博锐尚格以极致体验实现价值升级的环境健康管理

Z地产集团于1979年创立于香港，1992年在香港联交所上市，拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验，业务遍布港澳及内地70余个城市及英、美等多个国家和地区。

定位于成为卓越的国际化不动产开发运营集团，Z地产坚持“四好”原则，建立了住宅开发、城市运营与创意设计现代服务三大产业群，其城市运营产业群业态多元、产业多样，涵盖写字楼、购物中心、星级酒店、地铁上盖、旅游度假等多个领域。

北京Z财富中心为Z商业自由办公OFFICEZIP产品，作为北京金融街地区首座独栋共享办公项目，意图颠覆传统认知，引入人脸识别、远程会议、65寸触摸屏、手机、电脑一键投屏、超级打印区等智能黑科技给出智能办公新定义，以文人茶室、欧式会客厅、超级路演厅等多种空间，以及健身工坊、瑜伽室、文艺画廊、降躁游戏室、花草研究室等休闲空间，为入住者提供全方位服务。

博锐尚格与北京Z财富中心展开合作，其目标是 “全方位提升共享办公空间的环境健康管理标准”。最终此项目也实现了树立“北京高端共享项目新标杆”的目的，以极致体验实现了商业物业的价值升级：改造后租赁单价较原写字楼提升约45%。

博锐尚格执行总裁窦强博士参加ZOFFICEZIP2019年度品牌发布会暨北京Z广场亮相礼

一、需求回顾

从最初“大众创业、万众创新”，到大量同质化品牌的合并、退出，共享办公业态经历了风起云涌的发展历程。“共享办公”概念从新鲜到常态，行业独角兽企业的入场谋局，再一次拉开了行业梯队。

回归共享办公的本质“空间、社群、服务”，空间和服务是吸引目标客户、保证出租率的方法，以空间、服务差异化形成社群和品牌才是核心竞争力。如何从众多共享办公产品中脱颖而出？Z地产认为，信息化赋能是关键行动，一定要依托智能化系统服务实现社群与空间的高效连接，打造特有的社群和品牌。

二、设计思路

博锐尚格梳理北京Z财富中心的全面升级改造需求，提出在环境健康管理方面营造极致体验，分别是让环境品质可量化、在客户端实现环境品质的可视化监测，以及以高集成的空调及环境管理创造更舒适的办公环境。

环境品质可量化

楼宇品质量化的基础，是通过基础平台建设，形成可监测管理的环境。博锐尚格为Z财富中心构建了以用户侧平板/APP、云端控制台以及环境&机电物联网络为核心的环境智能调节系统。通过系统可以对楼体环境健康进行全面监测及管理。

客户端环境品质可视化监测

可视化监测的关键是数据的反馈、搜集与再整理过程，通过深入到具体用户的基础系统，以四个步骤实现该目标：

1、反馈需求

APP和平板是入驻客户和管理人员操作云端控制系统的主要途径。有权限的用户可以通过APP或平板反馈对环境的需求。如刚从室外进入办公室的客户感觉很热，可使用APP或平板环境调节功能，反馈“热死了”，系统会据此启动一系列的调整。

2、收集需求

系统能够自动识别用户所在位置，读取环境参数。系统收集到用户对所在空间的环境需求，会提交给“智能分析系统”。

高集成的空调及环境管理

所谓“高度集成“并不是把所有问题集中递送给管理者解决，而是启用计算机智能分析能力提供决策支持。在多个用户同时对一个空间反馈不同需求的情况下，智能分析系统会整合所有需求，得出最佳调控方案并向控制系统发出指令。

系统内的控制算法会学习每个房间里用户对环境的反馈结果，根据特定反馈时刻的房间实测环境、用户在平板或APP上反馈的内容，综合分析该房间的空调需求。因此运行一段时间后，很可能每个房间的设定温度、新风等均会出现一定程度的差异，即使同一房间在早、中、晚不同时段，对环境的需求也会有差别，系统会实时基于传感器实测环境参数综合得出的最佳调控方案，向控制系统发出指令。

下图为某多人办公室在运行一周后的调节情况，其中红、蓝色线条圈出的是房间需求温度，柱状图表示用户的反馈。可以看到，经过一周的调节，房间会逐渐学习到稳定的用户偏好。

在后端，参与自动调节的设备包括风机盘管、新风机组及楼层电动风阀，各类设备收到控制指令，执行单元进行供冷调节，从而实现客户对于环境的定制化需求，为客户营造更舒适的工作体验。

三、环境健康管理系统操作特点

环境健康管理系统具有操作便利、反馈精准、底层控制体系云端自控的特点

操作便利

为方便操作应用，环境智能调节系统具有手动控制、自动控制两种模式，可随时进行切换操作。

“手动”模式下，仅界面上手动修改“风控”“水控”这两列手动设定的指令生效，时间表、自动算法、平板按钮、APP按钮均失效。

“云端”模式下，时间表、自动算法、房间内平板按钮、APP按钮生效，其综合计算结果的指令将显示在“云风”、“云水”两列。界面手动设定的指令不生效。

同样，新风机组、楼层内电动风阀也设计有手自动切换模式。

包含用户APP/房间平板电脑、控制算法云服务与传感器物联网络的云端控制系统最大限度的考虑了操作便利性。当客户觉得当前环境不够舒适时，打开APP的“空调调节”选项，或前往房间内安装的平板，在界面上点击操作就可以完成反馈。

