中梁控股，黑马还是野马

短缺时代，野蛮生长的公司文化能帮助“黑马”公司攻城略地，开疆扩土；但当房地产供需和监管格局发生陡转时，最容易出问题的也是这类公司

文 | 刘建中

中梁控股集团有限公司（02772. HK，下称中梁控股）近年来异军突起，是房地产行业的一匹“黑马”。其全口径销售额，从2016年的337亿元猛增至2019年的1527亿元；归母净利润，则从2016年的 -1.7亿元跳升到2019年的38.3亿元。

这得益于其快速周转的开发策略。与之相应，中梁控股似乎形成了一种野蛮生长的文化。

在房地产短缺时代，这种文化，可以帮助公司攻城略地，开疆扩土。但当房地产供需格局和监管格局发生转变时，与野蛮生长伴生的不规范、不透明，可能让公司陷入危机。

01

重要信息披露不准确、不规范

IPO招股书、公司年报、半年报，是上市公司与投资者有效沟通的最重要公开材料，应力求做到详细、准确、规范。笔者从业多年，读了无数IPO招股书和年报，中梁控股的招股书和年报，实在难称合格。

举两个比较典型的例子——

1、2019年报数据与IPO招股书数据相互矛盾

2019年7月16日，中梁控股在香港交易所主板挂牌。其2019年报记录了2019年年末按地理位置划分的、中梁控股附属公司的土地储备总量明细。其中，辽宁省有23个项目，土地储备为285万平米。

而其IPO招股书显示，2019年6月27日，公司以及附属公司在辽宁省只有两个项目，分别是沈阳中梁首府、大连中梁观澜壹号院，其土地储备分别为3.8万平方米和12.3万平方米。

综合以上两个信息，可以得出推论：在短短半年内，中梁控股在辽宁省的项目突然增多了21个，土地储备面积增多了268.9万平米，土地储备翻了17.7倍。

地产公司土地储备增多，一般只有两个途径：一是购入土地；二是收购其他公司股权，使被收购公司成为附属公司。

先看第一种途径。2019年中梁控股新购入的辽宁土地分别是：大连金州区金州湾0408地块，土地储备9.2万平米；大连市旅顺口区水师营1号2期地块，土地储备10.7万平米；沈阳市大东区望花城中村9号地块，土地储备13.2万平米。以上合计33.1万平米；

再看第二种途径。2019年中梁控股收购的附属公司只有一家：即山东明耀置业有限公司。该公司的在建物业价值约2亿元，那么对应的土地储备不会大于20万平米（每平米价值基本不可能小于1000元人民币）。

两种途径相加，中梁控股2019年土地储备增加量不会超过55万平米。这和从两份公开报告中推导出的268.9万平米增量，相去甚远。

土地储备面积，是判断房地产公司价值和未来发展的重要依据，是投资者非常关注的重要信息。由于财务报表数据之间的关联关系，如果土地储备数据存在错误，那么必然会导致存货价值、总资产价值、净资产价值、资产负债率等等一系列重要数据发生连锁错误。

2、IPO招股书遗漏重要信息

2019年6月27日，中梁控股的IPO招股书显示，其湖南项目情况如下：

常德中梁滨江首府、株洲中梁建宁檀府、长沙宁乡中梁首府、衡阳中梁壹号院、岳阳中梁首府、浏阳中梁御府、娄底中梁首府、长沙中梁●云麓传奇、益阳市桃江中梁首府、长沙市第4301212019 B00336号地块。

以上所列的所有湖南项目中，并没有来自邵阳的项目。而记录了2019年6月30日前开发情况的2019年半年报，却显示湖南省邵阳市合约销售金额为3.1亿元，销售面积为5.85万平米。

2019年6月30日，和发布IPO招股书的2019年6月27日，仅隔三天。

这3.1亿的销售，应该主要来自于“邵阳中梁壹号院”，其开发商为邵阳梁泰房地产开发有限公司。“企查查”APP 显示，2018年11月以来，该公司的控股股东一直是中梁控股的全资附属公司长沙中梁恒置业。

