九龙仓集团(00004)2020年业绩会实录：看重投资物业收入增长

“谨慎”一词，贯穿了九龙仓集团(00004)召开的2020年全年业绩会。虽然公司盈利在下半年实现扭亏为盈，但主席吴天海对外态度仍一如既往的冷静。因为九龙仓追求的是回报和风险的平衡。

与上半年的颓势不同，得益于中国内地业务的强劲反弹，九龙仓集团在下半年逐渐追回落下的工作，全年表现恢复正轨。

资料显示，九龙仓2020年全年收入209.97亿港元，同比增长24%，营业盈利则录得上升41%达到111.04亿港元。而公司基础净盈利就为30.92亿港元，同比增长14%，股东应占集团盈利也同比增加14%到38.64亿港元。

其中内地发展物业部分收入作出了最大贡献。期内九龙仓在内地有多个重要项目如上海九龙仓静安壹号完成交楼，期内落成的总楼面面积同比增长约1.1倍为80万平方米。于是该分部确认入账收入实现176.58亿港元，营业盈利增幅达到55%。另外九龙仓去年在内地的合约销售额录得人民币174亿元，超过150亿元销售目标16%。基本面良好，但这并不意味着九龙仓集团会冲动购地，加大在内地土地市场的投资。

过去一年从第二季度开始，中国房地产市场的迅速反弹是有目共睹的。然而住宅销售的火热立刻引来了政府部门的关注。有形的手发挥作用，降温同样是迅速的。所以将时间拉长来看，吴天海认为，市场反弹强劲，主要是针对商业尤其是零售商场的零售销售额而言。

“至于住宅楼市，因为受调控的关系，你看不到住宅价格有怎样的强劲反弹，因为政府需要的是住宅楼价受控。”反映到九龙仓的经营层面，该公司去年销售平均售价同比下降了8%，只有30700元/平方米，这压缩了九龙仓未来项目入账时的盈利水平。

“中国内地楼市今日的回报相对于风险，是不及在香港做类似投资好的。”吴天海称，现在内地的调控仍然紧张，发展商经营的风险在增加。因为批出来的售楼许可，价格会控制得比市场价低。“卖楼不是问题，但价格受到控制，就令到我们的边际利润受到影响。”

九龙仓集团管理层在2019年开始形成了这个判断并维持至今。基于同样的大环境判断，在2018年斥资181亿在内地共购入了12幅土地后，九龙仓集团2019至2020年两年从未在公开招拍挂市场出手。同时，九龙仓今年亦维持150亿元销售目标不变。

吴天海强调，九龙仓的资金是追求最适当的回报和风险平衡，因此公司在买地的时候，出价常常是比较审慎的。而一旦出价审慎，自然很多时候都投不到地。目前种种迹象均暗示，国内22座重点城市将在年内落实“两集中三批次”的土地出让新政，这令九龙仓购置土储的前景更加不明朗。

“暂时来看不会有太大的改变。”九龙仓管理层目前来说仍倾向于维持“守成”的局面。只是截至去年年末，九龙仓在内地只拥有280万平方米的土地储备。这要求其在不久的将来，须立刻开始考虑增加“面粉粮草”。毕竟为增强收入预期，九龙仓公布2021年的落成目标要达到120万平方米。

住宅开发风险太大，那么在九龙仓看来，最稳妥的业务自然是经营投资性物业。去年，在长沙、成都两个IFS项目带领下，内地投资物业为九龙仓提供了42亿港元经常性收入。投资物业重估亦在下半年恢复增长。

吴天海对内地奢侈品市场的发展保有信心，因为这是目前九龙仓旗下几大旗舰商场业务长青的基础。主要布局高端品牌门店的长沙、成都IFS，期内零售销售额都有双位数的增长。其中长沙IFS商场零售额达71亿元，增幅42%，成都IFS商场零售额82.6亿元，同比增长18%。

另外据管理层透露，今年是长沙IFS营运第三年，年内项目续租租金将会继续上升。吴天海表示看到过去大半年，市场一直在走两极化的道路，“高端方面市场非常之旺盛”。这个现象甚至延伸至酒店行业，目前九龙仓拥有12间马哥孛罗品牌酒店和4间尼依格罗品牌酒店。

“消费者追求高级享受，所以他们很愿意花钱去得到很好的感受。”据了解，去年长沙尼依格罗酒店的营收和营业盈利都打破了过往纪录。当然谈起高端，不得不提的是其在香港销售的豪宅项目。

九龙仓是香港经验丰富的山顶豪宅物业开发商，去年旗下的Mount Nicholson项目和山顶道77/79号项目都有不错的销情。

而建有7栋洋房的种植道11号项目，在刚刚过去的3月初租出第一号洋房，月租金达135万港元，创下香港豪宅租价新纪录。所以九龙仓在香港的投地相反是积极的，该公司在去年12月和1月初则分别斥资120亿港元和72.5亿港元，夺下山顶文辉道2-8号、9-11号(占50%权益)两幅土地。按规划，两宗地未来将建成超级豪宅项目。

以下为九龙仓集团有限公司2020年全年业绩发布会问答环节实录：

现场提问：公司之前比较积极的在香港投地，未来会不会在香港继续有土地储备购入?看到公司投资了很多的股票，近期有一些股票会比较波动，公司会不会相应调整组合?

