三年业绩下跌路，低调的太古地产终败给了“门口的野蛮人”

2021年，香港房地产行业的状况难言乐观。而零售层面受影响尤甚，在投资物业和酒店业务的大幅亏损下，太古地产交出了近年最差的一张成绩单。

年报显示，2020年太古地产实现收入133.08亿港元，同比下跌6.43%；毛利55.06亿港元，同比下降61.76%；归母净利润40.96亿港元，同比下跌69.49%。自2017年高速增长后，太古地产开启了连续三年的下跌路。

其实，这几年来，太多不明朗的因素对太古地产造成明显的影响。自2018年开始，太古地产便开启了连续三年的下跌路；但对比往年来看，其2020年的业绩下滑程度为近年之最，归母净利也创下了新低。

自1816年，约翰?施怀雅在英国利物浦创立小型商行为太古集团前身，发展到今天，太古集团已经成立200余年，在中国的发展也有150余年。

值得一提的是，或许是继承了英国人低调、实干的做事风格，在太古的商业史中，实业贯穿始终，买卖股权的行为极为罕见。

这与香港其他豪门家族的作风迥异，其他豪门家族经常“高卖低买”，制造大量非经营性盈利。

过去数年间，商业地产进入新周期，轻资产成热门词汇，业界迎来一轮“跑马圈地”，就连同是港企的恒隆、新世界亦加快扩张步伐；这样的背景下，太古地产却依然“慢节奏”前行。

进入2020年，太古旗下零售商场更是面对的另一“威胁”：新型冠状病毒肺炎。严重的疫情令旅游业发达的香港备受打击，也进一步影响到当地零售业。

事实上，在疫情蔓延前，香港已面对颇为严峻的经济环境。而其中，零售和饮食业是‘重灾区’。

根据香港政府统计处2020年公布的预计数据，2019年第四季香港生产总值同比下跌2.9%，连续两季收缩。其中，服务输出及本地资本投资总额分别下跌25%及16.2%。

同时，香港全年零售业总销货值临时估计4312亿港元，同比下跌11.1%，是3年以来首次下跌，且是22年以来最大跌幅。当中珠宝首饰、钟表及名贵礼物销货值跌幅最大，按年急挫近37%，百货公司货品亦跌逾25%，服装跌逾22%，超市货品跌逾3%。

通过出售非核心资产回笼资金，再用于核心物业的获取、建设与修缮，是太古地产在商业项目上的主要运作方式。

数据显示，太古持有的三座零售物业在2019年全年均录得零售销售额负增长。

其中，核心商场太古广场较去年同比下跌16.8%；太古城中心数据同比下跌2.9%；东荟城名店仓则下降4.5%。有别于2018年全年增长11.8%的表现，太古广场购物商场在2019年首季就已经表现不佳，同比下跌2.3%，上半年就跌4.2%，到前三季度跌幅为11.8%。

太古地产是2001年才开始进入内地发展，时间已经远远晚于90年就进入内地的港企开发商，错过了“低价拿好地”的黄金时间。

近20年的发展，落地的商业地产项目仅有6处。而作为太古地产进军内地的头号项目，从洽谈到开业，广州太古汇花费了整整10年。

公开资料显示，太古地产的业务主要包括三个范畴：物业投资、物业买卖、及酒店投资，其中物业投资贡献超8成营收。

作为老牌港企，太古地产以“收租”为主要收入来源，包括办公楼、零售物业、住宅等。

财报显示，2019年全年太古地产实现营业收入142.71亿港元，同比减少4.34%；归属股东净利润134.23亿港元，较2018年的286.66亿港元同比下降53.17%。2019年办公楼和住宅租金收入均实现同比增长，而零售物业租金小幅下滑。

2021年，经济下行压力对市场产生难以估量的影响，整体租赁需求趋缓，部分优质零售物业面临一定的空铺压力。在此之上，新冠疫情进一步打乱了市场节奏，当前正是各零售业态大洗牌、业主整体性调改的关键性时刻，品牌方和业主方所采取的战略性举措将决定其疫情后的恢复能力和中长期增长空间。

此外，在商业地产的新媒体运营模式上，太古也慢人一步。

比如最近很火的直播，尽管兴业太古汇一直有直播的想法，但从开始执行到第一期开播，中间耗时两个多月。与此同时，竞争对手银泰百货的在线商城“喵街“已上线4年之久，数字化会员也达到了2000万。

反观太古地产，不过刚刚搭建了颐堤港和兴业太古汇的在线商城，并更多得将其视为线上引流线下的手段。

从本质上看，太古在内地的拓展更像是投资者，而不是开发商，这种开发的慢动作显然已经影响到了商业项目的后期运营。或许对于背后有着200年历史的施怀雅家族来说，学会与狼共舞，已然是一道生死命题。