邵阳中梁壹号院项目，是一个总建筑面积14万平米的大项目，无论如何不该被忽略。

网络可以搜索到此项目的一些具体情况。房天下网载有以下信息：“2018年，25年豪宅专家、中国地产25强的中梁地产正式进军邵阳，将开启邵阳的‘中梁豪宅时代’”。

虽然宣传语言高大上，但该项目却因种种问题，导致开发商和诸多业主发生激烈冲突，曾在当地轰动一时（参见图1、图2）。直到2020年，该楼盘仍然冲突不断，新闻还上了邵阳电视台公共频道。

中梁控股IPO文件，为何漏掉邵阳项目，是无心还是有意？

图1: 邵阳中梁壹号院的宣传图 来源：房天下网

图2: 邵阳中梁壹号院的维权 来源：大邵网

中梁控股公开披露的财务资料中，数据矛盾还有多处，在此不一一列举。

指出上述问题，并非指责中梁控股数据造假。不过，这些事例的确反映出中梁控股在信息披露时，缺乏基本的严谨和规范。

02

宣传、品控、开发流程不规范

中梁控股在经营过程中，还存在着其他多方面的不规范，譬如宣传不规范、品控不规范、开发流程不规范等等。

第一， 宣传不规范。

在百度搜索上，当敲入“中梁+虚假宣传+投诉”等关键词时，针对中梁控股旗下房地产项目虚假宣传的投诉，令人应接不暇。

我们当然知道，大型房地产公司开发的项目数以百计，某些地区的某些项目出现投诉是正常现象。可以说，地产销售二十强公司，都存在各种各样的投诉。

但中梁控股“被投诉”地尤其多，范围几乎覆盖了该公司进入的所有城市。从理论上讲，作为进入一个城市的“敲门砖”项目，其质量应该是比较高的。但中梁的这种“敲门砖”项目，同样会被投诉。

中梁控股总以豪宅品质作为宣传点，但实际交付的产品，有的质量平庸，与宣传不符，这就容易造成购房者心理落差，导致维权投诉。

针对中梁虚假宣传的投诉方方面面、林林总总，以下只举几例：

人民网：抚州中梁首府小区，人车不分流，与宣传不符；

凤凰网：温州中梁壹号院，厨房实际面积比宣传册标注缩减1/3；

凤凰网：盐城中梁聚龙首府，房屋实际层高和阳台宽度均较承诺有所“缩水”；

临海在线：台州中梁香缇公馆，楼房外立面用涂料粉刷，与宣传中的大理石干挂不符；

......

第二， 品控不规范。

中梁控股旗下很多项目，受到了关于建筑质量方面的消费者投诉。其中，最突出的例子是义乌中梁西江雅苑项目，其被央视财经频道曝光：总价300万-1500万的豪宅，工程质量严重不过关，成了危房，可能要推倒重建。

第三， 开发流程不规范。

如今，针对房地产行业的监管逐步升级，野蛮生长的中梁控股，合规性亟待提高。例如，搜狐新闻曾报道，2017年8月，中梁控股徐州怡景嘉园项目建筑工地在拆除临时楼房平台时，发生坍塌，造成5人死亡。事故原因之一，是中梁控股为骗取《商品房预售许可证》，在没有任何施工方案和图纸的情况下，竟用草图指使施工单位在自然地坪上搭建了8栋临时楼房平台，伪造虚假工程形象进度，对施工单位未实施安全监管。

再如，搜狐网曾报道，2020年8月，中梁控股的台州玉环玖号院项目，采用虚假证明文件，办理工程竣工验收备案。

中梁控股一直强调项目的高周转，这造就了其急于求成的公司文化。高周转本身无错，但高周转必须辅以严谨管理及严格程序，否则就可能“萝卜快了不洗泥”，乃至酿成事故。

03

结 语

中梁控股从众多房企之中脱颖而出，成为中国房地产公司综合实力二十强和行业“大黑马”，说明其战略战术确有过人之处。但时移势易，房地产行业正在发生剧变，从业公司正在从杠杆红利向管理红利变迁。在新时代，冒险和激进将不再是公司的朋友，耐心、规范和严谨才是公司价值的源泉。

作者为《财经》产业研究中心研究员