吴天海：我们最近这2、3个月在香港增加了土地储备的投资，如果有适当的项目，我们都会继续研究和考虑。除此之外，我们手上也有一些项目是等着我们补地价或进行其他的商讨的，这些我们也会继续跟进。整体来讲，我们对香港的楼市是觉得仍然可为，因此最近可以见到我们稍微是比较活跃一点。关于股票投资方面，2020年年底的市值相对于2019年年底，即12个月里是增长了不少。

我们这些投资是一些长期的投资，而手上的组合我们觉得是进可攻、退可守，暂时来讲是没有计划减持。但也要看将来我们对资金的需要，如果有更加好投资机会的时候，我们会考虑或是套回一部分现。

现场提问：主席如何点评今年的楼市走势，尤其是豪宅方面的发展?集团在中国内地的方针比较保守，请问今年是不是会维持这个方针?内地的楼市调控是加强了的，预计今年内地的销情会不会受到影响?

吴天海：豪宅或超豪宅的楼市，我们可以见到，在过去的几个月市场是活跃的，而暂时我们觉得仍然是有需求在，一方面是买，另一方面是租，租赁方面的需求是仍然相当之不错的。

就今年上半年来讲，我们仍然觉得会有相当可观的交易量。但究竟能否能够持续到下半年甚至年末?这很大程度看疫情以及经济的表现。暂时来讲，我们是乐观的。关于在内地的土地储备，你的观察是绝对正确的，我们在过去的2、3年是没怎么增加。主要我们觉得内地的楼市今日的回报相对于风险，是不比我们在香港做类似的投资好，我们的资金是追求最适当的回报和风险的平衡，因此我们经过评估后在出价的时候是比较审慎的。

“出价审慎”自然在很多时候都投不到地。这个情形会不会继续落去?暂时我们都会觉得是继续下去的，尤其是现在，正如您所说现在内地的调控仍然是紧张的，调控令到发展商增加了风险。在现在很多情形之下，批出来的售楼许可，价格的控制是比市场价低的。这使得我们拿到售楼许可证之后，卖楼不是大问题，但价格受到控制，就令到我们的边际利润受到影响，因此也会影响回报，暂时来看我们不会有太大的改变。

现场提问：内地物业反弹势头强劲，公司今年在内地是否有新的物业投资计划，如果有的话，公司倾向于投资什么样的物业类型，是否有目标城市/区域?

吴天海：这个问题应该分两部分来看，市场反弹强劲，我想应该是针对商业尤其是零售商场那边销售零售额真的是反弹得不错的。至于住宅楼市，因为受调控的关系，因此你看不到住宅价格是有怎么样的强劲反弹，因为政府需要的是住宅楼价受控。关于今年我们在内地买地方面，会不会有新商场或者其他项目?这很大程度上要看有什么样的地出来，更加重要的是如果是长持的，我们一定是要对那副地非常之有信心，我们才敢去获取的。

现场提问：公司内地的投资物业在上年的表现很好，如此强劲的销售势头是否会延续到今年?是不是继续是由奢侈品带动?在酒店方面，看到上年的收入下跌了两成半，请问现在酒店方面目前的情况如何?

吴天海：在内地我们的观察或我们的经验是，市场开始走两极化，在过去的大半年都是走两极化。高端方面市场非常之旺盛，可能因为留国消费，很多消费者出不了国，留国消费比如以前去米兰、伦敦、东京的消费都留到了成都、长沙用，这是非常好用的。

因此高端的消费事实上真的是非常受鼓舞。但一般的消费，我们看到仍然是马马虎虎，绝对没奢侈品同样的升幅。但可能也是有各种因素有关，譬如始终是去年的经济刚刚恢复，也有部分的市民少了出街等等。而这个高端消费的现象其实不仅在零售，在酒店也是同样发生的，看到我们两个品牌，尼依格罗的表现是相对于马哥孛罗是好了很多，正是因为消费者追求高级的享受，所以他们很愿意花钱去得到很好的感受。

至于次一档的表现仍然是马马虎虎，不能说是差，只能说马马虎虎，而这个趋势在去年的下半年一直带到今年的前两个月。如果要公平、客观一点的比较，其实我们要拿2019年1、2月的总和相对于现在2021年的1、2月总和来看，我们商场的销售，那些已经稳定下来的商场，例如成都、大连、重庆，那个增幅是仍然有中位、双位数，即50%、60%的增长幅度。至于那些新场，即仍然在发展中起步不久的场，那个增幅是接近一倍的，这是前两个月的现象。

至于将来接下来几个月是什么样的情形，正如刚刚所说仍然有未知数。酒店方面也是有寒暑表的效应，虽然我刚刚讲留在内地的高端高端的消费是多了，不过酒店或者旅行，尤其是跨省或者省内的旅行还是比较敏感的，例如12月份成都有十单八单的疫情，成都政府都是非常紧张的，成都市民也非常紧张的，因此12月份、1月份、2月份的酒店入住，相对于之前那几个月是差了的，是因为疫情有小小人心非议，但最近好像又好了一点点，所以这也是非常重要的因素。谢谢。

现场提问：内地推盘和需求强劲，本港的豪宅成交也有增加，管理层觉得是不是最坏的时间已经过去了呢?

吴天海：我想就内地来讲，我有信心讲内地最坏的时间是已经过去了的，因为疫情受控直至现在都大半年了，虽然久不久有些零星问题出现，但都控制得很快。至于香港的情形是暂时未曾追得上内地，但我想都应该，我们吸取了那么多个月的教训，相信都不应该回到我们最差的时候。

现场提问：看到接下来新一年政府的卖地表，其实以中小型地皮比较多。如果公司今年都想继续在香港找是否有适合投资项目的话，其实在政府投地方面，是否没有那么多的机会呢?

吴天海：我也不敢一定这样说的，因为我们没有局限自己一定要做2、3千呎的单位或者更大的单位，大就大做、小就小做。但除了投地之外，我刚刚也稍微提过，我们手上也有两个项目是可以重建或是改建的项目，那些我们也会跟进的。

（编辑：玉景）