重磅!三孩生育政策来了,对房地产的10大影响分析
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重磅!三孩生育政策来了,对房地产的10大影响分析

2021年05月31日 16:04:50
来源:大伟看楼市

重磅!三孩生育政策来了,很快就可以生3胎了,但更大的问题是越来越多的年轻,连一胎都不愿意生了!

当然影响还是要分析的,而且短期看,的确还是有一批人会生,特别是工作福利非常稳定的公务员队伍。很可能成为生三胎的主力军!

最近这几年,人口形势越来越严峻。民政部部长李纪恒前段时间撰文表示,我国人口发展进入关键转折期。要引导生育水平提升并稳定在适度区间,增加劳动力供给。

在文章中,部长明确指出:我国适龄人口生育意愿偏低,总和生育率已跌破警戒线。

注意:这是权威人士首次表态我们的总和生育率跌破了“警戒线”。所谓“总和生育率”,是最常用的反映生育意愿的指标,可以解释为每个妇女一生平均生育的(有生命体征的)子女数量。

根据世界银行的数据,我国总和生育率在1965年达到峰值6.4,之后一直下跌到1982年的2.6。从1992年起,我国总和生育率跌到2.1的更替水平以下,进入2000年以来有缓慢回升,但总体仍低于1.8,2017年只有1.63。

到了2019年,我国总和生育率已经不到1.5,创出了历史新低,这就是所谓的“跌破警戒线”。

生育率的下降,必然会在数据上反映出来。根据户政管理研究中心发布的《2020年全国姓名报告》,截止到2020年12月31日,2020年出生并已经进行户籍登记的新生儿共1003.5万 。

2019年同一口径数据即户籍登记的新生儿数为1179万 ,这意味着:这一口径下2020年新生儿下降15%左右。

正是基于这样的背景,越来越多的经济学家、人口专家呼吁放开生育。

那么对于房地产会有什么影响?

首先:不要高估这一政策对全国的影响。

有实力生的,一直没被抑制过。最近比较火的,张艺谋就生了好几个。可见计划生育一直抑制的只有工薪族。

“单独二孩”“全面两孩”等决策部署和政策措施,短期的确促进了出生人口出现回升,“二孩”生育率明显提升,出生人口中“二孩”占比由2013年的30%左右上升到2017年的50%左右。

4月14日,央行工作论文提出,我国要认清人口形势已经改变,要认识到人口红利当时用得舒服,事后是需要偿还的负债;要认识到人口惯性是跨代际的巨大力量,其反作用力将导致人口反方向变化;要认识到教育和科技进步难以弥补人口的下降。

为此,应全面放开和鼓励生育,切实解决妇女在怀孕、生产、入托、入学中的困难,综合施策,久久为功,努力实现2035年远景规划和百年奋斗目标。

回顾我国经济的发展历史,我国能在短短二三十年的时间里取得举世瞩目的成就,其中,除了经济政策的科学推动,人口红利占据了很大的重要性,数量庞大的青壮年劳动力是推动经济发展的主体。

国家统计局发布第七次全国人口普查关键数据,我国总人口为141178万人,与2010年的第六次人口普查相比增加7206万人,涨幅达到5.38%,表明人口红利依然存在。然而,劳动力人口逐渐减少,却也是不争的事实。

根据统计,目前15至59岁人口为89438万人,占总人口的63.35%,与第六次人口普查相比减少4000多万人,占比下降6.79个百分点。即使将退休年龄延长至65岁,15至64岁的劳动年龄人口也减少了3100多万人。对于仍然需要大量劳动力的中国制造业而言,这是需要警惕的信号。

其实简单的说就是,人口老龄化已经是趋势。

其次:谈谈对房地产市场的影响:

以北京为例,之前的二胎政策对市场的影响并不大:

2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看,3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到50%,但需要注意的是,虽然未统计自住房成交,但这是建立在自住房供应增加的情况下,其他商品房供应3居比例增加。

A.改善性住房,生育二胎的家庭,或考虑置换大户型以满足家庭居住需求,改善性需求将会增加

B.学区房,优质学区房在市场上一直较为紧缺,“单独二胎”政策放开将增加学区房需求,使学区房供不应求的现状愈发严峻

C.子女置业经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。

“二胎”政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加,三大需求中改善型需求最为直接,其次是学区房。因此,受益于家庭结构的变化,对大户型的需求或有一定增长,而子女的教育也会产生对学区房的需求。

对于房地产业最为重要的人口因素影响是净人口增长率,当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮,期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“二胎”政策的放开,未来受益于人口红利的增加,长期来看会产生新增的房地产需求,但数量并不会扭转房地产走势。

未来的楼市影响简单的可以归纳为10点:

1:未来学区房拼抢的确激烈,对于二胎家庭来说,相当于每人只花费学区房的一半价格。未来学区房名额的争夺将更加激烈。但这会导致新北京人入学难度增加。

2:4-5居的需求增加,但比例有限,但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅,这部分客户以前也并未受抑制。

3:高端需求影响有限,反而是中端物业市场,有望上升,比如北京,影响最大的有望是3-4居,总价在800万左右的二手房,总价在800-1500万的商品房,有望出现需求明显上涨。

4:购房者比例中,政府工作人数增加,之前被抑制的购房者主要是公职人员,而私企之前影响有限。这部分人将需求增加。

5:一二线土地市场地王继续频繁出现,虽然房地产市场已经趋势下调,但对于一二线城市来说,需求依然会受到二胎放开影响!

6:80-90后原来成为了唯一一代独生子女,未来承担的压力更大,421家庭构成成为422.数量实际激发的购房需求待考。

7:马太效应,因为财富人群买房增加,反而使得刚需买房难度增加,特别是学区房,核心城区房产。

双集中下地价一毛钱没跌!

整体看,15个城市的平均地价同比上涨了20.3%,溢价率也上涨了5个百分点,市场的趋势如何一望可知。

重庆、深圳、厦门、杭州等城市的土地溢价率都超过了25%,整体看,楼市在2021年下半年乃至2022年上半年继续高位运行依然是趋势!

8:套均面积会有明显增加,未来3+1-4+1户型会是主流

9:一线城市生不起,三四线城市一直管的不严,未来二线城市需求会有增加

10:如果三孩政策还不能刺激楼市,房地产真是回归新常态了!

简单的总结一下:国家不允许躺平,但人口红利已经进入末期,但10-20年内,大城市聚集的趋势不会变,对于房地产来说,还在黄金期。特别是核心区域资产和优质学区房。多胎化政策的放松有利于这些资产价格上行,没有的抓紧买。