孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市，打脸了

融创物业刚刚敲钟，恒大物业启动路演，碧桂园物业上市已有两年——“碧恒万融”只剩万科。

作者：彭梁洁

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

壹

2013年，郁亮很焦虑：万科即将迈进 “第四个十年”，接下来怎么走？

苦思冥想之后，郁亮为万科找到了新方向：城市配套服务商。他同时意识到，地产行业是时候拥抱互联网了。这一思考成果得到了王石的赞赏。

2013年底到2014年初，郁亮主要做一件事——拜访明星互联网公司，11月阿里巴巴，12月腾讯，次年1月海尔，2月小米。同往的高管中，包括万科副总裁兼物业总裁朱保全。

郁亮与马云热聊。图源：视觉中国

那时候社区O2O的概念刚刚兴起，有些地产商敏锐察觉，物业板块是房地产行业入局社区O2O的触角。2013年10月，万科作为基石投资者参与徽商银行IPO，意在以社区金融切入O2O服务。

万科只是试水，有人迈了更大一步。

这家公司是同位于深圳的小地产商花样年。相比高居 “千亿俱乐部”的万科，花样年规模小，年收入只有几十亿，但优势在于船小好调头。2014年6月，花样年打出社区O2O的旗号，将分拆的物业公司彩生活推向港交所，从此“物管公司第一股”标签加身。

上市仅3天，市值就超过母公司花样年——彩生活上年营收2.33亿，市值55亿港元，母公司营收72亿，市值仅52亿港元。地产商讲了一个“互联网+”的故事，显然，资本市场喜欢这个新鲜的故事。

故事的操盘手是花样年总裁潘军，这位地产老炮曾被评为“深圳房地产十大风云人物”，因2002年策划了克林顿的“碧海云天中国行”在业内小有名气。

潘军的名言是，房地产只能卖一次，社区可以服务70年。“房地产真正的未来在社区，社区消费才是真正的刚性消费。” 他的算盘打得响亮：“假使每人每月社区消费2000元， 4000万人一年消费近万亿。如果能拿到1%的佣金，就是100亿，拿到2%，就是200亿。这是一个多么大的金矿？”[1]

潘军拜访阿里巴巴和腾讯的时间比万科更早。他在一次采访中说，当时就彩生活的路径，对方觉得很新奇，“但也看不懂”。[2]

没能成功拉两巨头入伙，彩生活上市时，潘军找来了好友周鸿祎，作为基石投资者为彩生活站台。当时有媒体撰文《周鸿祎也干地产了》，周鸿祎也因此被视为最早跨界房地产的互联网人。

彩生活在资本市场上的战绩令业界诧异、眼红而又振奋，物管业务赴港上市的帷幕由此缓缓开启：

2015年2家，2016年1家，2018年5家，2019年9家，今年最热闹，已上市+已递表公司达到20家。

物业公司规模虽小，但因其现金流稳定、负债低、轻资产模式赢得资本市场欢心，龙头公司、盈利能力强的公司备受青睐，尤其是今年疫情以来，在港股整体涨势强劲，与低迷的地产板块形成鲜明对比。

以目前市值最高的碧桂园服务为例：碧桂园服务于2018年落户港交所，目前营收96亿，净利16.7亿，是母公司碧桂园4800亿营收的零头，但市值达1200亿，超过母公司的一半；截至25日收盘价41港元，碧桂园10港元；市盈率66倍，碧桂园仅5.5倍。

此外，绿城服务、雅生活等市值都反超过母公司。可见物业这块肉有多肥。

贰

放在2019年之前，孙宏斌是没拿正眼看过融创物业的。

2015年，孙宏斌曾宣称不会将融创物业分拆上市，理由是：物业公司就像公共服务类机构，上市会使得物业公司变成赚钱的工具，这种做法并不可取。他还说，自己不太明白同行们为何对转型热情高涨。“这个行业是吸引资金最多的，我们没法转。”

归根结底一句话：物业这点苍蝇腿，压根不入老孙的法眼，哪有主业来钱快？

那几年，融创风头正盛，通过“买买买”进入飞速发展期，年销售额从2016年的600多亿一跃而入2019年“5000亿俱乐部”，跻身全国第四。这也是中国地产江湖格局由“招保万金”被“碧恒万融”取代的几年。

融创最轰动的那场收购——2017年以400多亿收购万达文旅项目前一年，王健林就先行抛售了万达物业，最后被彩生活以20亿拿下，据说当时万科物业也是竞争者之一。20亿对孙宏斌来说是小钱，但他那时眼中只有万达文旅，真心不知物业板块有多香。

伴随2019年销售额登顶，疯狂并购的弊端浮现：融创增速放缓，资金链崩不住了。2019年底，融创借贷总额为3222.7亿元，其中一年内到期借贷为1357.3亿元，而账面现金只有779亿元，短期偿债压力很大。减负、找钱势在必行。

