厦门第一高楼流拍:P2P爆雷致烂尾,23年连环套无人敢碰
财经

厦门第一高楼流拍:P2P爆雷致烂尾,23年连环套无人敢碰

2020年10月23日 18:52:29
来源:金角财经

厦门第一高楼,成了没人要的破烂货?

就在这几天,关于厦门国际中心流拍的消息沸沸扬扬。这个曾经备受瞩目的地标性建筑,曾被视为厦门地标、新的天际线,从1997年规划完成,时至今日已经23年,在经历多次倒手,以及建了停,停了建的反复之后,如今依旧烂尾。

在它背后,不仅是一个好像永远无法建成的大楼,还有被其“吞噬”的百亿资产的电力企业幕后老板。

这次流拍似乎挑明了,这不是一个蒙尘的美玉,而是一个不知有多深的漩涡,没有人愿意随便就跳进去。

厦门第一高楼没人要

厦门繁华的思明区鹭江道上,有一座高达339.88米的高楼,耸立在与鼓浪屿隔海相望的海边。

这是厦门第一高楼“厦门国际中心”。其所处的鹭江道“滨海CBD”商务核心区,是厦门金融商务区的中心节点,也是厦门西海域旅游经济带的起点,是全市的政治、金融、文化中心。

这座集合了超甲级写字楼、单元式办公、高档会所、观光等等功能的综合大楼,如今也是厦门最大的烂尾楼之一。

10月21日,厦门国际中心第一次公开拍卖,起拍价36.4亿元。对这栋大楼来说,这是一个有点委屈的价格,因为它的估值高达51.99亿元。

尽管如此,作为厦门第一高楼,同时也是厦门地标式建筑,厦门国际中心的拍卖还是吸引力超过3.7万人次围观。有趣的是,却没有一个人竞价。

这出乎许多人意料。

今年4月22日上午,厦门土拍市场在沉寂接近4个月后,迎来首场土地拍卖会,思明区2020P01地块拍出了103.55亿天价,成了厦门史上首个百亿地王。

前有百亿地王加持,市场信心应该十足才对,真实情况显然不是如此。

厦门国际中心是一个名副其实的商业综合体,归属于厦门源生置业有限公司名下。

项目用地面积15032.23平方米,建设工程性质为商业、办公。项目一期规划地上建筑层数68层,建筑总高度约339.88米,总建筑面积约16.3万平方米。

作为同一标的一起拍卖的还有与厦门国际中心项目相连的副楼厦门宝嘉中心项目,其是厦门永榕置业有限公司名下的资产。而厦门源生置业和永榕置业的老板,同为福建富豪李炳江。

厦门宝嘉中心用途也是商业、酒店,用地面积13041.367平方米,规划地上建筑层数30层,总建筑面积约12.25万平方米。

根据厦门翰和资产评估公司出具的评估报告显示,厦门国际中心一二期房地产、办公电子车辆等市场价值约46亿元,宝嘉中心土地使用权价值、在建工程基础及前期费用的市场价值约5.99亿元,两者的总估值达51.99亿元。

在厦门国际中心背后,烂尾20年,以及纷繁复杂的股权、债务关系,才是吓退接盘者的恐怖源头。

23年命运坎坷

按照原本的规划,厦门国际中心建成后将刷新厦门市“天际线”,一跃成为福建“第一高楼”的同时,全面超越323米的温州世贸中心成为“海西第一高楼”。

但事实上,这个梦想直到今天也只完成了一小半。

1994年,原厦门市邮电局准备在厦门建造一座高楼,名为厦门邮电大厦,并为这一工程的建筑方案进行国际招标,最终美国伊利诺斯州芝加哥SKIDMORE,OWINGS&MERRILL建筑设计事务所中标。

这也是厦门国际中心的前身。

1997年,厦门邮电大厦就已经通过规划。此后,邮电分家,“第一高楼”项目划到了邮政系统。

厦门一地的邮政系统,没有理由花费数十亿元建造一栋高楼,更加没有如此巨额的资金。最终,原本设计的66层高楼,到2003年也仅完成设计中的8层裙楼,之后工程便一直搁浅,成了烂尾楼。

2010年,烂尾多年的厦门邮电大厦第一次找到接盘侠。

福建本土富商李柄江拥有的福建永榕电力(集团)有限公司出价约8.7亿元买下该项目,建设单位为其下属子公司源生置业,大楼也被更名为厦门国际中心,2012年正式重启。包括兴建主楼在内,经初步预算应耗资20亿元以上。

1968年出生的福建三明商人李柄江,早年依靠电力产业“发家”。其名下的永榕集团于2001年创立,后改名为京朋国际集团,是一家涉及电力、地产、贸易、金融、传媒、农业六大板块多元化股份制企业,总资产约110亿元,2016年集团总部迁往北京。

