头悬千亿债务，富力地产苦熬一年

去年，富力地产背负约1800亿有息债务，在经过降价促销、出售资产、裁员、股权融资等一系列自救后，它的债务压力得到缓解了吗？

积极自救逾一年，富力仍在艰难求生。

1月6日，广州富力地产股份有限公司（02777.HK，下称“富力”）公告称，其已提前5日完成公司债券“16富力01”共计64.32亿元的本金及利息支付。此前一日，“18富力10”共计75.11亿元的回售本金及利息也已支付。

两日间，富力便兑付了约139.43亿元的债务，这或与近期广州国资委的驰援相关。

据企查查显示，2020年12月29日和30日，富力将其持有的广州圣景房地产开发有限公司25%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%股权、广州天力建筑工程有限公司90%股权，质押给广州市城投投资有限公司，后者由广州市国资委全资控股。

富力的资金危机从2019年便开始显现，过去一年，因疫情的突袭、“三道红线”的出台，背负近1800亿有息负债的富力更疲于奔命，降价促销、资产出售、减员、股权融资等降杠杆动作频出。此番广州国资委的介入，无疑释放出积极信号。

但现实仍不容乐观。2021年，融资管控加码，而富力仍有近400亿的资金敞口（截至2020年三季度末）。更重要的是，持续的降压措施将透支富力的发展空间，“富力的盈利潜在不达标及因降负债而增长放慢”，此前摩根大通在其2021年内房展望中表示。

暴涨的“求生欲”

为降负债，富力在过去的一年里不断“开源节流”。

在销售端，富力积极试水线上营销，不但请来明星李湘进行直播买房，还推出“百城百盘，老总直播”活动，让公司管理层亲自卖房。

同时“以价换量”，加速资金回笼。比如，去年11月，据“财联社”消息，富力挑选了全国近500亿的货值，交由易居上线售卖。不过，这些都不是很好卖的房源，包含了部分项目尾盘，有商铺、车位等各种业态，“以较低折扣出售，牺牲利润换取规模”的倾向明显。

行至12月，回款压力之下，富力更是祭出员工购房政策。据该政策，员工只要购买2020年全年在售项目，并一次性付清全款，即可获得最低75折优惠；促销活动将延续到2021年初，且购买套数不限，可无条件免费更名。

▲富力地产针对员工的购房优惠，图片来自红星新闻。

不过，有富力内部员工向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，该内部购房政策往年没有，且实际上销量好的楼盘并不参与此次活动，并非如政策中所说的全部楼盘。

让资金来得更快的方法还有资产甩卖。去年11月，通过转让广州富力国际空港综合物流园70%的权益，富力预计得到41.2亿元的现金付款。这也只是开始，按照富力管理层的说法，无论是投资物业，或者发展项目，后续仍有出售的计划。

此外，富力也在通过多种方式融钱，包括配股融资、美元债、境内公司债、超短期融资券等。据无冕财经不完全统计，2020年全年，富力的总融资额约326.44亿元。

投资端的大幅收缩、内部组织架构调整等“节流”举措也在同步进行。

早在2019年下半年，富力便以一则暂停拿地的消息引起关注，进入2020年，公司更是延续了土地投资端的谨慎态度。据中指研究院数据，2020年富力未出现在房企拿地金额TOP100榜单中，拿地金额不足85亿元，同比2019年跌幅超187.06%。

同时，富力还两番被曝大规模裁员。在2020年11月被曝“将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”后，富力火速发表声明否认。

随后的12月，一份富力内部签字的文件《关于2021年营销体系各岗位人效管控的通知》流出，文件要求各地区一周内即刻同步启动人员优化、淘汰及招聘相关工作，并在12月31前完成人员配置及新员工上岗培训。

富力某区域公司一位员工小林（化名）曾对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，去年疫情过后，公司员工人数便优化了15%左右，薪酬也同步下降30%。

从财务报表上看，富力的员工以及人力成本确实有所下降。截至2020年6月末，富力共有员工约39244人，2019年末为62305人，半年内员工人数降幅达37.01%；总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。

