龚成:现价合理的太古地产

龚成:现价合理的太古地产

2021年02月01日 16:15:15
来源:凤凰网港股

文/凤凰网港股特约香港财经大V 龚成

太古地产有限公司

SWIRE PROPERTIES LIMITED

股票代号:01972

股息率:4%

市值:$1300亿

业务类别:地产业

集团主席:施铭伦

主要股东:太古股份有限公司 (82.0%)

集团网址:http://www.swireproperties.com

5年业绩

年度:2015/2016/2017/2018/2019

总收入(亿):164/168/186/147/142

不计物业公平值变化盈利(亿):70.2/66.8/86/92/96.8

物业公平值变化(亿):70.6/84.2/254/195/37.2

盈利(亿):141/151/340/287/134

每股股息:0.71/0.71/0.77/0.84/0.88

--企业简介--

太古地产是香港及中国的综合地产发展商、业主及营运商。简单来说分做三个部分:物业投资、物业买卖、酒店投资。

物业投资即是长期持有物业,以持续收取当中的租金,以商厦及商场物业为主,这是太古地产的主要收入来源。而物业买卖即发展物业以出售,赚取其中的利润。

--拥优质资产--

香港地少人多,在人口不断增长、但土地不会增加的前题下,土地必然是有价值的资产,而其中较为优质的地段,资产价值当然十分高,而这些资产在长远来说,升值的能力往往较普通的资产高。

【图1】--太古地产的收入结构

太古地产有物业投资及物业买卖部分,而无论在收入及盈利贡献方面,大部分来自物业投资,即收租的部分,就是持有商厦及商场物业,以长线拥有。用租金收入来划分,商厦与商场物业的比率大约为6:4比,由于地段优质,不止物业价值能升值,长期租金亦会保持上升。

商厦物业方面,主要有太古广场、太古城中心、太古坊办公楼、港岛东中心等, 楼面面积总计逾1,000 万平方呎,租用率极高,情况理想,而这些商厦物业无论在地点以及租金回报方面都是理想的,故太古地产这部分的组合十分优质。

而在商场物业组合方面,主要有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城名店仓等,总楼面面积约280 万平方呎,租用率同样极高。

由于太古广场购物商场、太古城中心不止处于优质地段,而且定位是中高级,占了太古地产商场组合的大部分,可见太古地产无论在商厦及商场物业方面,大部分均是优质资产。而太古地产都会调整组合,最近就有出售太古城中心第一座物业。

【图2】--太古城物业面积图

【图3】--太古广场物业面积图

--与房托不同--

香港有不少房地产信托基金(REIT),领展(00823)和阳光房产(00435)都是其中之一,而这些房托就是持有一个物业组合,收取其中的租金,并且将逾九成的可分派收入,以股息形式派给投资者。太古地产持有庞大的物业组合,而大部分收入都是来自租金,看似有点像房托,但其实两者并不相同。

首先,太古地产除持有物业收租外,亦有发展物业,即是做物业买卖。而太古地产与房托最大的分别是,太古地产不会被限制要将大部分租金派出,而是可以自行决定。

就近几年来说, 太古地产不计物业重估的利润, 盈利大约为七、八十亿,而当分派的股息每年约四、五十亿,管理层表示派息政策约保持一半的派息率。

对投资者来说这有好有坏,所以投资者要明白各股票的特点,若追求股息现金流,这股就未必是最好的选择。虽然不少收入来自收租,但派息比率不及房托,而且息率不高。

而这股的优势,除持有优质资产外,亦是往后的发展,因为太古地产不将全部盈利派出,而是保留一半,用作再投资的用途,这会带动往后的价值提升,以及股息的增长。

--内地发展是增长动力--

在地产行业中,太古地产不止有规模优势,而且在发展大型综合项目方面,有相当的技术及经验,这亦是此企业其中一个独特之处。

太古城已落成几十年,现时仍保持相当质素,而且就算到了今天,外国仍有不少地产商特地到太古城,参考当中的建设模式。这个集合了住宅、商厦、商场的大型综合项目,交通方便、配套齐备,令内里成为了自给自足的城市。而这种发展大型综合项目的能力,正正是太古地产的优势。

【图4】--太古地产在中国的部分项目

往后较大型、能为太古地产带来较大增长的项目,都是来自中国及外地。太古地产将在香港发展大型综合项目的技术与经验,应用于中国,分别于北京、上海、广州、成都的优质地区,持有多个大型综合项目的权益,当中不少已落成,成为太古地产的重要资产,为其带来持续而理想的租金收入。

太古地产利用本身的优势(这只有少数地产产拥有的优势),去不断复制过往在香港这类大型复合式项目,在中国不断发展,相信长远仍是继续,成为这企业的发展动力。

除中国外,太古地产亦有在美国发展,成功发展迈阿密Brickell City Centre 综合发展项目,楼面面积达400 万平方呎。可见,管理层仍将这企业,定位为持续发展,并不是单纯持有原有物业收租。

【图5】--Brickell City Centre项目

--投资策略--

太古地产持有优质的物业组合,加上定位于中高档次,当中的租金回报亦理想,加上物业组合有相当价值,长远计的租金会保持上升,当然中短期一定有上落。

另外,由于太古地产有发展大型综合项目的技术与经验,这是独有优势,无论是发展中国又或是外国的项目,都能为太古地产带来理想的回报,亦会令往后的总租金收入长远能向上。

因此,太古地产有相当的质素,是不错的优质股,长远投资有一定回报。

不过,疫情因素对这企业都有一定的影响,但只是中短期不利,长远会好转。

另外,在家工作及网上购物,都会对这企业造成影响,但长远而言,市民对实体购物,以及实体写字楼,都有一定的需求,因此长远仍不差,但增长力可能略有影响,令增长力不会太高。

现价合理水平,对追求收息及平稳增值的投资者,这股适合,但就不是高增长类别。

(本人为证券业持牌人士,未持有上述股票)

【作者简介】龚成

畅销书作者:《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

财经节目主持人:香港Now TV

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专栏作家:《经济一周》

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