易德资本钱卫一： 房地产“真股权”投资是未来趋势

行业强监管从某种角度正在重塑房地产股权投资市场。

记者丨李珍

来源丨中国房地产金融

“易德资本目前投资聚焦于房地产住宅开发,核心业务方向是房地产股权投资。” 易德资本地产投资部执行董事钱卫一告诉《中国房地产金融》。

据介绍,成立于2018年7月的易德资本专注房地产投资业务,与多家百强房企开展合作,包括中国恒大、中南、阳光城、金茂、世茂、弘阳、俊发、三盛等房企。截至2020年上半年,易德资本房地产股权的管理规模近40亿,在短短两年时间里取得不错的成绩。

钱卫一告诉记者,易德资本未来战略聚焦于房地产开发领域,选择与运营能力比较强、有发展潜力、有共同价值观的优质开发商合作。“我们不干涉开发商的具体项目决策,只做重大事项一致决策,比如产品定位、经营计划、成本和售价、项目融资方案和资金调用方案,主要的经营权交给开发商的管理团队,对他们来说不增加负债、共担风险。”

“一个企业的运营能力,体现在管理能力、产品打造能力上。” 钱卫一表示,易德资本聚焦于与具备优秀运营能力的开发商合作,比如合理的工期、长期的供应商队伍、完备的产品线、优秀的示范区打造、稳健经营、优秀的销售与回款队伍、合理的城市布局。

中国房地产私募基金发展到今天,房地产私募基金产品从过去明股实债逐渐转向真股权,房地产股权私募投资基金代表了未来发展的方向。

从当前房地产私募投资基金监管要求来看,2020年9月11日,中基协下发《关于加强私募投资基金监管的若干规定(征求意见稿)》,监管明确私募基金回归投资本质,重申投资活动“利益共享、风险共担”的本质。针对房地产私募股权基金行业而言,明确要求禁止明股实债、控股股东或实控人自融、投向类信贷资产或其收(受)益权资产。

“政策的推出是利好也是挑战。房地产私募基金的新政策规定,对于做明股实债的私募基金要求更高;对第三方代销机构来说,由于不能代销私募股权投资基金,自身发展面临重大挑战。私募新规考验投资机构自身能力和过往经验,对于管理能力或专业能力较强的私募基金管理人是利好。” 钱卫一表示,对易德资本而言,没有太大影响,易德资本一直是以房地产股权投资为主。

行业强监管从某种角度正在重塑房地产股权投资市场。2020年8月20日,住建部与央行召开了房企座谈会,会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,市场称之为“345”新规,或者“三道红线”政策。具体是将重点房企直接纳入监管体系按负债率为核心指标进行监管,依据杠杆水平高低设置三道红线——剔除预收款后负债率大于 70%、净负债率超过100%、现金短债比小于 1 倍,将房企分为四档设置信贷增长规模,“红、橙、黄、绿”四档标注。

同策研究院对40家典型上市房企监测的数据显示,7月、8月、9月和10月,这40家房企共完成融资金额分别为990.99亿元、827.59亿元、402.14亿元和570.01亿元。8月之后房企融资规模明显在减少。贝壳研究院数据显示,按发行日期来看,8月20日—9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元,比前一个月同期减少24.6%,规模收缩约1/4。

而信托融资也处在下降通道中,11月,银保监会信托部向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,切实加强房地产信托风险防控工作｡信托业协会的数据显示,截至2020年二季度末,房地产信托余额为2.50万亿元,同比下降14.68%,较一季度末下降3.10%｡同策研究院数据显示,信托贷款总额从8月的153.99亿元､9月的94.47亿元,大幅下降到10月的45.77亿元｡

相对来讲,股权融资进一步加速。某房地产私募基金高管向《中国房地产金融》表示,房企在减少负债融资同时,加大股权方式的融资,包括分拆上市、股权配售等,其中项目层面通过与房地产私募基金股权投资合作,正变得普遍。

“三道红线出来之后,房企开始重视降杠杆、降负债,重视对股权基金的选择。三道红线对房企降负债、房地产私募基金都是有利的,政策的导向是,要求开发商现金流稳健、负债率低。”钱卫一认为,从投资角度看,负债率低,盈利性好,能够经受住市场考验的企业更值得投资。

近年高净值投资者及机构投资者成为私募基金投资的主力人群,就易德资本来看,目前主力客户群体以高净值个人投资者为主。钱卫一说,易德资本未来将以大客户或机构客户为主,然而大客户和机构客户相比个人投资者更加专业,这对易德资本的专业能力也提出了更高的要求,金融行业思维向产业思维转变趋势同样愈加迫切。易德资本核心团队人员都是在房地产公司工作过至少十年以上,加入易德资本以前,在基金公司一般也有2年的工作经验,具备产业和金融双重背景。团队成员均在百强地产企业担任过中高级以上管理岗位,专业背景覆盖了投融资、运营、营销、财务、工程、成本等全链条管理。“纸上得来终觉浅,绝知此事要躬行”,我们坚信只有真正深入从事过要投资的领域, 才会对房地产企业及项目运营有更敏锐的洞察,可能很多细枝末节的地方恰恰会预警企业的风险,而这件“小”事非业内人士无从感知。

钱卫一认为:“整体来看,中国的私募基金的市场跟国外有较大差异。国外的机构客户较多,个人的投资者相对较少。相对而言,中国还有很长的路要走。”

“中国的个人投资者比较谨慎,容易受到市场、政策以及外部环境的影响。希望个人投资者要相信专业机构,了解政策背后的目的是为了让行业更健康的发展。对于个人投资者来讲,很重要的一点要做分散投资,要相信专业机构的管理能力。”钱卫一补充道,过去中国人靠投资房产来实现资产增值,但现在环境发生了很大的变化,近年来,房地产调控政策以稳预期、稳房价、稳地价为主,各地都有限价、限购,未来房产的持有成本会比较高,虽然房地产税持有税目前还没有发布,但迟早会有到来那一天。“从投资角度看,如果不能投资房产,房地产基金是不错的选择。”（文章来自：中国房地产金融）

免责声明：市场有风险，选择需谨慎！此文仅供参考，不作买卖依据。