地产商最黑套路!坑你倾家荡产,这么玩的越来越多了
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地产商最黑套路!坑你倾家荡产,这么玩的越来越多了

2020年09月16日 07:58:28
来源:大猫财经

作者| 猫哥

来源| 大猫财经

01

魔幻的城市,奇幻的房价,自然也有迷幻的事情。

255万买一套100㎡左右的房子,在全国房价第一的深圳,算是捡个大便宜了。

要知道,深圳9月二手房均价71591元/平,最火的南山区均价94409元/平,100平米的房子便宜好几百万,不动心太难了。

但是,没过多久,捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了,他们发现自己掉大坑里了,只能拉起横幅四处维权,说开发商搞欺诈。

这是咋回事呢?

事发小区叫鸿基新都,它的全称其实是“鸿基新都商务大厦”,在龙华的观澜街道,距离深圳的市区挺远,反而距离东莞的塘厦镇很近,其实看名字也都能知道,这个小区并不是住宅,而是商业房。

当然,深圳有点特殊,宅地太少,所以商务公寓太常见了,不少疯抢的项目也都是商住性质,这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢?

大家知道,房产销售要五证齐全,这个鸿基新都四证都齐了,但是唯独缺一个预售许可证,而且这个公寓还是“集体大红本”,一栋楼一个产权,不能分割,这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的,但这些都不是障碍,无论在线下还是线上,“卖房”的宣传铺天盖地。

没证咋卖?

开发商就变通了一下,像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房。

02

开发商和业主签订“租赁合同”,合同签了租赁上限20年,20年之后免租金直到地到期,合同里面又规定了单价,而且可以全款,也可以分期,还可以以租房的名义贷款,这就是“以租代售”

那两年“租售同权”概念正红,政策号召还是很起作用的,但很多人分不清真假,再加上销售一通忽悠就纷纷付款了,不限购,不限贷,超低价在深圳安个家,多划算啊。

但是,最近业主翻出来开发商的黑历史,2018年这个开发商就因为违规卖房被罚了,但是他们一点没改,后续依然用这种方式卖出不少房,业主不干了。

但开发商更狠,在2020年出示了一份落款2019年、但据业主说从未贴出的告示,说本来房子就是出租使用的“而非销售”。

得,200多万买的房子,就彻底变成了租的房子了,这个坑大了。

买房无非就是两个功能,一个是住,一个就是投资,但是这项目,不论自住还是投资都是血亏。

简单地算笔账嘛:

一套102㎡的房子,卖价255万,128万的首付,127万贷款,借不到正规的房贷,就只能找开发商合作的小贷,报出12%的利率,10年等额本息,月供18221元,房子总代价346.65万。

这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月,地还有40年的使用权,粗略计算下租金,也就172.8万,直接亏掉50%。

200多万租的房子,也只能就这么砸手里了。

03

血亏是一定的了,你就当高价租个房自住吧,这个愿望也面临挑战。

2010年的最后一天,还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地,一块宅地,一块商服用地,一块工业用地,三块地都是被长安汽车以底价拿下,耗资10.89亿,手笔也不小。

按说,有宅地还是挺好的,但是这块宅地要建安居房以及产业配套房,也就意味着没什么赚头,2015年,正是深圳房价从2万涨到4万的通道内,这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园,上市时配售均价才7698元/㎡。

宅地没享受到房价上涨的红利,工业用地建了名车城,结果本来应该专注餐饮、零售的商服用地,赶上了这波上涨的红利,长安汽车的主业还是造车,于是就委托主营房地产开发的深圳鸿润创建来操盘这件事情,赶紧盖了商务公寓,这就是鸿基新都。

