“去地产化”接近尾声，债务缠身的泛海控股能否全身而退？

11月24日，泛海控股股份有限公司发布公告称，该公司拟以62.83亿元的总价受让杭州陆金汀持有的武汉中央商务区股份有限公司7.7447%股份。今年九月，泛海控股已经以16.67亿的价格受让了杭州陆金汀持有的武汉公司2%持股。本次股权转让完成，杭州陆金汀将不再持有武汉公司股份，后者将全部归入泛海控股麾下，由泛海控股98.9685%、泛海控股全资子公司泛海信华持股1.0315%。

根据公告，泛海此次受让股份是想要为武汉中央商务区项目引入战略投资者，后期可能共同开发抑或是出售部分股权。中央商务区项目已经是泛海控股国内为数不多的地产项目了，剩余可开发建筑面积287.4万平方米，除此外仅剩北京泛海国际居住二期和沈阳泛海国际居住区项目，合计48.77万平安米。

此前泛海控股“一二级联动”的项目开发模式带来极大的资金包袱，而公司爆发的债务危机导致该项目开发多年仍未全部完工。这次股权受让并不让人意外，同一日泛海控股还公布了人事变动的公告，张博辞去公司副董事长、董事、总裁职务，兼具电力和金融背景的张喜芳接替张博任公司总裁，这背后泛海控股“去地产化”转金融的决心已很明显，如若能稳妥解决当前的债务危机，泛海控股或许会成为地产圈转型金融最成功的案例。

泛海在囧途

占地总建面达到414.29万方，号称要投资千亿的武汉中央商务区，曾是泛海控股的核心地产项目，这项目其实有很大优势，获取早、位置好、成本低、价值高且体量大，涵盖住宅、商业、酒店、写字楼等丰富业态。据称，当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到，泛海却成功进去了。

其实，王家墩是武汉地区最早开始筹划建设的中央商务区，早在1995年，就提出了规划构想，尤其武汉市“十一五”规划中，王家墩的CBD建设被列入重点内容，毫无疑问，其日后将成为武汉的“城市功能核心区”。

2002年，泛海控股等五家企业响应政府号召，为开发武汉王家墩中央商务区，组建了武汉公司—武汉中央商务区股份有限公司，来主导王家墩商务区投资、开发、建设和运营。经过几轮增资和股份转让，2010年泛海控股及泛海信华拿下武汉公司全部股权。除了外地大鳄，本土地头蛇也对CBD地块垂涎三尺。

然而从2001年立项，2010年开卖至今，泛海主导的武汉中央商务区至今仍未全部完工，截至今年二季末，仍有超过六成待开发。

泛海控股“一二级联动”开发的武汉中央商务区项目给其带来了极大的资金压力。虽然项目拿地金额按今时的地价来看确实便宜， 耗资巨大的基建工程与大型的商业综合体、高楼、大型地下工程，使得项目的整体进展显得过慢。

其实，在泛海控股拿下武汉中央商务区开发权的同一年，还拿下了上海的董家渡项目。

在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之间，叫“上海的发源地”。坊间有语云：“靠着董家渡，由南往北开发，才有外滩，然后再由东往西发展，才有了上海。”只不过，2002年的董家渡，依旧还蔓延着数公里的棚户区。

而这同当年宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划，显然是格格不入的。当时规划显示，黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游文化、生态居住的功能，而两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能，显然是无法满足上海发展成为国际大都市的要求。

旧城改造，实在必行。而按照当时的约定，地块拆迁费用开发商承担，开发商付了开发费也就基本拿下了土地。在这场旧城改造、重修上海的盛宴中，首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。其中，泛海的10、12和14号地块，共12万平方米住宅地块，是最大的。当时，卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。

拆迁，是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈，董家渡亦是不例外。在2009年，华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了，泛海的10号地块还没拆迁完，12和14号地块就更不用说了。

然而，2003年和2007年，上海的房价出现了2次新高，拆迁户的补偿预期已经改变。泛海在2003年给出的拆迁补偿价格是3750元/平方米，十年的辗转后，拆迁成本已上升近10倍。拆迁工作进展缓慢，主要还是因为以前的资金不足。两个大型项目的开展也伴随着不断的融资输血。

为推进项目开发，泛海多次融资，2015年其自称近10年来一直未通过股权融资方式募资的泛海控股于2月3日晚间公布了一笔达120亿元定增大单以加速旗下项目开发。虽因股市动荡，此次定增金额最终腰斩为57亿元，而募集资金数量和用途也随之调整。

其中，35亿元用于上海泛海国际公寓项目，15亿元用于武汉泛海国际居住区桂海园项目，另外7.5亿元用于偿还金融机构借款。除上述提及的57亿定增外，泛海还另于2015年12月22日完成第一期15亿公司债发行，票面利率为5.35%。

转型金融与去地产化

在融资开发项目之外，此时的泛海控股还提出了战略转型，由传统的房地产公司转型成为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合性控股上市公司。2015年起泛海控股一边融资开发项目，一边大手笔投资金融公司。

