解直锟做了一个“黑石”梦
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解直锟做了一个“黑石”梦

2020年12月09日 08:09:29
来源:乐居财经研究院

中植系掌门人 解直锟

中植系掌门人 解直锟

乐居财经 林振兴 发自上海

中植系对于高端公寓情有独钟,继拉伙世茂收购北京工人体育场西路公寓后,它又将下一个狩猎目标锁定于上海陆家嘴CBD的另一处公寓项目。

12月7日,戴德梁行资本市场官微透露,其助力中融长河资本,历时一年多,在众多竞争者中脱颖而出,完成位于上海陆家嘴核心地段的住宅项目“明城花苑”的收购。

关于此次成交金额,接盘方中融长河资本和卖家陆家嘴(600663 .HK)均未披露过多的细节,这也引发了外界不少猜想。

乐居财经从知情人士处获悉,仅一家地产基金(中融长河资本)参与投标,陆家嘴的成交预期价约20亿元,最终成交价约24-25亿。同时,明城花苑乃住宅性质公寓,20%已散卖,基金买过来还存在限售期。

为何,中融长河资本要溢价收购明城花苑?陆家嘴又为何出售上海黄金地段的稀缺资产?

脱胎换骨

小陆家嘴作为上海最具代表性的地段,一直是开发商、投资商的必争而不得之地。明城花苑(前身明城大酒店)便坐落于此,距离东方明珠、上海中心等浦东地标仅10分钟路程,由陆家嘴(集团)公司投资兴建。

据陆家嘴披露的2019年年报显示,明城花苑也是其出售型住宅物业的主力销售项目之一,地上建筑面积44,114平方米,总建筑面积48,692平方米,备案价格区间53557元/平米,1997年竣工。

然而,于2020年一季度期内,陆家嘴就将明城花苑项目转手予他人。

但仍然无法扭转陆家嘴营收、净利双降的事实。该公司披露的2020年半年报显示,上半年陆家嘴营收66.27亿元,同比下降19.07%;实现归母净利润16.78亿元,同比减少18.01%。此外,明城花苑的出售使得该公司营业成本同比减少49%。

历经23年的时间洗礼,明城花苑作为公寓及酒店运营数年,内部设施及功能定位亟待提升。而曾经成功操盘的开元大酒店、太阳宫百盛的中植系,能否帮助明城花苑凤凰涅槃?

据悉,中融长河收购后,结合区域内海内外高端人士居住需求,对该项目进行半年的设计、改造,定名为“长河国际公寓”重新开业,提供293间意式风格的客房,试营业首月出租率达20%。

中国版“黑石”?

在新冠疫情期间,大多数投资者以观望为主,但中植系却在北京、上海商办、公寓投资市场上屡屡出手。

4月8日,东方资产以33.12亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦,彼时乐居财经报道,接盘者表面是债主东方资产,实际背后买家是在资本市场中叱咤多年的金控财团“中植系”。

紧接着4月26日,中植旗下投资平台“中海晟融”又发起设立主动管理型基金,以12亿元收购北京工人体育场西路公寓项目。中海晟融与世茂集团分别持股60%和40%,后续将携手操盘。

此次,明城花苑的接盘方“中融长河资本”与中植系又存在哪些瓜葛?

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  据乐居财经获悉,中融长河资本成立于2014年,作为中融国际信托旗下的地产基金,注册资本1亿元,由北京中融鼎新投资管理有限公司100%持股。最终受益人为中植系掌门人解直锟,其持股25.07%。

年近60的资本大鳄解直锟已有好几年不来公司,中融长河资本也交由总裁兼职首席执行官的王宇涛。

资料显示,王宇涛主导操盘过北京中环世贸中心(SK大厦)、北京财源国际中心(IFC)、中关村中国电子大厦等接近200万平米的甲级写字楼和商办项目的大宗买卖交易、开发、招商租赁、物业管理和资产管理。

截至目前,中融长河对外投资7家公司,“存续”状态包括上海长昆投资管理有限公司(80%)、深圳前海岩峰投资中心(有限合伙)(0.04%)、深圳前海图蓝投资中心(有限合伙)(0.033%),剩余4家已注销。

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  掉链子的“退出”

背靠中融信托这棵大树,中融长河有何独到精准的收购能力?

据悉,中融长河资本管理规模逾300亿,参与过多起城市更新项目。王宇涛曾直言,城市更新其实是一个很艰难的地产门类,并非适合所有的金融机构,也不适合所有的地产基金去做。这是因为改造具有很大的不可预见性,项目潜在风险很大。

2014年底,中融长河资本收购协信地产于上海大宁区域开发的一处建筑面积约4万平方米的整栋写字楼,将其更名为上海中融信托大厦。并于2018年7月向上海本土的一家地产基金“五牛控股”出售该大厦。

本次退出,也是中融信托100%持有型物业退出的首单成功案例。然而,其后续的“投融管退”故事却没有那么顺利。

2016年10月,中融长河资本以18.95亿元收购原北京开元名都大酒店,从酒店改造成写字楼后,该项目更名为“北京中融信托大厦”;

同年12月,中融长河资本以23.2亿元收购原百盛太阳宫店,后被成功改造为LEED金级认证写字楼中融信托广场,并于2018年3月整体出租给大众汽车。

眼下,四年时间过去,位于北京的这两处物业资产都没有实现退出。有业内资深人士分析称,“虽然开元名都大酒店、太阳宫百盛两个项目从改造的角度较为成功,但是由于当初(中融长河)买贵了,现在自然不怎么好脱手。”

行业里有句俗语,“买的便宜、卖的贵、中间一点不浪费”。这就要求当中三个环节——资产的收购、改造和退出,不能有其中一个环节掉链子,否则其他环节积累的优势也将全部丧失。