如其来的新冠肺炎疫情为经济发展按下了暂停键，GDP出现40多年来的首次负增长。

房地产行业必不可免受到冲击，即便如此，楼市仍强调“房住不炒”的基本定调，房企的压力不可为不大。

慧眼观市，未雨绸缪，在弱环境之下，龙湖集团（00960.HK）依然坚守承诺，交付出了业绩向上增长的成绩单。

8月26日，龙湖集团发布截至2020年6月末的中期业绩报告，盈利能力稳步提升，核心溢利同比持续增长。报告期内，集团录得营业额511.4亿元(人民币)，同比增长32.6%。实现归属于股东的净利润63.4亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元，同比增长12.1%。毛利同比增长25.2%至157.5亿元，毛利率为30.8%。核心税后利润率为14.6%，核心权益后利润率为10.3%。

持续稳增的业绩表现提振二级市场股价，中期业绩发布的第二日，龙湖集团股价创下其上市11年来历史新高，当日早盘最高报41.200港元。

“天晴补屋顶” 融资优势凸显

政策端，控制有息债务一再被强调，疫情以来的融资宽松将难以再现，未来，市场也更将利好高度自律的房企。

在此背景下，龙湖集团依靠高度的克制与谨慎以及“天晴补屋顶”的未雨绸缪，在今年初即把握窗口，完成了数笔境内外再融资。

今年上半年，集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784.0亿元，现金短债比（在手现金除以一年内到期债务）4.55，稳健的财务盘面得以进一步夯实。

具体来看，2020年1月，集团成功发行6.5亿美元票据，其中2.5亿美金为7.25年期，票息3.375%；4亿美金为12年期，票息3.85%，创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。此后，又在境内成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券，票面利率介乎3.55%至4.2%之间，期限介乎于5年至7年。

得益于资本市场的优异表现，龙湖集团实力站稳投资级。目前，国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”；大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

值得一提的是，龙湖集团也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

优质土储赋能未来销售增长

“龙湖集团全年的可售货源达到4100亿，所以今年我们有信心完成2600亿的销售目标，而且销售目标不变”，龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓在业绩会上表示。

截至2020年6月30日，集团土储合计7354万平方米，权益面积5128万平方米，平均成本每平方米5829元，为当期签约单价的34.3%。当期新增收购土储建筑面积1101万平方米，权益面积743万平方米。

其中，期内共计新增53幅新地，新拓3城，新增收购土地储备总建筑面积为1101万平方米，权益面积743万平方米，平均权益收购成本每平方米6425元。

按地区分析，环渤海地区、西部地区、华南地区、华中地区及长三角地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的26%、23%、22%、17%及12%。

不得不提的是，龙湖集团的土储质量也十分优异，约90%的货量值集中在高能级区域，布局城市为核心一二线及环城市圈的强三线外，成本合理，为后续增长奠定基础。

业绩发布会透露的信息显示，鉴于目前集团已经拥有的土地储备，可以满足未来3-4年的开发需求。

四大主航道并进发力

目前，龙湖集团已形成较为稳定的四大业务结构，包含地产开发、商业运营、租赁住房及智慧服务。

地产开发方面，龙湖深耕二十余年，已累计开发项目 800 余个，累计开发面积超 1 亿平方米。

截至2020年6月底，集团已售出但未结算的合同销售额为3021亿元，面积1770万平方米，为未来集团利润持续稳定增长奠定坚实基础。

商业运营方面，截至2020年6月，龙湖商业已进入全国25座城市，累计开业商场达40座，已开业商场建筑面积为387万平方米（含车位总建筑面积为504万平方米），整体出租率94.7%。

后疫情阶段，为全面满足日渐复苏消费需求，龙湖商业发起多项全国联动活动，尝试多种创新运营方式。至今年7月，龙湖商业当月总客流已恢复去年同期水平。

期内，商业整体销售额111亿元，日均客流量达98万人次。

旗下集中式长租公 寓品牌“冠寓”起步于2016年，同年开启全国化布局；秉承“我家我自在”的品牌主张以及 city hub理念，满足新世代人群租住生活形态及消费升级需求，目前已有核桃、松果、豆豆三大系列产品线。

截至2020年6月底，龙湖旗下租赁住房业务冠寓已累计开业房间数达7.9万间，开业超过六个月的房源出租率为88.6%。对于长租公寓业务，管理层表示公司充满信心，长租公寓有着庞大的用户群，主要集中在21-35岁。

智慧服务方面，目前龙湖智慧服务已进驻全国118 个城市，服务超330 万户业主，并于年内全面完成科技系统“智慧服务引擎”的搭建，将各业务场景充分线上化。

2020年1-6月，龙湖物业投资业务实现不含税租金33.6亿元，同比增长30.4%，商场占比77.4%；实现物业管理收入24.9亿元（合并抵消后），同比上涨42%。

据悉，2020年下半年，预计将有8个项目完工并开业。未来投资物业的租金收入将作为龙湖稳定且持续的收入来源，流动性上将更加宽裕。

对于未来，龙湖管理层在业绩会上表示，这几年并行的c1-c4四大航道的发展在不断强化，基本形成了能力圈的打造，未来增长潜力较大。其中c1业务未来会继续保持每年两位数的增长，c2业务未来会保持每年30%的增长，c3业务今年也将实现首次微盈利，c4业务今年收入有望超过60亿元。

在勤勉务实、踏实进取的过程中，龙湖亦不忘履行企业公民之责。截至今年6月，集团公益已捐赠累积超过9亿元。鉴于在环境保护、社会责任及企业管治等方面的突出表现，龙湖集团近日被纳入恒生ESG指数50家成分股之一。