36亿撬动623亿的地产项目,华润爆炒深圳?
财经

36亿撬动623亿的地产项目,华润爆炒深圳?

2020年11月27日 21:56:28
来源:观点

每一个造富神话背后,往往都会有一个秘密。

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一个“刚需盘”

很多人对一夜暴富的理解,还停留在买彩票中了头奖。

但最近有一个活生生的例子,刷新了人们对一夜暴富的认知。

11月24日上午十点,在深圳前海公证处,人们再一次感受到特区深圳的造富能力。在一块蓝色大屏幕上,数字滚动上百次后,华润城润玺一期1171套房子,全部落定。

华润城润玺一期,就是深圳华润城四期,被深圳人称作“润四”。这个项目备受瞩目的原因是,在此之前华润城三期的二手房价,已经飙升到了每平米18万。

而华润城润玺一期,均价是:

13万元/㎡。

按最小的户型来算,总价最便宜也要1200万。这意味着,摇到一套等于:

赚500万。

按照此前的媒体消息,润玺开始线上购房登记后,短短一天时间,就有1.3万深圳人提交了资料,每人350万元诚意认筹金,估算下来,还没开盘的润玺已经“收”了450亿。

当时深圳业内人士预测,估计会有3万人参与摇号。按此计算,摇中的概率不到4%。

但和买彩票中500万的概率相比,4%依然非常诱人。

买一套房子,就中500万。1171个深圳人,实力演绎了什么叫一夜暴富。

润玺连续霸屏楼市“热搜”的同时,背后的开发商华润置地也引起了人们的关注。

2007年之前,大冲还是一个普通的城中村,以低廉的租金承载着深圳年轻人的奋斗梦想。也就是在2007年,华润置地斥资60亿元拿下了大冲村旧改项目,占地68.5万㎡。

大冲一举成为了广东省最大的城中村改造项目。

作为国企标杆,华润置地承接这个旧改项目,初衷是更好地为深圳提升居住环境和公共配套,为深圳广大的刚需们,提供更多优质,能买得起的住房。

有意思的是,在仔细阅读了润玺的销售方案后,很多人发现,润玺真的是个“刚需盘”:

按润玺的销售规则,无房客户认证数量低于房源数的十倍时,全部入围,并优先选房,如果有剩余房源,再留给名下有房也有购房资格的二类客户;如果无房客户认购数量超过房源数的十倍,那二类客户连进场的可能性没有了。

意向金冻结了300多亿、房子总价一两千万的润玺,竟然是个刚需盘?不得不说,这再次打破了全国人民对“刚需盘”的认知。

按润玺最便宜的总价1200万计算,近400万的首付,近5万的月供——只能说,这样的刚需,确实不是一般的“刚”。

显而易见,如今的润玺,如今的大冲,早已远离当初旧改的初衷,成为了名副其实的豪宅盘。

2

“圈地运动”

2004年,罗湖万象城开业,自此之后,华润置地逐渐进入深圳人的眼帘。14年后,随着深圳“春笋大厦”的落成,华润置地已经成为深圳地产界不可忽视的力量。

很多人将深圳高房价归咎于人多地少。2019年,深圳常住人口密度为6730人/平方公里,远大于北京的1313、广州的2059和上海的3830。

但实际上,深圳楼市的根本问题在于土地供给结构性失衡。也就是说,深圳不是没有土地,而是土地没有用在住房上——

证券时报统计显示,过去十年,深圳住宅用地成交面积为431.5万平米,位居103个城市中倒数第四,不到北京十分之一,上海5.8%。从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中,居住用地只有8%。

深圳的居住用地占整个城市面积只有11%。和伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%相比,这个数据低得惊人。

也正因为此,旧改成为开发商在深圳发展下去的主要出路之一。

华润置地也不例外。据未来城视梳理,2012年,深圳将后海核心地块定向出让给华润,成交价为底价9.5亿和26.5亿,加起来共36亿。

在这块土地上,华润置地陆续开发了“春笋”等超级项目,粗略估计总货值高达623亿。

36亿撬动623亿,这个买卖着实划算。

这样的“造富”体验,让华润置地尝到了甜头。很快,华润置地加快了“圈地”的步伐。

据未来城视统计,仅近年来,华润置地就在深圳拿下多个地块。

2018年底,湖贝村城市更新草案公示,近200万平建面的巨大旧改归属华润。为增强购房者信心,华润曾规划比迪拜塔还高2米的湖贝塔(830米),后被政府叫停,降为500米。

