2万亿还嫌少，拜登一上任就开始刺激楼市

刚刚上任，这位新总统就提议，要给首次购房者提供15,000美元的个税减免，变相地帮购房者凑了首付。

来源 | 北美掘金

作者 | 震谷子 张威廉

拜登刚上任，人们还没有从1.9万亿的“大放水”中缓过神来，就又听说他要对楼市祭出大招。

美国相关媒体报道，这位新总统将要推动以下政策来刺激楼市：

首次购房者少缴15000美元的税，等于多了一笔钱去买房；

敦促大银行恢复FHA贷款（我们后面会讲）；

鼓励单户和多户住房建设；

加强《社区再投资法》以帮助中低收入地区。

从房屋融资到房屋建设，拜登的计划都旨在让更多需求能够进入市场。

这也有些让人难以理解，毕竟最近几个季度，美国的房地产已经很火爆了，许多地区的许多市场，都创了历史新高。

据realtor.com数据，现在的房地产市场竞争非常激烈，房屋仅需66天就能被卖出去，比去年同期快了足足两周。

随之而来的，就是“房荒”。realtor首席经济学家Danielle Hale表示：“未来，由于买家相对活跃，接下来的几个月，房屋库存还将创下新低。”

据CoreLogic数据，在史上最低利率和大型郊区房购买潮的推动下，美国房屋价格也以六年来最快的速度上涨，同比增长超过8％。

楼市已经这么疯狂了，还要继续加码，拜登这是疯了吗？

首次购房者的税收减免

刚刚上任，椅子还没坐热，这位新总统就提议，要给首次购房者提供15,000美元的个税减免，变相地帮购房者凑了首付。

为什么拜登会在这个时候提出这种扶持政策？说来也很简单，就是要帮助有购房“刚需”的年轻人，缩小贫富差距。

在过去，高昂的房价和严格的贷款标准，已经使年轻的购房者难以积攒足够的本金去付首付，并获得一份贷款。

首次购房者是指至少三年没有购房的人。根据全国房地产经纪人协会（NAR）数据显示，满足这一条件的购房者占到了去年11月所有买家的32％。从历史上看，这一比例接近40％。税收抵免显然将进一步榨取需求，从而导致库存短缺加剧。

但同时，美国房屋建筑商同样可以从拜登的计划中获得支持。

过去，土地、劳动力、材料和法规等高昂成本阻碍了建筑商的发展。特朗普政府的限制性移民政策导致本就短缺的劳动力雪上加霜。虽然现在建筑业再一次繁荣，但许多工人已经产生了害怕情绪，甚至根本无法返回美国。

此外，中美贸易战令从木材到混凝土再到金属的各种价格都急剧上涨。

“关税贸易战提高了商品和服务的成本。与一年前相比，来自加拿大的木材价格高得离谱。加之移民政策等原因，国内劳动力短缺，现今建房非常困难。”奥巴马政府领导的前联邦住房管理局专员，抵押银行家协会前首席执行官DavidStevens表示，“我认为，拜登政府将放松政策，而建筑商也将想尽一切办法利用税收抵免，他们不想失去潜在的购房者。”

这意味着，市场会因为政策的变化而短期走向一个更为火热的状态，供需双方的配合将令房价有继续上涨的机会。

FHA贷款将发挥更大作用

对于低收入购房者而言，另一种缓解购房压力的方式可能更吸引人——联邦住房管理局（FHA）加大放贷力度。

FHA贷款是美国联邦住房管理局提供的贷款方案，由政府为个人背书，从而降低银行放贷的风险；而且，FHA对贷款设限比传统贷款要宽松。

换句话说，FHA贷款是首次购房者更青睐的低首付贷款选择。史蒂文斯表示，在拜登政府的领导下，FHA可能降低每月的保险费。

“FHA项目有着很强的盈利能力，远高于预期，这为拜登政府提供了减费的空间，这将很有效地帮助新手房东，尤其是那些频繁转向FHA项目的少数房东。

在经济大萧条之后，大银行几乎完全退出了FHA贷款，因为政府针对他们管理FHA项目不善而采取了制裁。后来，独立抵押贷款银行家介入，如今不仅在FHA领域占据主导地位，而且在抵押贷款上也占有大部分资金。

国家经济委员会（NEC）、拜登团队将尽其所能向大银行施压，旨在将大银行推回FHA项目。

因为大银行不仅拥有丰富的资本，可以帮助扩大抵押贷款的范围，同时还要遵守《社区再投资法（Community Reinvestment Act）》的要求，即银行必须把从社区中吸纳的存款，拿来对社区进行再投资。

希望与隐患并存

然而，拜登政府放出来的楼市大招也存在一些障碍。向更多低收入和首次购房者扩大贷款，然后建更多住房，这与其他重要目标，尤其是环保目标，背道而驰。

比如说，为了更容易推进房屋建设，拜登将减轻建筑商的监管负担，鼓励建造更高容积率的高层住宅。问题是，环境问题这一难关横在面前。

“拜登政府希望鼓励更多的房屋开发，他们希望摆脱过时的区划规则。但他们也不想以破坏环境的方式来做，否则可能会受到民众反对。这是问题所在。” 相关研究指出。

更大的问题是，最近几周，抵押贷款利率正在上升。

过去一年里，房贷利率一直徘徊在历史低位，这助长了购房潮并导致房价暴涨。低利率给买家提供了更强购买力，使他们在竞争激烈的购房市场中可以出价更高。

美联储长期购买抵押支持债券（MBS），从而人为地将利率维持在较低水平。这不仅在购房潮期间帮助了购房者，而且房东可以对抵押贷款进行再融资。

最近的通胀预期已经开始推高利率。美国抵押贷款银行家协会的数据显示，30年期抵押贷款固定利率在上周（1.11~17）已经从2.88%升至2.92%，而15年期的固定利率也在7周内首次出现上涨，至2.48%。

但这是否意味着长期上涨的趋势已经形成？还很难说。

尽管拜登无法直接控制抵押贷款利率，但他的举措一定会影响美联储的决策。如果拜登的经济刺激措施和疫苗接种计划让经济持续增长，那么央行很可能会将钱从楼市中撤出，投资于其他市场。

东西方都用楼市刺激经济

事实上，刺激楼市来拉动经济，不是东方的特权，也一直出现在西方世界里。

财政支持、贷款条件改善和宏观经济复苏是成熟的房地产市场快速复苏的最重要驱动因素。比如融资还贷款计划（funding for lending）和帮助购买计划（help to buy）以及税收政策，都是最常见的直接刺激楼市的政策。

十年前，英国通过这些政策实现了房地产市场的快速复苏，回调幅度仅为13%，而西班牙和爱尔兰分别高达28%和50%。

三年前，澳大利亚通过收紧银行贷款审核规则、上调海外买家印花税和加息硬生生挤出了前面三年的楼市泡沫，全国房价直到2019年才触底反弹。

这一正一反的两个例子，深刻反映出楼市政策其实在西方的自由市场中的调整作用更加明显。买家受到成本驱动，只要市场上不缺房子，他们就不会忌讳入场，去购买资产。

因此，拜登的楼市新政不仅会让房地产市场迎来新的“拜登反弹”，还会对经济形成长远影响。