按照李柄江当时的计划,京朋国际集团争取在2017年产值达到400亿元;2018年综合年产值达到1200亿元以上,力争进入中国企业500强;到2019年,综合年产值达到3500亿元,并规划在5年内超越5000亿元的生产规模。

即便在现在来看,这个目标也显得颇为宏大。按照这一规划,2018年其综合年产值需比上一年增长300%,也就是800亿元。2019年则要增长2300亿元。

如果仅凭原有业务的自然增长,这一目标无异于痴人说梦。于是,李柄江只有产业多元化这一条路。

为加快布局多元化产业,2016年9月,京朋国际集团投资1亿元入股P2P平台金和所,试图用离钱最近的金融业来快速做大规模。但也正因如此,为第二年李柄江遭遇“滑铁卢”埋下祸根。

2017年下半年,两家与京朋国际集团关联的P2P平台纷纷爆雷,为此李柄江不得不拿出厦门国际中心的股权来抵押债务。

当年11月9日,金和所暂缓兑付公告中称,金和所平台的股东愿意转让源生置业34.07%股权来垫付过期债务,并承诺20个工作日内完成债务兑付。第二天,另一P2P平台东宏金融也发布逾期公告。

金融业务爆雷,让李柄江的商业帝国轰然倒塌。从2018年至今,李柄江已被各级法院先后下达近80条限制消费令,就此消失在公众的视野中。

而厦门国际中心的命运,也已经注定。

据福建省高级人民法院(2018)闽执复110号执行裁定书,福建省三明市中级人民法院查明,2015年8月,厦门思明百应小额贷款有限公司与借款人陈聪明、李柄江等人签订《最高额循环借款合同》,借款最高额度为8000万元,最终借出7500万元。为此,福建省永榕电力集团(三明)发电有限公司等作为抵押人,源生置业等作为保证人。

2016年8月25日,由于李柄江等人资金紧张不能按期偿还借款,厦门百应公司同意借款期限延长1年。但为此,两个月后,永榕置业也与厦门百应公司签订协议,愿意提供连带责任保证担保。

换句话说,如果李柄江等人借款无法偿还,厦门国际中心与宝嘉中心不得不被迫抵债。

由此,厦门第一高楼从厦门新的天际线,沦为抵债的物品。

此后的命运,同样不容乐观。

没人敢要的地标

历经多次“死去活来”后的厦门国际中心想要改写命运,不是一件简单的事。

按照原计划,厦门国际中心和宝嘉中心的竞买报名截至日期为8月21日,并要求在8月28日17时前提交《报价单》。

报名条件也相当之高,不仅要是一级资质等级的房地产开发企业或中国排名前500名的房地产开发企业,还需具备可调控资金达50亿元以上。

8月24日,管理人发布《延期公告》,不仅报名时间延后至9月1日,报名条件也有所放松,世界500强或中国500强企业;国务院国资委管理的中央企业;上年度营收不低于100亿元的国内行业领先企业均被允许报名。

即便条件稍有放宽,对头戴“厦门第一高楼”光环的厦门国际中心来说,其潜在买方仍然不多。

因为在厦门市场上,这样的项目已经不是吃香的类型。

厦门国际中心整体上均为商业、办公用途,而不是住宅用途。

但第一太平戴维斯报告显示,截至2019年末,厦门写字楼总存量同比扩大10.6%,至457.8万平方米。全市写字楼平均空置率为27.1%。

厦门写字楼不是太少,而是太多了。

市场对于厦门商业性质项目的兴趣本就不大,更不用说如此巨大体量的项目。

更何况,厦门国际中心此时债权关系并没有完全厘清,本身就是一个无比烫手的山芋。

在第一轮拍卖流拍后,下一轮拍卖公告也即将挂出,起拍价会在本轮36.4亿元

的起拍价的基础上打八折。

按此计算,这仍然是一个接近30亿的大项目。再加上未完成的巨大工程,需要的资金量绝不仅止于此。

截至拍卖前,厦门国际中心一期项目完成度较高。主体结构除架空层环带及一层后浇带未施工,其余部分已按设计施工完成;二次结构(砌体部分)完成约70%,水电预留预埋完成,水电安装完成约35%,防火涂料完成约65%,工程已封顶且玻璃幕墙基本完工。

而项目二期规划地上建筑面积17840.1平方米,其中商业面积为7360平方米。该期项目目前未取得规划及建设许可,也未开工建设。

厦门宝嘉中心项目则除来基坑支护工程外,其他尚未建设施工。并且这一支护工程于2013年施工,现在也已超设计使用年限。

由此可见,这个烂摊子比现在能看到的更大。一朝不慎,或许就是第二个李柄江。