港股打新 | 融创服务(01516)母公司发展很快，基石很有名，保荐人也有实力，就是估值太贵
融创服务(01516)由中国房地产行业龙头融创中国(01918)全资持有。
融创中国于2018年至2019年连续两年稳居行业第四位，2019 年全年合同销售金额再攀新高至5562.1 亿元人民币，致使中国房地产行业龙头格局进入“碧恒万融”时代。
一、招股信息
二、公司概况
融创服务已有16年历史，主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务，是中国增长最快的大型物业管理公司。
根据中国指数研究院的资料，2019年融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、合约建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为94.1%，与2019年大型物业服务百强企业相比，排名第一。
财务数据显示，2017—2019财年，融创服务分别实现营业收入为11.11亿元、18.41亿元及28.27亿元，年复合增长率59.5%;对应的净利润分别为4300万元、9830万元及2.69亿元，年复合增长率150.7%。
而在公共卫生事件之下，物业管理价值日益凸显，融创服务更是迎来业绩的集中爆发。其在2020年上半年实现营收17.91亿元、实现利润2.51亿元，分别同比增长52.9%及367.6%。
融创服务营收和利润飙升，离不开其在管建筑面积快速增长。
截至2020年6月30日，融创服务经营范围覆盖中国29个省、自治区及直辖市的127个城市，其中在管物业中有86.1%位于中国的一线及二线城市;在管建筑面积则由2017年末的2000万平方米，增长至2020年6月底的1.05亿平方米，年复合增长率94.5%。
融创服务合约建筑面积由2017年末的5740万平方米，增长至2020年6月底的2.32亿平方米，年复合增长率74.9%。合约管理面积为在管面积的2.2倍，庞大的储备面积能够为融创服务的持续高速增长积蓄充足增长势能。
目前，融创服务的营收和增长主要来源于母公司融创集团的主动“输血”。2017-2020年6月末，融创服务管理母公司物业产生的收入占比分别为99.4%、99.1%、99.6%及86.6%，独立第三方收入占比极小。
融创服务为了摆脱对母公司的依赖，今年5月收购了开元物业管理来提升外拓能力。收购开元物业后，2020年6月底显示外拓项目为311个，涉及在管建筑面积4024.6万平方米，占全部在管面积的比重为38.2%。可以看出这是上市前急剧扩张，为了卖个好价钱。
不过融创服务的亲爹还是很厉害的，截至 2020年8月，融创服务的母公司融创中国拥有确权土储总面积超2.56亿平方米，预计未来几年大量物业会逐步交付，这为融创服务的持续增长提供强大的后续保障。
此次融创服务引入腾讯(00700)、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本4名基石投资者，分别认购1.5亿美元、1亿美元、6000万美元及6000万美元。按发售中间价计，占发售股份35.83%，并禁售6个月。
融创服务控股股东融创中国，将1.5亿股融创服务股份作为特别股息，合资格股东可根据于纪录日期(即2020年11月5日)持有的融创中国每31.08股股份，可获分派1股融创服务股份。
向融创股东分派共计1.5亿股，占公司全部股份的5%，没有禁售期。如果融创股东不要，公司会在合理情况下代为出售，要知道此次IPO一共才发了6.9亿股，这次特别股息就派发1.5亿股，抛售压力很大。
融创服务另外又从国配部分拿出了2600万股，占全球发售部分的3.77%，供合格员工优先认购，没有禁售期，这部分可看作是对公司老员工的奖励。
行业方面，物业公司第一服务(02107)、合景悠活(03913)、世茂服务(00873)三连破发，物业股必涨的信仰不在。诺以公司今年上半年的净利润估算今年全年净利润5.02亿，前瞻市盈率60倍，还是太贵了。
保荐人摩根士丹利和汇丰，其中摩根士丹利为稳定价格操作人，历史保荐公司较多，业绩亮眼，护盘很积极。
三、综合点评
港交所已经有20多只物业股，找出同等规模的对比一下，就知道估值贵不贵了。
保利物业(06049)，截止6月30日，在管面积约3.17亿平方米，合约面积4.93亿平方米。2019年营收59.7亿，净利润5.03亿;今年上半年营收36.01亿，净利润4.11亿，目前市值313亿，动态市盈率50倍。
金科智慧，截至6月30日，在管面积为1.3亿平方米，合约面积2.56亿平方米。2019年营收23.28亿，净利润3.74亿，今年上半年营收13.7亿，净利润3亿，以发行价中位数计市值283亿，前瞻市盈率47倍。
世茂服务，截至6月30日，在管面积为8572万平方米，合约面积1.26亿平米。2019年营收24.89亿，净利润3.85亿，今年上半年营收15.65亿，净利润2.55亿，目前市值377亿，动态市盈率62倍。
融创服务，截至6月30日，在管面积为1.05亿平方米，合约面积2.32亿平米。2019年营收28.27亿，净利润2.69亿，今年上半年营收17.91亿，净利润2.51亿，以发行价中位数计市值348亿，前瞻市盈率60倍。
可以看出融创服务估值比保利物业贵，比世茂服务略低，比正在招股的金科服务贵的多。
融创服务母公司发展很快，基石很有名，保荐人也有实力，就是估值太贵，典型的好公司没有好价格，招股区间上下浮动20%，在大市值公司中很少见，现在市场又很冷，只能呵呵～
四、预估中签率
金科服务此次共计发行约6.9亿股新股，国际配售93%，公开发售7%，若公开发售超购14倍或以上少于49倍，公开发售比例将由7%增至11%，超购49倍或以上少于98倍即增至14%，超购95倍或以上则回拨至28%。
香港公开发售4830万股，每手1000股，合计48300手，在不启动回拨的情况下，甲乙组各获配24150手。
合景悠活7.9万人申购，世茂服务4.6万人申购，融创服务按5万人申购算，预计一手中签率40%，申购20手稳中一手。
打新乙头需要申购40万股400手，参考世茂服务甲乙组各获配2.9万手，4.6万申购，乙头中签36手，融创服务预计乙头中签25-30手。
五、本人操作计划
不摸有点不给小马哥面子，摸着又觉得太贵，算了，捏着鼻子用辉立白嫖一手。
(编辑：马火敏)
