雅居乐“负债前行” 平安“雪中送炭”

自住建部对房地产公司监管的“三道红线”政策出台以来，除了传统的企业债、银行借款、还外债、信托基金等之外，不少房企还通过转让项目股权等方式来回笼资金。

其中 ，通过转让项目股权来回笼资金，由此改善财务状况的便有踩中红线的雅居乐（HK3883）。

按照2020年中期报告数据计算，雅居乐剔除预收款之后的资产负债率为72.79%（剔除预收款后的资产负债率上限为70%），现金短债比为0.79（现金与短期债务比的下限为1），踩中“两道红线”。

2020年12月24日，雅居乐发布公告，企业附属项目公司（均为公司间接全资或非全资附属公司）与投资者平安不动产签订合作协议，向中国平安打包出售7个资产项目。

投资者平安不动产已同意向有关雅居乐附属公司支付合计70.51亿元诚意金，最终交易对价还未确定。

根据公告，雅居乐向平安不动产出让7个开发项目35%-50%的股权，仍由雅居乐集团负责操盘。

上述项目总占地面积达176万平方米，包括海南万宁山钦湾项目、大湾区中山东城麓峰、清远清城区新美居、惠州仲恺项目、扬州江都项目、天津宝坻津侨国际小镇和河南郑州巩义罗曼小镇。

对于雅居乐来说，此举或可谓是“雪中送炭”。

2020年中报显示，雅居乐一年内到期的有息负债包括银行借款274.53亿元，优先票据28.25亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证券及资产支持证券100.25亿元，累计还款额为403.03亿元。报告期内，现金及现金等价物约383.6亿元，如不计入受限资金，短期偿债面临19.43亿元缺口。

而据美林银行报告，平安不动产此次投资有助雅居乐的净负债比率下降13个百分点。

而就在这70.51亿元诚意金“敲定”后，雅居乐又紧接着发行了一笔82.47亿元小公募债券。

1月19日，上交所披露，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司2020年公开发行公司债券(面向专业投资者)项目状态更新为“已反馈”。

根据募集说明书，此债券将用于偿还雅居乐此前发行的两笔熊猫债本金及利息及三笔存续的番禺雅居乐公司债券。

其中，熊猫债“16雅居02”本次拟偿还金额18.95亿元，将于2021年10月11日到期；熊猫债“16雅居03”本次拟偿还金额12.68亿元，将于2023年10月11日到期。

公司债“16番雅债”本次拟偿还金额17.11亿元，将于2021年1月12日到期；公司债“20番雅01”本次拟偿还金额16.86亿元，将于2022年7月13日到期；公司债“20番雅02”本次拟偿还金额16.86亿元，将于2022年10月19日到期。

值得注意的是，上述五笔债券拟偿还金额总数为82.46亿元，不过，根据上交所2020年8月10日（含）之后获受理的住宅地产企业项目规定，企业申报发行额度不得超过拟偿还到期及回售公司债券本息规模85%。

按此计算，此次广州番禺雅居乐房地产开发有限公司债券申报发行额度不得超过 70.10 亿元，这也就是说，此次新发行的债券填补不了上述即将到期的五笔债券的缺口。

此外，募集说明书风险提示表明，发行人进行投资建设以及经营的资金除自有资本金外，主要来自银行借款，发行人对外融资形成大量以中长期为主的有息债务。近三年及一期，发行人资产负债率分别为80.18%、86.51%、85.66%和83.00%，扣除预收款项的资产负债率分别为76.60%、83.96%、78.30%和67.97%。

截至2020年三季度末，发行人全部有息债务合计251.91亿元，占总负债的比例为24.39%，其中，短期借款6亿元，一年内到期的非流动负债38.53亿元，长期借款192.42亿元，应付债券14.96亿元，有息债务规模较大，债务负担较重。（中访网出品）