冯仑：房地产后开发时代的十大发展机会

御风集团董事长冯仑

凤凰网财经讯 10月17日中国企业家系列论坛《大浪潮中的机会与使命》在上海举办，御风集团董事长冯仑、万科集团创始人、华大集团联席董事长王石等嘉宾出席。

御风集团董事长冯仑在论坛上对房地产后开发时代的十大机会或发展方向做了阐述，具体包括：1、物流仓储；2、大健康工厂；3、人们对健康空间的需求；4、运营独具特色的空间；5、物业资产管理；6、不动产科技；7、合作建房；8、不良资产处理；9、收费开发商或者代建，10、向互联网企业学做管理者。

1、谈及房地产后开发时代在物流仓储方面的机会，冯仑表示，互联网改变了商品流通的方式以及大家购物的方式，带来了商业生态和模式的变化。物流仓储特别是智能化的物流仓储，在今后几年是房地产后开发时代一个重要的领域，值得大家去关注。

2、对于“大健康工厂”方向，冯仑认为，现在对于健康的需求非常强大，过去我们有100块钱可以跟身体有关的钱，主要会花在医院，而现在如果有100块钱跟身体有关，会分配在预防、看病、康复等方面。冯仑还介绍了泰康人寿及中国人寿在这类产品方面的探索。

3、关于“健康住宅、健康空间”的需求方面，随着未来的发展，如果还要布局住宅，还要在住宅市场细分市场中做经营，那么健康空间一定是未来客户最喜欢的，也是未来发展的趋势。

4、谈及运营独具特色的空间时，冯仑表示，运营一个空间机会越来越多，而空间的运营实际上就是你怎么样在每一平米上收到更多的资金，或者在每一平米上创造出更大的现金流量，这是另一个核心。最近两年已经出现了一批这样的优秀的企业在运营上分享厉害的企业。比如说有一些人专门运营运动场。

5、而第5个机会，冯仑认为在资产管理方面。冯仑表示，我们所有的财富的存在方式就两种方式，一种是现金，另一种形式是不动产空间。如果能把物业的空间里的业务做最合适的匹配，而且不要浪费掉每一次空间，就像不要浪费到每一分钱一样。

6、第6个机会，冯仑认为是不动产科技。冯仑表示：“一个公司你可以不断的翻牌，可以共享，这都是空间利用项目情况，都是制造技术。另外一个空间管理的体制，能源管理、智慧交通这些体制都大了，这都跟科技有关。所以不动产科技是未来非常大的一件事情。”

7、合作建房。冯仑认为，房协在上个月刚刚成立了合作建房委员会，合作建房的竞争力在哪里？冯仑举例：“浙江杭州有一家公司做了快10年了，就是合作建房，因为现在有大数据，他对大家的需求与掌握和把需求的分类，最后满足需求，另外把大家行动协调起来，拿地建房特别严厉，它能够比开发商由开发商100块钱举手反应，他可以130块钱的他都可以。因为开发商买入以后，他要在市场上做销售，然后交税，大堆费用搞消费，用一大堆他能管消费，没有什么事，直接差不多成本价给他之后，他拿一个产品，对吧？那么这样的一个做法，有互联网公司现在开始，包括阿里也在研究叫生出来的，通过掌握客户的需求，倒过来来帮你提供住宅。”

8、谈及在不良资产处置方面的机会，冯仑认为不良资产最近有两种做法，一种是商业中期金融。还有一种叫秃鹫基金。冯仑表示：“大家知道秃鹫跟吃人肉，大家伙在天上的时候，感觉那些作者都被人抓住的时候，他就是坚持实体，所以叫秃鹫基金。对于秃鹫基金专门就是买卖不良资产。"

9、收费开发商或代建。冯仑举出了一家美国公司在上海的运营案例，一家美国很有名的公司瑞联在纽约做的最有名的一个项目，现在就是叫哈佛森亚，在哈弗河边上的索卡项目，他投资不超过5%的股份，最后融资30~40%都可以。这叫收费开发商，在我们这叫做代建，其实代建的概念有点窄，数字开发还包括运营，包括后面很多事情，包括财务安排还有很多事情，所以比我们在稍微复杂一些。

10、向互联网企业学做管理者。冯仑认为，过去做房地产比较多的是开发时代买地越大越好，故事越编越大的几百亩几千亩，但是这种做法越来越复杂，越来越危险。但是互联网做一个产品，极致单品，然后来复制，互联网企业非常有意思，他们都是靠单品起家，又不认识很多领导，也没有什么特权，也不去歌曲，也不大吃大喝，都在屋子里宅男。

在发言最后，冯仑表示，只要中国的经济持续改革开放，作为房地产行业，开发时代的好日子逐渐远去，但是后开发时代的考虑就是快速增长，大家可以一起来期待迎接下一个最好的时代。