债务窟窿难填

富力质押的三家子公司广州圣景、广州富景吉山、天力建筑对应的资产分别是富力总部富力盈凯广场、广州天河吉山村旧改、富力旗下的一级建造资质总包单位，均为较优质的资产。

另据财新报道，上述三家子公司之外，富力还于去年12月质押了另外七家子公司的股权。富力以此获得的融资规模尚未可知，但其对资金的渴求可见一斑。

实际上，近年来，富力的债务持续攀升，偿债压力巨大。虽已努力促销售、回款，但2020年富力也仅实现1387.9亿元的销售额，同比微增0.4%，而这已是其连续两年未完成销售目标。

截至2020年第三季度，富力的负债总额达3531.63亿元；有息负债仍为1789亿元，其中短期负债为752.7亿元，同期货币资金仅为359.5亿元，仍无法覆盖短债。

▲富力地产资产负债情况。

在富力的借款中，有相当一部分为公司债。据国盛证券去年9月的统计，富力境内和境外公司存续债总规模约为688.56亿元，未来三年境内债券到期均在100亿以上。

需要注意的是，富力近期回售的“18富力10”、“18富力08”均为4年期，利率分别达7%、6.58%，但投资者均在第二年末，即2020年末行使了回售选择权，这或出于对富力资金面的担忧。

若算上未到期则回售的部分，富力需更频繁地进行“借新还旧”。但在机构连番下调、融资持续收紧的情况下，其融资阻力愈发明显。

截至2020年三季末，富力剔除预收款后的资产负债率约为70.05%，净负债率为175%，现金短债比为0.48，“三条红线”全部触及，不得新增有息负债。从去年4月开始，穆迪、惠誉、标普接连下调富力评级，摩根大通为代表的投资机构也开始谨慎看待富力。

富力在融资渠道和成本上的艰难已显现。去年9月，富力拟发行的26亿富力酒店二期ABS已处于终止状态；11月发行了一笔3.6亿美元的两年期优先票据，年利率高达12.38%，远超行业平均水平。

三季报显示，2020年前三季度其筹资活动产生现金流量净额，继2012年后首度为负值。其中，富力通过借款取得的现金为425.1亿，同比下滑47.7%。

可见，富力的降负债压力不容小觑。据国盛证券研报以2020年半年度的数据测算，若富力想要达到“橙色档”、“黄色档”、“绿色档”要求，需要至少压降约350亿、450亿、700亿。

前路艰难

如今的富力更愿意向外界宣传它的旧改战略。富力董事长李思廉去年末接受媒体采访时曾表示，旧村的总成本是招拍挂拿地的70%，安全性更高，未来的富力的旧城土储占比会超过7成。

但旧改的开发周期长、资金需求量大，短期内难以变现，长期看若不能成功转让，则会加重富力的负担。目前，富力在全国范围内已有80多个旧改项目，规划总建筑面积超7000万平米。

▲富力地产营收及净利润情况。

富力在意的还有酒店这一资产。2017年，富力以199亿元的交易对价从万达手里买到77家酒店，一跃成为世界最大的豪华酒店业主。富力的债务危机与这场交易息息相关，但李思廉仍用“绝对不后悔”来描述这笔交易的达成。

富力的投资物业资产中，酒店规模是其他投资物业的1.5倍，亦是富力地产开发外的第二大资产。但目前该块业务仍处于亏损状态，大量的资金占用无疑是富力的“包袱”。2020年上半年，该业务负债约为18.6亿元，同比增长10.7%。

此前9月，有市场消息称富力预计将在未来10个月内，通过将70余处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力表示，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。

从实际情况上看，无论是旧改还是酒店，都处于长周期业务，造血能力不足，反而需要充足的资金面支撑。这与富力的现状相矛盾。

为化燃眉之急，富力也计划将旗下的投资性物业搬上货架，但目前除了空港物流园外，仍未有确实的资产处置消息传出。正如富力管理层所说，商业物业的谈判一般都慢一点，也牵涉着一些公司的重组、税务的安排。

这似乎是一个无限循环。

在回血能力不敌投资支出的情况下，富力对外部资金的依赖性强，不断堆高债务。随着融资趋紧，融资成本高企，富力需加速销售回款降低资金成本，同时收缩拿地，减少刚性开支。

然而，土地投资的放缓，使富力缺乏充足可快速入市的货值，加之在价格上的妥协，将进一步影响其销售业绩和销售回款，从而制约可持续发展，也最终使得杠杆率居高不下。