正源地产遭西南证券等多家机构起诉！所持正源股份95%股权遭冻结

导读:2016年一口气发行的60亿元债券，正令正源地产遭到“反噬”。

作者 | 雷晨

来源 | 债市观察

自2019年7月债券回售技术性违约后，这家位于大连的中小型房企——正源地产，债务问题再难平息。除了多家金融机构“踩雷”，正源地产旗下上市公司股份也几乎全被冻结和质押。

1月22日晚间，西南证券披露一则重大诉讼案，其作为5只资管计划的管理人，于2021年1月14日代表资管计划，向重庆市第一中级人民法院起诉正源地产。

图片来源：西南证券公告

债市观察（ID：bondreview）就债券相关问题致电正源地产，对方称“不了解，不清楚”。西南证券方面则表示：“该案公司作为相关资管计划管理人，于近期代表资管计划提起了诉讼，目前重庆市一中院已对上述诉讼申请立案受理。后续我们将按规定履行该案的信息披露义务，相关诉讼进展以公司披露的信息为准。”

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债券违约被起诉

据了解，正源地产未按约定向西南证券支付公司债本息约5.5亿元，后者申请判令其偿付债券本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等。1月14日，法院决定立案受理。

上述资管计划分别为：“西南证券-双喜金债广农商1号定向资产管理计划”、“西南证券双喜金债中银1号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债2号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债3号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债4号集合资产管理计划”、“西南证券双喜金债5号集合资产管理计划”。

西南证券在公告中表示，公司以自有资金参与部分涉及本金约4.03亿元。因涉诉债券估值下调影响公允价值，预计将减少公司2020年归母净利润2.12亿元。

债市观察（ID：bondreview）注意到，正源地产未能根据约定支付给西南证券的债券为2016年发行的公司债券，具体包括“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”。

实际上，早在2019年7月，正源地产的上述债券已经亮起“红灯”。

导火索是“16正源01”6.45亿元债券回售技术性违约，当时正源地产明确表示手头只有4亿元资金。同年9月，五矿信托公告称，140万张“16正源03”私募债未按时收到本息。

技术性违约暴露了公司流动性困难。2019年9月，联合评级以债务重组不确定为由，再次下调了正源地产主体信用以及“16正源01”和“16正源02”的评级至“AA-”。

图片来源：Wind

2020年5月20日，正源地产公告，正在筹划与“16正源01、16正源02”相关重大事项，为维护债券持有人的利益，两只债券于5月20日起停牌。

事态发展至今，除了西南证券之外，中信证券、宏信证券、长江证券、北京风雪资管、中融国际信托、中开金资管等金融机构，因公司债券交易纠纷、合同纠纷等原因，已与正源地产对簿公堂。

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陷债务危机

正源地产成立于1992年，总部位于辽宁省大连市，第一大股东为北京利源投资有限公司，主营业务为房地产。

图片来源：企业预警通

正源地产的实控人是富彦斌。相关报道显示，1964年，富彦斌出生于黑龙江省齐齐哈尔市富裕县，并从该县实验中学考入北大。富彦斌1992年创办大连正源房地产公司，之后公司快速发展，至2000年资本金已达到4000万元。

2009年左右，正源地产进入重庆，先后在渝投资了两个地产项目和五个政府BT（建造-转交）项目，5个政府项目投资总额超过5亿元。2012年，由于牵扯5.57亿美元借款的担保，富彦斌被德意志信托在香港起诉。

2020年4月底，正源地产称受新冠疫情影响，公司拟廷期披露2019年年报。

纵观历年来财务数据，其盈利能力下滑明显，甚至在2018年由盈转亏，业绩首次出现亏损。

2018年，正源地产实现营收25.48亿元，同比下滑18.76%；实现净利润-3.74亿元，同比下滑235.52%。截至2018年底，总资产为309.49亿元，总负债184.3亿元，资产负债率59.55%。

与此同时，公司有息负债123.8亿元，其中短期负债21.35亿元。经营性现金流为2423.89万元，财务费用却高达9.56亿元。

业绩“变脸”前，正源地产试图发债融资自救，但效果不容乐观。

2015年，正源地产获准发行20亿元私募债“16正源03”。同年还获准公开发行40亿元公司债券，即“16正源01”、“16正源02”，用于偿还26.829亿元银行贷款和补充流动资金。

公开信息显示，“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”的票面利率分别为8%、8%和8.8%，发行总规模为60亿元。发债的背后无疑彰显了较强的资金需求。

图片来源：企业预警通

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“发债背后确实有风险，因为房屋销售市场有很多压力。建议企业还是要做好经营，防止债务上出现差错。有些企业资金状况困难，还是要去诉求，跟地方政府合作给予支持，防范出现债务危机。”

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花25亿买上市公司亏71%

从正源地产2016年一起收购中，或多或少能看到伏行千里的草蛇灰线。

债市观察（ID：bondreview）发现，就在发债募得60亿元现金的2016年，正源地产豪掷25亿现金搞起了并购。业内人士认为，这是奔着借壳上市去的。

2016年5月，正源地产试图将旗下5家公司装入国栋集团旗下上市公司国栋建设。但由于在筹划重组期间，监管政策和市场环境发生重要变化，重组计划于2016年9月29日终止。

因为重组失败，国栋建设的主营业务未能变更为房地产开发。不过，正源地产随即抛出“曲线救国”的方案。2016年10月19日，正源地产以7元/股的价格，豪掷25亿元收购国栋集团持有的国栋建设3.58亿股，占公司股份总数的23.7%。

目前，国栋建设更名为“正源股份，600321.SH”，继承了新实控人的地产基因。

2017年5月，正源股份经营范围增加“房地产开发与销售”业务；同年9月，公司宣布进军房地产开发业务领域。2019年10月，公司宣布拟打造“正源国际荟”产城融合房地产项目，以及“双流·正源国际荟产城融合项目”。

由于正源地产债务违约，正源股份受到波及。截至2020年三季末，正源地产持有正源股份的94.59%股份均已被司法冻结，且所持95.42%的股份已质押，相关风险依然存在。

图片来源：正源股份2020年三季报

另外，上述“正源国际荟”项目的总投资金额约为100亿元，其中直接投资金额约为85亿元。财务数据显示，截至2020年三季末，正源股份账上货币资金仅有2422.9万元。

基于如此状况，2020年3月，正源股份拉来了有着A股上市房企金地集团背景的外援——青岛悦优企业管理合伙企业（有限合伙），作价0元向后者转让正源荟置业49%的股权。

截至1月25日收盘，正源股份的股价报收1.99元/股，较当初收购跌去71.57%。也就是说，正源地产当初豪掷的25亿元，如今只剩下逾7亿元。

如今，正源股份面临易主的风险。而正源地产2016年发行的3只共60亿元的债券，已有1只实质违约，剩下两只债券将于今年7月到期，余额为27.71亿元。

在被西南证券等金融机构起诉之际，你认为正源地产应如何走出债务危机？欢迎在文末留言。