华润置地高周转失衡总负债或超6000亿 违规不断年初两次被罚近百万

一边超额完成业绩目标，一边违规投诉现象不断，高速发展的道路上华润置地被指“蒙眼奔跑”，令市场普遍担忧。

日前，华润置地（01109.HK）披露销售业绩。2020年，其实现销售额2850亿元，完成全年目标的108%。

但受行业红利逐渐消失、土地成本上升等影响，华润盈利水平下降趋势明显，毛利率在2020上半年降到了近三年以来中期指标的最低值。

与此同时，债务压力持续上升。长江商报记者梳理近年财报发现，华润置地总负债逐年攀升，从2014年的2452亿元增至2020年上半年的5899亿元。五年半时间总负债增长3447亿元，按照这个增长趋势，2020年华润置地的负债总额或已突破6000亿元。

债务的攀升与其一改以往慢周转风格，开启高周转有直接关系。2015年，华润置地副总裁兼北京大区总经理蒋智生公开表示，“从拿地到开盘，在北京我们自己的内控目标是一年之内。”

从慢到快的过程不是一蹴而就，控制不好速度，往往就会失衡，长江商报记者梳理发现，去年至今，华润投诉维权事件不断。新年伊始，已有两地项目违规，合计被罚96万元。

针对上述问题，长江商报记者向华润置地发去采访函，但截至发稿时未收到回复。

视觉中国图

业绩增速下滑“逆周期”突围

1994年成立、1996年在港上市的华润置地有限公司是华润集团旗下的地产业务旗舰，是内地最具实力的综合型地产开发商之一。

2014年到2018年，在横跨房地产调控期内，华润置地的销售签约额复合年均增长率却以约23%高速增长，对应年份销售签约面积复合年均增长率也在14%。

2018年进入2000亿俱乐部，进入房地产前十阵营。

2019年，华润置地累计总合同销售金额约2425亿元，以并列第10的成绩艰险地守住了守住了第十的位置。

然而，相比2017年40.8%和2018年38.5%的销售增速，2019年15%的同比增长是这三年来华润置地业增长最低的一年。公司管理层一度自嘲正陷入被前置的“中年焦虑”。

2020年受疫情影响和融资“三道红线”的压力，华润置地业绩出现下滑。2020年上半年公司实现营业收入448.69亿元，同比下降2.14%；归属于母公司所有者净利润为115.42亿元，同比下降9.3%。

不过，作为中国房企第一梯队的代表，在多重压力下，华润置地仍然表现出“逆周期”的生存性。

2020年全年，华润置地签约销售金额2850.35亿元，签约销售面积1418.72万平方米，分别同比增长17.54%及7.09%。此前，华润置地管理层在业绩会上透露，2020年，华润置地销售目标为2620亿元，按此计算，华润置地完成全年销售目标的108.79%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，华润置地去年超额完成销售目标主要是因为价格上做了适当的调整，通过以价换量的方式冲刺业绩，产品定位刚性改善性需求很准确，找到了试销的对路。加上货币宽松个人住房贷款创造历史新高，和多渠道营销的模式，一定程度上助推房企的销售业绩增长。

为了保住前十的位置，华润置地加大土地投资。2017年，华润的拿地金额同比增长66%至1044.7亿元，增持了64宗土地。2018年，其耗资1513.5亿元获取了103个项目，权益地价约1036.8亿元，新增土地储备面积2213万平方米，规模诉求更加强烈。

受到疫情影响，华润置地在2020年上半年放缓了拿地的力度。当期，累计获取30宗土地，新增土储495万平方米，总地价589亿元，权益地价388亿元，总货值约1200亿元。2019年同期，华润置地的总地价为820.6亿元，累计增持了39宗土地。

下半年开始发力追赶，据中指研究院日前发布的《2020年全国房地产企业拿地排行榜》显示，华润置地2020年全年拿地花费969亿元，排名百强房企排名第6，拿地面积为1150万平米，排名第9，平均每平米拿地价格为8426元，较2019年拿地均价6122元上升了37.6%。

其中，公开数据显示，华润置地2020年在武汉和惠州接连造出新地王，楼面价和溢价率高居不下。

债务压力攀升盈利能力持续走低

在土地市场上的高歌猛进，也带来了资金压力。

长江商报记者梳理近年财报发现，华润置地负债在逐年攀升，2014-2019年的负债分别为2452亿元、2651亿元、2879亿元、3362亿元、4750亿元、5286亿元。截至2020年上半年，负债合计5899亿元。

