京沪学区房跳涨，这个焦点区今年新增上万学位，楼市调控发令枪打响

压抑了一段时间后，北上广深一线城市的学区房价格又出现了暴涨的势头。

近日，一则北京海淀学区房“一夜暴涨40万”的消息备受各方关注，事后证明这虽只是个案，但房地产销售中介消息显示，北京学区房的确有小幅涨价趋势，相比一年前涨幅在5%左右。

据报道，上海也有总价400多万的学区房在半个月内涨价40万的案例出现。上海楼市在2020年年底“暖冬”行情燥热，市场升温明显。新房市场人气最高的一个项目出现13人抢一套房，而该项目首套房参与摇号，验资就得700万元。

公开数据统计，深圳某片区学区房最高已经达到了32万元/平方米，也就是说一套40平方米的房子，就需要将近1300万元。

包括学区房在内的房地产价格上涨引起了监管层的重视。上海、广州等地已经出台新的调控政策。对于学区房来说，与其价格直接相关的招生入学政策也出现了新的变动。北京市近日发布的《关于进一步加强全市中小学学位建设的工作方案》提出，全面推进单校划片和多校划片相结合入学方式。陆续开幕的地方两会上，多校划片也成为热词，被寄望于遏制择校热，平抑学区房价格不正常上涨。

然而，多校划片政策实行多年，不管是现实中学区房价格的增长曲线，还是各领域专家的实证研究或论证都表现出，单纯依靠多校划片政策解决择校热和学区房问题并不现实。

学位缺口明显

学区房为什么成为近期一线城市房地产价格上涨的领头羊？首当其冲当然是优质学位的紧缺。

近日结束的北京市区级两会释放了一些2021年各区学位供应情况。昌平区委教育工委书记、区教委主任王建指出：昌平人口增长的趋势还会持续8-10年，峰值尚未到来，学位的供给不足在一段时间内长期存在。到“十四五”末，昌平将新增幼儿园和中小学学位3.75万个。

值得注意的是，越是教育强区，学位压力越大。海淀区提出今年新增中小学学位4000个，西城区的目标则是1.2万个。

西城区教委主任王攀介绍，今后一段时期，受出生人口增长周期和“全面二孩”政策的影响，西城区适龄儿童规模快速增加，群众对公平、高质量的学前教育、义务教育需求与学位供给不充分、布局不均衡之间的矛盾不断加大。

北京市教委1月发布《关于进一步加强全市中小学学位建设的工作方案》，该方案提出，到2025年，将新建、改扩建和接收居住区教育配套中小学150所左右，完成后新增学位16万个左右。增幅超过10%。

这份方案还强调，严格执行非京籍入学审核政策。对于众多非京籍家庭来说，提高孩子在北京读小学顺位的最大权重，只能是购买一套房产。在供需失衡的情况下，学区房升温在所难免。

寄望于多校划片

一系列调控政策已快速出台。

上海1月20日发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，《意见》明确严格执行住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。调整增值税征免年限，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。调控政策的出台，有望促进房地产市场平稳健康发展。

学区房调控也有政策工具箱，最主要的方法是多校划片的入学政策，这项政策的初衷是遏制择校热，也被认为能够阻击学区房热。

北京市教委发布的《关于进一步加强全市中小学学位建设的工作方案》提出，坚持义务教育免试就近入学，根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限等因素，全面推进单校划片和多校划片相结合入学方式，形成更加公平完善的就近入学规则。

截至2015年，我国有24座大型城市在义务教育阶段全面启动了多校划片入学政策。

教育部办公厅下发的《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》指出：“在目前教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，要根据实际情况，积极稳妥采取多校划片，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。”

教育部教育发展研究中心副主任汪明认为，虽然多校划片并不是单纯针对学区房而推出，但客观上会对学区房的炒作起到一定抑制作用。

理由是，实行多校划片，不论学生的居住地在哪里，对口就读的学校不是一所而是多所，而且热点学校、中等水平学校和相对薄弱学校都包含其中，并采取随机派位方式确定每个学生的就读学校。有了这样一种制度安排，家长在购买学区房时会增加一份理性，毕竟花了巨资购买的学区房，可能与其他非学区房一样，只不过是获得了一次就读热点学校的派位机会而已。加之“六年一学位”等政策的跟进，值不值得购买自然要好好掂量一番。

学区房升温背景下，更多的城市在考虑实行多校划片。近日，有消息称上海浦东将实行多校划片，引起舆论沸腾，但浦东新区教育局很快回应称消息不实，表示招生入学政策尚未发布。

去年安徽省两会期间，12名省人大代表联名建议推行义务教育招生多校划片。近期，合肥市教育局办公室印发了《加快推进合肥教育现代化实施方案（2020－2022年）》，其中提出将严格义务教育免试就近入学制度，探索义务教育多校划片招生方式。

上层政策越严厉，底层越是暗流涌动

学区房价格畸高，多校划片政策被寄予厚望，但它真的有效吗？

2020年“五一”假期，北京市西城区部分学区房价格猛增，主要原因竟然是西城区宣布将从当年7月31日后实行多校划片，潜在学区房购房者因此希望提前“上岸”，抢购反而助长了学区房暴涨。

有学者2017年对南京市秦淮区多校划片政策对二手房价格的影响进行了实证研究。秦淮区部分区域实行小升初单校划片，即一所小学对应一所中学，还有部分区域实行多校划片，即一所小学不再对应一所中学，而是通过电脑派位方式决定小学毕业后进入哪一所中学就读。

结果发现，多校划片区域的模型中，影响二手房价格的中学教育质量的系数为0.27879，比单校划片区域的系数0.11325还要大，说明多校划片区域的家长比单校划片区域的家长更加关注中学的教育质量。这说明多校划片无疑没有降温择校热和学区房热。

北京市海淀区教育科学研究院院长吴颍惠认为，多校划片虽然淡化了单校划片的极端性，却导致家长从选择学校转变为选择学区，在无形中扩大了学区房的范围，房价没有得到根本遏制，择校问题也没能从根本上得到解决。

也就是说，以北京为例，海淀、西城两个区的教育质量明显高于其他区，即使这两个区实行多校划片，但到这两个区买学区房，仍是比在其他区就读更好的选择。

某种意义上，多校划片带来了购房者与调控政策的一场赌博。首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授张昕2020年5月发表的一篇文章指出，在不同潜在购房者的风险偏好倾向假设下，多校划片政策给潜在购房者带来的效用期望值不同，对其决策行为影响也有差异。因此，对学区房价格的平抑效果也存在差异。

但她的研究结论指出，如果愿意购买学区房的潜在购房者追求稳定可靠的结果，那么对于教育质量均衡的学区住宅需求增加较大，促使该区域房价上升较大，而教育资源不均衡的学区可能价格有较大的下降；如果潜在购房者有较强的风险偏好，那么均衡学区住宅价格会有上升，不均衡学区的价格也不会有大幅下降。

总之，对于教育资源比较均衡的学区来说，多校划片政策会提高住宅的总体价格水平。而这样的学区，往往是一个城市房价最贵、名校最多的地区。

吴颍惠认为，择校是一个深层的社会问题，反映的是社会心态和价值观，单纯依靠入学政策来解决，显然力度不够。择校问题年年治理年年出现，上层政策越严厉，底层越是暗流涌动，反而削弱了政策的权威性和稳定性。

（作者：王峰）