反馈精准

为共识环境问题，这一部分设计了精准的反馈选项，同时每项具体反馈均通过设备绑定，设计了具体的调整模型：

“有点冷”、“太冷了”、“有点热”、“太热了”：关联风机盘管风速档位设定、水阀设定；也关联新风机组送风温度设定；

“太吵太吹”：关联风速档位设定、新风机组风机频率设定；

“太闷”：关联新风机组风机频率、楼层电动风阀开度设定；

“关闭”：用户提前离开房间，可关闭空调。

实际空调调节=用户当前反馈+该房间当前实测环境+该房间历史反馈，是综合影响的结果。

各反馈端口均考虑实际使用需求，采用人性化设计。以APP操作为例，页面上方显示当前环境的各项监测参数，均为实时数据，客户可在下方操作区选择当前的感受；底部关闭按钮，可在客户提前下班或其他原因离开房间时使用，系统会进入节能模式，如需临时重启，随时反馈冷、热即可；夜间或周末如需使用空调，在界面操作即可开启，非工作时间默认用户启动3小时加班空调，如需延长，再次操作界面即可。

作为云端控制系统的主体，云服务较为复杂，用户无法直接操作，博锐尚格会提供全程运维服务，保障控制算法随时可用。

底层控制体系云端自控

参与云端自控的设备包括：风机盘管、新风机组、楼层电动风阀。所有设备总控制原理如下：

环境智能调节系统包括APP用户前端、数据采集、数据过滤、数据存储、AI算法、后台控制、执行单元等7个模块。调试人员可以通过控制台来对室内环境的各种需求进行初始设置，房间的每个使用者可以通过APP将自己对室内环境的需求反馈给系统。数据采集和数据过滤是为系统控制提供有效的调节依据，每类设备调节均需要根据现场采集的温度、湿度、CO2浓度、甲醛浓度等数值进行调节。后台调用相应的AI算法模块基于存储的数据及APP用户反馈信息给出控制命令、发送给执行单元。

1、环境智能调节系统基本框架（软件算法部分）：

AI算法部分实现模块化，将其拆分为服务定制修改、空间需求分析、设备控制指令等3个模块。

服务定制修改模块会根据服务定制初始设置和各房间用户投诉情况做出实时全时间周期服务定制修改，来满足用户的短期和长期的环境需求、并提高满意度。

空间需求分析模块是根据服务定制、实时环境数据和能源成本限制给出各空间的控制需求。

设备控制指令模块是根据空间控制需求和空间设备关系给出各设备的真实控制指令。

2、后台对APP前端和AI模块调取流程：

3、云端后台全逻辑流程示意图（以温度控制为例）：

决定每个空间每一时刻的目标区间后，系统将根据训练得到的神经网络模型和实时数据给出当前时刻的控制动作。同时对神经网络模型进行定期线上或线下更新。

与常规控制不同的是，系统会学习每个空间独立的调节特性，形成独特的调节策略，而不是简单的反馈控制或PID控制等。

例如，不同大小的房间，热物理特性不同。对于同样的当前环境温度、调节目标，小房间升温快，因此设定档位可能低一些；大房间热惯性大，升温慢，因此设定档位可能较高。系统在调节一段时间后会逐渐学习这些特性。

三、应用价值

博锐尚格提供工作环境翻装、软/硬件系统改造、工作场景氛围营造及运营服务体系提升等四个方向的升级工作。项目竣工后，物业分别于2019年11月、2020年1月进行满意度调研，发现客户环境满意度有了明显的提升，环境不达标率明显下降，同时日均投诉数量从10降低到了1以下。

客户端对智能办公环境系统的信赖也不断加强，“1 个电子平板连接一栋建筑的神经系统，通过这个界面实时监测空间内温度、湿度、CO2、PM2.5及甲醛指数，还可以根据我们的喜好同步实时调节。这是我们在空间里真实看到的画面，智能化正在改变着人们的日常办公习惯，而且前所未有。”北京Z财富中心运营管理者发出如是感慨，并在系统内部大力推广应用。

继北京Z财富中心之后，成都Z国际中心、苏州Z财富中心已经完成环境管理系统配置——越来依托环境智能调节系统给客户带来的极致的环境体验，博锐尚格正在帮助越来越多的商业地产头部企业为用户提供“感知人文关怀“的通途，并以此实现了增强自身品牌价值、打造良性口碑的目的。

锁定智能建筑运维行业，博锐尚格以涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案，助力客户数字化转型，提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格立志用数字智能服务每个建筑，创造可持续的美好生活！

博锐尚格：作为建筑运维领域数字智能（DAT：Digital Technolgy& AI Technolgy）专业服务商，博锐尚格服务于建筑运维管理组织，提供涵盖建筑数字化、机电自动化、管理信息化、监控智能化、决策数据化相关软硬件产品及服务的全栈级解决方案，助力客户数字化转型，提升运营保障能力、释放组织能量、创造持续价值。秉承“与客户过日子”的独特经营哲学，博锐尚格立志打造一家牛的让员工幸福的企业，用数字智能服务每个建筑，创造可持续的美好生活！

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