当初买地的时候,楼面地价2817元/㎡,但是开盘的时候房子卖到了1.98万,后来均价涨到2.3万了,大赚。

现在,买房变租房了,业主们闹腾起来,开发商也试图想让业主们安心,双方协调,长安汽车和鸿润创建承诺,“不会转让也不会抵押鸿基新都商务大厦的X栋XX号房”。

但是这个承诺一点也不靠谱。

一栋楼一个产权证,单个房间其实是没有单独产权的,本来也没办法抵押或者转让,而且房产证在公司手里,当年买地的时候,长安汽车是和PSA组建了长安PSA合资公司来造车,10年过去了,长安PSA已经解体了,股权卖给了宝能,长安在深圳的败退也不是一朝一夕的事了,保不齐就会打这块地的主意,真到那时候没结果还真不好说。

04

有意思的是,这个闹得鸡飞狗跳的的楼盘,现在还在拼命宣传。

于是,同一个社交媒体,同一个小区,两种不同的声音,有人在大呼“上当受骗”,仍有人在夸这个小区“挑不出毛病”,仿佛他们是处在一个平行世界里面。

这事儿在深圳很常见,各种复杂的产权关系,在观澜、西乡、沙井、李朗等地区,也都是司空见惯的,掰扯不完。

类似的事儿其实早就有了,为了赚点钱,有些人脸都不要了。早年间房价没起来的时候有人花了490万买了8套房,最后开发商反悔,想要钱房两吞,碰到这种,业主毫无办法,因为房子产权还在开发商手里的。

开发商声称,“房子是我的,如果他们不服,可以去法院告我”。

这个架势,就是摆明了要坑人,但还是有人屡屡入坑。

前几年北京昌平一个叫做“肯特青年社区”宣传很有吸引力,15.8万/套,抵前20年租金+后20年免费,以租代售,40年的产权就到手了,附近不少互联网公司的员工还真就听了宣传,就按这种方式买了。

到了2018年6月的时候,项目还在附近的超市使劲宣传,其实这个小区在3个月前就被要求腾退了,11月份开始就要强拆了,15.8万买了个寂寞,哭都来不及,只好四处维权去了,黑心的开发商和中介,不会放过最后一个铜板。

05

这些摆明了坑人的事情,经常在房价超高的一线城市周边出现,这些年,大家都在为高房价叫苦,无论是想扎根城里还是投资置业,都想沾点房价的红利。

那么也总有投机的商人能抓住这点,在深圳就是各种小产权盘和小产权中介横行,而在北京,超市门口这样“易骗群体”出没的地方,也总能看见这样的楼盘。

为啥入坑?

1、不限购。

好一点的一栋楼有个“大产权”,差一点的连大产权都没有,根本没法交易,不能卖,自然也就不限购了。

2、最主要的还是价格低。

15.8万在北京也就能买两三平方米,深圳的2.5万/平是好多年前的价格了,凡是房价涨得快的地方都有类似的套路,像东莞,过去一年房价涨了27%,但你还是能找到9.9万一套特价房,你敢信吗?

各种矛盾融合,就诞生了新的“解决方案”,这种以租代售的模式,似乎就成了被默认的行业惯例。

一般,正规的中介,都不做这样的生意,要么是开发商亲自上阵,要么是专门倒腾小产权的机构来操盘,而吸引人的几个点,“卖点”无非就是:

● 房型好、环境好、地理位置优越;

● 价格优势,绝对比周边的商品房价格低;

● 租售同权、买卖不破租赁,绝对有保障,法律站在你这边;

● 有产权,你看有“大红本”,而且未来还有很多年,没准哪天就可以产权分制,就能拿到单独的小红本了。

看起来,一切都很美好,开发商为了规避没产权和“自持地限售”,什么样的理由都可以编的出来,而消费者为了占便宜,这些有吸引力的理由又足够让他们盲目相信。

其实,用常识想想就知道不靠谱:

● 位置那么好,还需要你漫天撒网么,超市都不放过?

● 价格为啥低,心里就没点数?

● 卖不能卖的房子,本身就不合法,还在妄谈法律?

● 至于小产权转正,你先转正一个试试?

现在调控严格,房价又忽忽悠悠的涨起来了,就有更多的人在干这种缺德事,再碰到这种“好事”,提醒下自己,到底何德何能?这种天上掉馅饼的事会让你摊上?