五年半时间总负债增长3447亿元。按照这个增长趋势，2020年华润置地的负债总额或已突破6000亿元。

谢逸枫分析称，华润置地债务上升会给公司带来三大压力。首先是销售持续保持高速增长压力，要还债就会加快销售回款，其次是现金流紧张的压力，负债多意味着手头现金非常少，可能会增加项目运营的管理难度，还会增加公司规模的扩张和拿地压力。

与此同时，受行业红利逐渐消失、限价、土地等成本上升的影响，近年华润盈利能力不断下降。2017年上半年至2020年上半年，华润的综合毛利率分别为35.01%、48.12%、38.21%、33.5%，波动下降。在2019年跌破40%之后，其毛利率在2020上半年降到了近三年以来半年度指标的最低值。

此外，分拆上市的华润万象生活(01209.HK)也面临与母公司类似的考验。据Wind数据，2019年，上市物管公司的平均毛利率为29.4%，但华润万象生活的毛利率仅为16.1%。2020年上半年，该公司的毛利率升至24.1%，仍低于行业均值。

不过，华润置地毛利率下降趋势与整体行业的态势一致。当前营收规模TOP10房企的平均毛利率2016-2018年达到高点后，在2019年和2020年上半年都呈现出明显的下跌。

对于毛利润下降的问题，华润置地管理层表示，毛利率下降的趋势很明显，整个行业趋势也是如此，“华润置地有信心维持行业有竞争力的毛利率水平，2020年将维持在30%-35%。”

日前，交银国际研报称，将华润置地目标价由39.98港元调低至33.28港元，评级由买入降至中性。该行表示，留意到大多数主要一、二线城市的限价政策非常严格，相信集团的开发业务毛利率将下降至约25至30%，并拖累近期盈利增长。

屡曝质量问题，接连违规被罚

即将迈入而立之年的华润，面临“中年焦虑”，难掩扩张与转型的急迫，一改以往稳健保守风格，加速高周转。

然而在大力提速加快周转的进程下，华润置地多地项目被曝出现质量问题，维权风波不断上演。

长江商报记者梳理发现，仅去年至今，华润就有多个项目遭业主投诉维权。

去年3月，青岛青铁华润城遭业主投诉，涉及内容设计装修质量差、违规交付等等内容；5月，华润重庆楼盘屡曝质量问题，涉及景观、装饰、排水沟、车库、墙体渗水等诸多问题；8月，华润置地北京两楼盘被暂停网签，涉虚假宣传引发业主投诉；11月，华润置地华南大区纪委发布一则通报，华南大区纪委在线索处置过程中发现东莞公司万象府项目置业顾问朱某某收取“茶水费”涉嫌违法犯罪；12月17日，山西省市场监督管理局通报太原市的华润悦府项目存在宣传广告未载明预售许可证批准文号，明码标价公示不全，代收代办未公示，预售资金使用不规范这四大问题；12月27日，被曝开发的上海云麓里小区，号称卖别墅“赠送面积”，但业主装修被叫停，“320户涉嫌违建”，城建部门决定强拆。

新年伊始，华润置地已两收罚单。近日，经海口市市场监督管理局查实，华润置地开发(海南)有限公司存在构成不按照规定的内容和方式明码标价的价格违法行为，拟对华润置地开发(海南)有限公司作出销售的商品房每套罚款5000元，150套共计罚款75万元的行政处罚；公开消息显示，因存在未按照国家有关规定办理工程质量监督手续的违法行为，南通润腾房地产开发有限公司被南通市城市管理综合行政执法局罚款21万元。南通润腾地产为华润置地（常州）有限公司旗下全资子公司。

严跃进认为，这其实是企业的通病，追求规模的过程中品质往往会出现疏漏，产品质量出现问题反响不好，企业销售业绩再好，在一个不好的舆论环境下，对于企业的发展来说是非常被动的，得不偿失。

谢逸枫认为，做企业要切实把产品作为企业的生命线保障性，加强施工质量的监督监管，严格按照国家产品质量保障的法律法规来建造房子，加强监督方面的联动。

人事方面的巨变也引起了外界的关注和投资者的担忧，华润置地2019年经历了激烈的人事动荡，年初，掌舵26年的“灵魂舵手”吴向东出走，唐勇接任，不到一年辞任，2019年才加入华润集团的“新人”王祥明临危受命……董事会主席两次易主，并接二连三传出核心高层离任消息，为华润置地的持续性发展蒙上了一层迷雾。

对此，华润置地表示，依然坚持既定的战略方向和定力，坚持城市综合投资开发运营商的定位，坚持销售物业+投资物业+X战略，且在此基础上，会加大对主营业务的推动和发展。

内容来源：长江商报

作者：赵洁