深陷红区、负债难降、销售承压：绿地今年太难了！

绿地这个年关，不好过。

1

一场爆雷背后

绿地又火了一把，因为一个公告。

11月10号，深圳前海天玑财富管理有限公司发了一份公告，他们和绿地商量后决定，拿出24套公寓，以2.5万元的市场单价安置投资人。

公告一出来，大家一时有点懵：中国第六大开发商，怎么和一个十八线财富管理公司搞在一起了？

这事得从今年6月说起。那时，深圳前海天玑财富管理有限公司爆雷了，这家公司旗下的天玑绿地中央广场私募投资基金一期，近800个投资者的本金与利息均延期兑付。

据壹地产梳理，天玑绿地中央广场私募投资基金一期，规模为2亿元，期限12个月。投资标的是绿地GIC成都中央广场，项目可售物业主要为高端类住宅公寓、写字楼和大型购物中心。

他们的合作模式也有点意思——

“天玑支付部分定金，以一万四千元的单价，拿下清水公寓。天玑进行精装后，再以两万两千元每平米售出。”

说白了，这笔投资赚的就是其中的差价。

本来，天玑和投资人都以为这是一笔稳赚的生意，谁成想，绿地这边出事了——因为拖欠工程款，项目停工了。

这时候，恰逢天玑财富另一笔投资失败，资金链岌岌可危，于是就这么爆雷了。

时隔几月，总拖下去不是办法，天玑和绿地一琢磨，就想出了用公寓抵债的法子，于是就有了开头的那则公告。

而更有意思的是，据壹地产消息，天玑和绿地是以2.5万元的市场单价安置投资人，天玑给绿地签的包销合同，是2.2万元/平米的精装房。而双方商量好拿来补偿投资人，却是单价1.5万的毛坯房。

这个时候还想着玩套路薅羊毛，真是鸡贼啊。

唯一幸运的是，监管层及时制止了这一良退方案，这800投资者才不至于流血又流泪。

但比这些投资者更焦虑的，也许是背后的绿地。

2

债务与红线

让绿地尴尬的，不止是一场爆雷。

10月28日，网易房产成都频道刊登了一篇名为《绿地，请付款》的文章，被欠款的成都智取文化传播有限公司（成都智取），向绿地集团西南事业部下属的2家公司公开催款。吃瓜群众第一次见识了一种新的催款方式——

打广告催款。

天眼查资料显示，这2家公司分别是绿地集团贵阳白云房产公司（贵阳白云）和绿地集团贵阳绿贵房地产公司（贵阳绿贵），都是上市房企绿地控股旗下的全资公司。

▲资料来源天眼查

不过，和此前的高楼停工、项目烂尾、维权蜂起、桃色新闻相比，广告催债对绿地来说，似乎算不上什么大新闻。

但这一系列看似荒诞的事件背后，绿地的债务冰山已经浮出水面。

今年以来，“三道红线”压顶，房企都戴上了紧箍咒，小心翼翼想把负债降下来。但绿地却在“逆势而上”——

截至2020年9月30日，绿地控股的净负债率为183%，较2019年三季度提升了10个百分点，较2019年末期上升27个百分点，较今年中报期也提升了3个百分点。

此外，绿地财务数据还显示，剔除预收款项后的资产负债率为82.4%，相对于去年同期上升0.9个百分点，而且远远超过70%的安全阙值。

现金短贷比数值为0.69，虽说较今年中期0.65的水平来说略有提升，但离1以上的安全地带依旧很远。

这也意味着，绿地依然牢牢踩着“三道红线”。

罗马不是一天建成的，绿地的债务也不是一天借来的。

年报数据显示，近年来，绿地负债率一直维持在高位，2016-2019年分别为89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。

2019年，绿地控股剔除预收账款后负债率达到82.81%，是当年营收超千亿的A股上市房企中，唯一一家剔除预收账款后资产负债率仍然超过80%的房企。

同时，在2019年营收过千亿的房企中，绿地还创造了一个记录——

唯一一家连续五年净负债率都在100%以上的房企。

在2019年年底，绿地的累计负债甚至超过了1万亿。要知道，同期上海市政府的债务余额也才5722.1亿，绿地的债务规模是上海市政府的近两倍！

高企的债务带来的直接结果是，绿地的现金流极为被动。年中报显示，绿地有息负债总额超2400亿，相比2019年末增加16%，净负债率高达113%。

与此同时，绿地集团账面现金仅有872亿，而短期债务317亿，一年内到期的非流动负债高达879亿，其他流动负债100亿。

短期偿债压力，着实很大。

3

负债为什么降不下来

年初，绿地掌舵人张玉良在媒体面前表态：

“对于大企业来说，降一个点都很不容易。”

“我们正在主动降低负债，实现有质量的发展。”

如今，2020年已近尾声，绿地的资产负债率，不仅没有降，反而涨得更高了。

绿地的负债，真的这么难降吗？

直接告诉你答案，是的。原因无他——赚的不多，花的却不少。

早在2018年，绿地做了新一轮战略规划，立下了一个flag——

未来三年，房地产将确保年销售额5000亿元以上。

但打脸来得猝不及防，2019年绿地仅实现合同销售金额3880亿元，比2018年同期增长仅0.1%。是其年度销售目标的77.6%。

同样，在今年，按照目前的情况，能不能达到2019年的销售额还是一个未知数。

去化难，回款就难，这是绿地降负债路上最大的拦路虎。

房子难卖的另一边，绿地花钱的节奏却没有变缓。

10月26日晚绿地发布的三季报显示，前三季度，绿地累计获取项目77个，权益土地面积约1053.30万平米，虽说比去年同期减少了5个，但在疫情之下，这样的拿地节奏也算很密集了。

一个更经典的例子是，8月21日——参加完北京那场会议之后的第二天，绿地扭头就在武汉豪掷164.3亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块。

这是武汉有史以来单次供地规模最大的项目，预计总投资约——

500亿元。

要知道，半年报上，截至今年6月30日，绿地期末现金及现金等价物余额只有：

751.8亿。

只能说，这很绿地。

若按这个节奏，绿地的负债率能降下来，才值得奇怪。

4

尾声

作为头部房企，绿地有过叱咤风云的高光时刻，曾经一度力压地产老大哥万科，登上了行业巅峰。

但少有人知晓，绿地崛起的秘密，就藏在它的口号里——

做政府想做的事。

腾讯房产曾直截了当地说过，正是“依靠国资背景，走贴近政府的道路，让绿地能够通过与政府合作的方式，拿到大量低价土地。”

年中报显示，上半年绿地累计获取的59个项目中，新增项目的平均楼面价是2935元/平方米。而与此同时，同一梯队房企的龙湖和保利，拿地的平均楼面价分别为5737元和5802元。

但低成本同样是要付出代价的，那就是商办——与政府的土地合作项目，往往包含住宅、商业、办公等多个业态。而商办，恰恰是绿地去化的最大阻力。

有一句话，同样适用于如今的绿地——

所有命运馈赠的礼物，都早已在暗中标好了价格。

三道红线、房住不炒、密集调控已经大军压境，绿地的年关，恐怕会过得很艰难！

冬天已经来了，下一个春天，却还很远。