2019年,华润以46亿的底价拿下后海中心区深圳湾大街东延段地块。

2020年4月,华润沙井金蚝小镇旧改正式立项公示草案,标志着深圳面积最大旧改项目正式落户华润。

更早的时候,华润置地的旧改之路就已经铺开。2015年1月,华润置地一举收购了深圳大冲村、深圳三九银湖、深圳帝王居三个城市更新项目;2016年2月,华润置地又拿下了罗湖区莲塘片区改造项目......

据未来城视统计,如今,华润置地在深圳有13个楼盘和11个已立项的旧改,而且大多位于各区域的核心位置,足以令一大批开发商眼红。

这些,还只是华润置地深圳版图的冰山一角。

3

独特的拿地术

在地产界,很多房企有着独特的标签。

比如,雅居乐被称为“粤曲唱片有限公司”,泰禾被称为“院子大师”,绿地被称为“摩天大楼专业户”。

这些称号并不是乱叫的,比如绿地,曾经向世界各地承诺兴建至少50座摩天大楼(超150米),喜欢去各个城市“刷新人们对于天际线的想象”。

但有意思的是,在很多人看来,绿地建摩天大楼,是“醉翁之意不在酒”,背后的真实商业逻辑在于——

通过政府配比的“其他土地”来获得较大收益。所谓的“其他土地”,就是回报高、周转速度快的住宅用地。

而摩天大楼,恰恰是各地追求的政绩工程与城市脸面。对于这种建筑,政府通常会给与开发商一定的政策优惠,并且配比一定的商业、住宅用地吸引开发商。通过这种方式拿地,开发商整体拿地成本便宜,但因为地段都不差,属于城市的核心区域,因此售价不低。

这也正符合绿地董事长张玉良说得最多的一句话——

“做政府想做的事”。

在这一点上,华润置地也一样。

2019年,华润以46亿的底价拿下后海中心区深圳湾大街东延段地块。该地块出让条件上写着——

深圳企业、世界100强、完成开发过30万平以上大型公建项目、万亿级企业。

纵观如今的地产界top4,这些条件都无法达到。换句话说,深圳摆明了就是把地定向交给华润。

同样,此前华润在深圳最大的旧改项目,仅仅两个月时间,草案便获批通过。

这个项目的进展堪称神速,从2018年7月开始推介,次年8月便牵手华润,后被命名为“金蚝小镇”。

更重要的是,金蚝小镇比4个大冲村还大,规划用地范围约3平方公里,将是深圳第二个“平方公里级”城市更新。

华润置地拿地的“秘密”,同样是“做政府想做的事”。

以华润参与的福田区环中心公园项目为例,华润置地要做的是与福田共同打造区域发展引擎——环中心公园活力城区,而华润置地最终的目的,是公园周边大量的旧改机会。

由此,正如未来城视所说,华润一边不断帮助政府做区域的整体开发,一边啃下了最肥的那块肉。

这种事,其他房企羡慕不来。

4

尾声

在地产界,千亿似乎成了一种执念。

2016年以来,为了翻越这道“千亿生存线”,各路房企使出了高周转、加杠杆、做数据等十八般武艺。

经过一番努力,效果显著。2015年,千亿房企只有7家,2016年为12家,2017年17家,2018年数量激增到30家。

三年时间,千亿房企规模扩容3倍。

向来稳健的华润置地,也正是在这一波浪潮中冲进了千亿俱乐部。

达成目标的背后,也有代价。之前的几年,华润置地在一二线城市大手笔拿地,甚至一度被业内称为“地王专业户”。

如今,随着在深圳的大举操作,华润置地很快就得多一个名头了:

豪宅收割机。

和绿地一样,华润置地在“做政府想做的事”这条路上,越走越远了。