据公开资料显示，2015年，泛海控股斥资20亿元，发起设立亚太保险公司；斥资41亿元投资民金所、泛海融资担保、泛海基金、泛海资管等四家公司；持有郑州银行0.17%股份，广西北部湾银行6.32%股份，大连银行4.41%股份。2016年，“泛海系”斥资27亿美元收购美国大型综合金融保险集团Genworth。

如今，泛海控股金融业务已形成以民生证券、民生信托、亚太财险为核心，涵盖证券、信托、保险、互联网金融、期货等金融业态的金融板块布局。当大体量的开发项目加上大手笔的金融布局，泛海控股的资金压力愈发凸显。

2016年泛海控股欲再度在资本市场募集150亿元，主要用于增资亚太财险以及加快武汉项目的建设，后该融资缩水至119亿，然而最近公司又终止了2016年度非公开发行股票事项并撤回了申请文件。2017年起，受房地产政策影响，泛海控股地产业务收入大幅降低，新兴的金融业务又没有展现出出色的盈利能力。

泛海控股始终不能避免房地产企业债务高企的顽疾，需通过不断发债缓解财务压力，隐忧在2018年开始显现。随着公司偿债期的到来，泛海控股需要出售房地产资产和其他流动性资产、引入战投等举措兑付债务以及支付运营成本。

其先是在2018年4月，以增资扩股方式引入杭州陆金汀及其30亿元投资，后又转让了上海外滩仅剩的未开发地块，董家渡项目，在2019年1月21日，被宣布连同北京泛海国际居住区1#地块一起，卖给融创，并开始去地产化。然而截止至2018年6月底，泛海控股的短期债务与货币资金之间的缺口多达362.68亿元，总债务规模更为庞大。

转型深水区之下面临债务压力

境外项目出售本是泛海控股偿债资金主要来源之一，但鉴于泛海控股境外项目出售尽职调查期延，导致泛海控股难以通过出售所的款项偿还即将到期的债务。

此时，泛海控股的转型进入深水区，倾力开发的武汉中央商务区项目及金融、投资等业务对资金要求大，泛海控股不断通过对外担保融资，发债、大股东也反复质押融资来缓解债务压力。然而，泛海控股的发债融资过程并不顺畅，其债券多次未能获得市场足额认购。

2020 年2 月 26 日，泛海控股拟公开发行公司债券不超过5亿元，最终实际发行数量为 4 亿元。

2020 年1 月 23 日，拟公开发行债券不超过17亿元，最终实际发行数量为 12 亿元。

2019 年12 月 25 日，拟公开发行公司债券不超过 22 亿元，最终实际发行数量为5亿元。

对此，泛海控股和老虎财经表示，“融资融券是在额度下分期发行，每期都会先定下一个高一点的额度，有利于更好的融资。泛海债券发行已经超过了基础发行规模，虽然没有足额认购，但也算发行成功了。”

在债券发行无法覆盖所需资金的情况下，关联方民生银行成为了泛海控股的重要融资渠道之一。据了解，泛海控股是民生银行股东之一，且实际控制人卢志强兼任民生银行副董事长。

今年3月27日，泛海控股公告称，拟向关联方民生银行北京分行申请 24 亿元的融资，满足日常经营需要，以持有的民生证券 23.60亿股股权提供质押担保，公司实际控制人卢志强提供连带责任保证。在项目出售延期和发债融资不畅的情况下，泛海控股通过与民生银行的关联交易金额已超过80亿元。据泛海控股公告，年初至7月初，泛海控股及控股子公司与民生银行发生关联交易金额已达到 808,443.54万元。

今年因违规展期民生证券股权质押 泛海控股还收到了监管警示函。

就金融板块而言，泛海控股旗下民生证券上半年实现营业收入15.59亿，实现净利润4.06亿；民生信托上半年实现营业收入8.43亿，实现净利润 2.46亿；亚太财险上半年实现营业收入26.5亿，实现净利润-1800 万元。可以说，当前泛海控股的金融板块的盈利对地产板块形成一定缓冲。

不过，根据2020年半年报，泛海控股一年内到期的非流动负债323亿，长期借款240亿，应付债券149亿，短期借款159亿。而根据最新数据，公司债券存量规模87.8796亿，债券13只，其中将在1年内到期的有利率7.50%的15泛控01、票面利率6.50%的16泛控01、票面利率9.00%的18海控01。

如果能够引入战投出售部分武汉中央商务区项目，或许能大大缓解泛海控股的资金压力。其实，如今武汉公司事关泛海控股转型，也与泛海控股目前的资金、财务局面密切相关。

当初为武汉中央商务区项目成立的城市公司，发展多年，已成泛海控股的核心公司，持有公司境内所有地产项目股权，旗下囊括了泛海控股多个业务板块，控股中国民生信托有限公司、亚太财产保险有限公司两家主要金融平台公司，其所属武汉中央商务区项目也是公司未来房地产业务的重要依托和发展金融、战略投资业务的重要载体。

如若能稳妥解决当前的债务危机，泛海控股或许会成为地产圈转型金融最成功的案例。

内容来源：环球老虎财经app

作者： 曹婧晨