除了发债、出售金科股份回血，孙宏斌最终走上了分拆物业上市这第三条路。

生存不易，打脸算啥。

2019年9月，融创中国CFO、顺驰时期就跟随孙宏斌的老将曹鸿玲被任命为融创服务总裁。融创服务因为长期不受重视，先天不足，在管面积和营收远不及其他物管公司，于是曹鸿玲复制“买买买”模式，先后收购成都环球世纪、开元物业，把业绩包装做大，以便上市谈个好价钱。

万事俱备，孙宏斌终于出手，融创服务于8月向港交所递交招股书，11月19日正式挂牌，定价11.6港元，募资92亿港元。

并购带来的增长数据确实好看：

2017年-2019年，融创服务营收分别为11.11、18.42、28.27亿元；利润由0.43亿元增至2.7亿元，三年复合年增长率150.7%；此外，在管面积由2019年年底的0.53亿平方面增长至1.01亿平方米，近乎翻倍。但最大的问题是净利率偏低。

孙宏斌的痛，许家印懂。

几乎与融创同时，恒大也启动了物业上市计划，预计下个月登陆港交所，此外新能源汽车也将在科创板二次上市，双管齐下，从资本市场抽水。

图源：视觉中国

他们面对的另一大背景是，今年8月出台的房企监管新规，提出“三条红线”，以限制地产商的有息负债规模：资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；“现金短债比”小于1。

孙宏斌和许家印同为踩足“三条红线”的问题学生。

江湖救急，二人都拉上“不差钱”的好友马化腾帮忙。腾讯出现在融创物业的基石投资者名单中，也成为恒大物业的战略投资方。大佬们的世界就是这样，一方面确实出于战略考量，另一方面大家都是朋友，逢上市之喜掏点份子钱表表心意，也算礼尚往来。

除了马化腾，恒大物业战投中还有许家印的另一位老朋友——香港富豪刘銮雄的太太陈凯韵，也就是常出现在香港八卦杂志里的 “甘比”。

2008年金融危机，恒大生死攸关，许家印经英皇杨受成牵线结识了刘銮雄、郑裕彤等港圈富豪，对方慷慨解囊，许家印才走出困境。2017年，刘銮雄夫妻及旗下华人置业重仓恒大股票，那年恒大涨势凶猛，许家印荣登首富，陈凯韵也被送上香港最年轻女首富的宝座。一荣俱荣。

叁

万科物业最近也有新动作。

跟孙宏斌一样，郁亮前几年也说过万科物业不会上市，但最近口风有所松动：万科物业一定会上市，但时间还不确定。

虽然没有上市，但作为首家营业额破百亿的物管公司，万科物业已是隐形冠军。万科不差钱，绝不会贸然将养了这么多年的物业板块推出去。显然，郁亮在等待时机，讲一个令资本市场足够兴奋的故事。

万科物业2016年完成分拆之后，2017年郁亮拉来好友姚劲波，引进58集团作为万科物业的战略投资者，在社区服务上达成合作；2018年，响应最高领导人“城市管理应该像绣花一样精细”的号召，开辟城市物业，与当地政府搭伙，例如2019年拿下雄安新区。

但这些给人感觉还是不够酷。

今年贝壳上市，左晖给郁亮送来两个礼物：刺激和启发——8月26日，贝壳在纳斯达克上市仅9天后，市值即超过万科。

两个月后，万科物业就披着新的马甲出现了：万科物业更名为万物云。CEO朱保全宣布，万科物业到万物云，这就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变，其他物业公司购买万科的科技服务，就像贝壳系的德佑。朱保全穿着牛仔裤和黑T恤，半条腿已经踏进了科技圈。

“万物云”三个字科技感很足。都是老江湖，郁亮当然知道，重复的故事对资本市场毫无吸引力，只能比拼规模，抛出一个新概念才能实现降维打击，让估值站在新的起跑线上。这就是改名的意义。

做好准备再上市是有道理的。作为当年的“物业上市第一股”，彩生活并没有守住先发优势，6年过去了，市值居然与刚上市时持平，管理层也感到十分委屈。

潘军当年的设想实际上极具前瞻性：做平台，收佣金。这不就是如今互联网巨头们的入口争夺战吗？

但理想很丰满，现实很骨感。2019年，彩生活生态圈注册用户数3640万，平台交易总额121亿元，平均每人300多块。即使拿到2%的佣金，靠社区O2O也只有2亿多营收。盘子太小，做不起来。

当人们习惯了外卖有饿了么美团，快递有菜鸟，生活缴费有支付宝，多少人愿意使用一款限于特定社区的生活服务App？

还是吴亚军最实在，对物业分拆上市始终未松口，她说还没想明白物业的盈利模式，潜台词很清楚了，大家都是靠收物业费的，整那些概念有啥用？

参考资料：

[1]《花样年潘军：未来集团两大思维标准“金融和彩生活”》 来源：观点地产网

[2].《彩生活：掀起一场社区服务革命》 来源：21世纪经济报道

*题图购买于视觉中国